说郑州高新区四环是远郊，会不会挨骂？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：塔夫

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高新区河南工业大学附近有一家味道非常不错的烧烤店，店里的招牌菜就是炒虾尾，名气上虽然比不上新密虾尾，但是味道却丝毫不差甚至更胜一筹，就连炒虾尾的汤汁，很多食客都会点上一份烤饼蘸着吃完。

烧烤店顾客微信群

这家店最初开在河工大东门，后来搬迁到了北四环，再后来又搬到了长椿路开元路一侧。

店址越搬越远，可生意却一点没受影响。只要老板开门营业，门口摆上的十几张小桌就能坐满，还经常有排队等餐的情况出现。

难不成那些距离、人气、金角银边的商铺选址论，在这家夜市馆子上一点作用都不起了吗？

其实不然，老板对于店址距离变化是这么解释的：

旁边就是工大、郑大，学生来吃饭以前走路来，现在骑个共享单车来店里就四五分钟；市里的小青年来店里，他们开着车到工大东门和现在的门店，不过是多了一个长椿路的右转弯，多出来三两分钟的车程。

用老板的话来说：你觉得远，那是你的心理距离而不是实际距离，根本原因在于你没有来过或者不常来而已。

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这句话其实体现了很重要的三个关键词：心理距离、实际距离和时间成本。

作为地产从业者，我很自然的联想到了很多人在买房过程中，经常会因为这三个词而对一个片区产生误会。

因为常年租房在北三环，他觉得南三环很远，买房能接受北四环买房却接受不了南三环。

因为住在东区，你跟他说嵩山路，他第一反应就是：天呐，好远！

很明显，心理距离的远近是相对的，只取决于你内心的参考坐标。你把白沙当做宇宙中心的时候，那绿博比金水区中原区还要近了。

而实际距离和时间成本也不是完全正相关，往往还要受制于交通条件，就比如说眼下的北龙湖和杨金。

只有把这三者的逻辑关系理清楚，才能在买房时更加理性地判断区域价值。

找准参考坐标，才能判断远近。

在郑州，主城成熟区的中心参考坐标往往是紫荆山。作为二线城市的郑州，距离紫荆山15公里范围内的楼盘，都可以称之为近。

更为简单粗暴的方法就是直接以四环为标准，毕竟四环已达到了现城区的极限。

总体来说，在郑州买房，出了四环才叫远。

别被心理距离迷惑，实地去看。

比如说，南龙湖和平原新区，很多人往往会认为南龙湖要比平原新区更近，但是实际上如果按照到紫荆山的距离，两者都在18公里左右，只因为南龙湖属于郑州，平原新区属于新乡，错觉就这么产生了。

在郑州四环之内，高新区其实就是一个因错觉而经常被误解的片区。

话说回来，只要在四环之内，越是被误解的片区往往蕴藏着越大的机会。

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高新区距离紫荆山的直线距离其实仅有10公里左右，实际距离很近，但却戏剧性地因为这些年的交通问题，让人觉得忽远忽近。

曾经的彩虹桥是高新区与主城区之间最重要的主干道之一，也是全城范围内最为拥堵的道路之一，进出高新区显得极不方便，人们普遍觉得高新区很远，甚至将高新区看作“城外飞地”。

农业路高架开通后，高新区与主城区之间的通勤时间成本大大降低，人们对高新区的心理距离一下就被拉近了。

不料去年年底彩虹桥启动重建，通往高新区的两条大动脉堵上了一条，高新区又“变远了”。

可以预料的是，在不久之后四环高架开通后，高新区的距离感又要被拉近了。

事实上，四环开通后将和京沙快速路、中州大道、陇海高架、农业路高架相连通，农业高架的交通压力会得到缓解，主城区与高新区之间通勤时间也会大大压缩，高新区与主城区的距离确实更近了。

当然四环开通给高新区带来的，还绝不仅仅是时间成本，更是一次绝佳的发展机遇。整个四环沿线，能够将四环开通作为机遇的也只有高新区。

四环示意图

东四环，京港澳高速贯通多时，一条主干道只是锦上添花，谈不上雪中送炭。

南四环，甚至南三环、西南四环，原有基础落后。单单一条四环高架，不足以催生裂变价值，只能静等区域的自然熟化。

北四环，已网红多年，虽然人气爆棚，难免拥堵嘈杂；尽管概念多多，但是产业支撑不足。

只有西四环北四环附近的高新区，才是万事俱备只欠东风。

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高新区近年来重点发力的两大片区，一个是北部滨河文化生态区，一个是西部的双湖科技城组团。

高新区规划示意图

从区位上来说，北部滨河文化生态区在四环内，双湖科技城在四环外。

从与主城区的距离上来说，滨河文化生态区更近约有13公里，双湖科技城核心区到达紫荆山近18公里。从紫荆山向南13公里是管南，成熟度和配套不如高新区；从紫荆山向南18公里已经可以跑到南龙湖了。

从与高新老城区的距离上来说，滨河文化生态区南侧一条高速之隔的便是河南工业大学，这种感觉类似杨金之于北龙湖，更胜一筹的则是滨河文化生态区与高新老城区之间的长椿路、雪松路即将打通；双湖科技城与高新老城区隔着西四环高架，核心区距离老城则相对更远一些。

