隐商出巢｜半城之力造一企：拆解浦东地主上海临港

出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 婷婷王ivywong

清雍正元年，年轻的新科进士钦连，怀着满腔热情离开了家乡浙江长兴，在东海边上赴任了当地的第一任知县，见证一个小县城从无到有，它就是南汇县。

1726年建县的南汇，是长江最新冲积出来的土地，土壤极其肥沃，培育出的水蜜桃和西瓜，至今仍是南汇的一张名片。

但除了这种“人畜无害”的标签，像上海的“嘴”一样伸进东海的这片土地，面向茫茫太平洋，也有自己的野心——

1990年，浦东大开发正式拉响号角，南汇并入浦东新区，但依然在上海的最东端专设了以自己名字命名的角落“南汇嘴”。以南汇嘴为地缘顶端，2018年，上海“开辟”出自贸试验区临港新片区，实施长三角一体化的发展战略。

人们说，如果陆家嘴的“嘴”是拥抱黄浦江、面向老上海，那么南汇嘴的“嘴”则是拥抱太平洋、面向全世界。这是上海的新野心，也是临港的终极使命。

以临港片区命名的“临港集团”（旗下的上市平台为“上海临港”，SH600848)便是这一使命的主要载体。如今，它也正成为临港片区，甚至上海土地市场的新晋地主之一。

临港集团半年只拿3块地，却是最大“隐形地主”

2022年，上海计划供应国有建设商品住房用地522-592公顷，而其中仅浦东新区的“临港片区”预计供应量高达190-200公顷，占了上海全市总供应量的1/3。

而临港片区的最大地主就是临港集团，一方面因为其曾承担当地的“一级土地整理与开发”；一方面，即使就上市平台部分，上海临港的土储也不容小觑，截止2021年底公司待开发土地面积达到48.6万平，同比增加46.83%，各类物业载体总在建面积达到288.8万平。这些都成为临港集团跻身上海土地市场“第一梯队”的基础。

有趣的是，在土地招拍挂市场（二级市场），单纯比较“拿地货值”，上海临港的势头看似不算强劲。因为“港城集团”和“临港投控”也是拿地主力，前者在2022年上半年新增152.2亿元土地货值，后者新增151.9亿元土地货值，都高于上海临港（新增133.3亿元）。

2022年上半年房企新增土地货值排名

但穿透股权关系可见，上海临港母公司临港集团的层级关系更高。

临港集团主营园区建设与运营，曾是临港投控的股东之一，后者主攻基础设施与地产项目的投融建管；临港集团与港城集团则是合作伙伴（共同投资了临港科技创新城经济发展有限公司），后者作为临港新片区最早成立的