从开发成熟度来说，双湖科技城有万科、大正、正商、美的、金辉等多家房企进驻且开发时间更早成熟度相对更高；滨河文化生态区则由本土房企康桥独揽，千亩大盘，首期入市，后者的价值红利更胜一筹。

从区域规划定位上来说，双湖科技城除了住宅项目外还有更多产业园以及工业园，滨河文化生态区则更侧重于生态和历史文化资源的打造，商品住宅容积率不超过3.0，居住舒适度更高。

从区域纯粹性上来说，双湖科技城内项目有改善、有刚需、有产业；滨河文化生态区内主要为改善住宅和公园，纯粹度更高。

稀缺性而言，双湖科技城在四环外，四环外仍有大量空地可开发，而四环以内的待开发地块只剩下5000余亩，滨河文化生态区独占其中半壁江山，稀缺性更高。

高新区的王者争霸赛，正在双湖科技城与滨河文化生态区之间上演。如果把目光聚焦在全新的2020年，二者中势头更猛的，当属滨河文化生态区。

滨河文化生态区示意图

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对于滨河文化生态区来说，眼下的2020年，正式其配套的兑现元年，开年以来一大波利好消息纷纷传来。

1、两大公园2300余亩，今年开建

3月1日，高新区相关领导实地调研池北路公园及须水河带状公园四阶段建设项目、西连河遗址公园等项目，并且就高新区2020国土绿化工作召开现场办公会。次日，高新区官方账号就发布了今冬明春国土绿化计划，地处滨河文化生态区内的后庄王遗址生态文化公园以及小双桥遗址生态文化公园名列其中。

高新区官方账号发布内容截图

后庄王遗址生态文化公园位于雪松路以西，索须河以南，面积约11.9万平方米，投资额4756万元。该遗址属仰韶文化中、晚期的一处原始聚落遗址。1963年6月20日，被公布为河南省文物保护单位。2013年5月，被国务院核定为第七批全国重点文物保护单位。

小双桥遗址生态文化公园位于双桥办事处小双桥村南部，面积约144万平方米（2160亩），投资额32668万元。小双桥遗址是一处大型商代都邑遗址，年代相当于商代中期较早阶段。计划6月底前，完成全部建设相关手续办理并进场施工。纳入2020年今冬明春绿化计划，2021年底前建成开园。

遗址公园示意图

2、市重点工程新加坡国际学校今年上半年动工

官方发布的2020年省市重点建设项目名单中，高新区滨河生态区内开建市重点项目——郑州新加坡国际学校，总投资4.5亿元。

该学校地点拟定于落樱街以南，雪松路以西，滨河路以南，胡杨路以东区域。学校主要包括完全小学、初级中学、高级中学这三个阶段教育，共开设132个班，其中完全小学设置40班（每班25人），初级中学设置32个班（每班25人），高级中学设置60班（每班25人）。

这是今年高新区开建的省市重点项目中，唯一一所学校。3月20日，该校建设已经开始进行环评公示。

3、道路交通利好不断

去年8月，《S312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）环境影响报告书》中已经明确提出，郑州市提出将连霍高速公路长途货运功能调整至城市外围区域，仅保留连霍高速中短距离客运功能；拟定将连霍高速公路辅线布设于郑州市北部黄河南岸……与S312共走廊带布设。

连霍高速北移后，将于规划中双向八车道的新龙路一起，将滨河文化生态区与主城区、北龙湖、白沙直接连通，区域联动势头将更加强劲。

高新区道路实景图

不仅如此，高新区滨河文化生态区还将开通多条公交线路及BRT。

3月21日，康桥九溪天悦与郑州公交正式签约，在长椿路香樟路东南处（康桥九溪天悦营销中心北侧）建设一座临时城市公交枢纽站，占地约31亩。

签约现场图

如此一来，滨河文化生态区内，除了有长椿路、雪松路、西三环、新龙路（规划中）、开元路、连霍高速、科学大道之外，再加持四环高架的开通，交通体系将更加完善。

很明显，滨河文化生态区内的唯一楼盘——康桥九溪天悦理所当然地成为这些配套利好的最大受益者。

康桥九溪天悦首期地块的东侧约500米则是占地约2160亩的小双桥生态遗址公园；即将开建的新加坡国际学校就在康桥九溪天悦首期地块南侧一路之隔……

可以说，高新区滨河生态文化区的所有配套和利好，都是康桥九溪天悦的自身配套和利好。

康桥九溪天悦效果图

结 语

在多个遗址公园的背后，我们可以感受到历史给予高新区滨河文化生态城带来了太多的先天风水优势，因为这是一个建在具有厚重历史底蕴的都邑福地上的片区。

当然，这更是生态优势。区域内商品住宅容积率不超过3.0，光绿地就超过3000亩，居住舒适度毋庸置疑，这也是四环内唯一的纯粹低密改善片区了。

不仅如此，这里也是四环之内少有的，可以即刻享受城市发展红利的片区。

当四环正式开通、当名校开建落成、当公园绿地逐步完工，区域的未来正在从图纸变成现实……

只要配套不断兑现，预期更加向好，这里就有足以让成熟老城区渴望的增值空间。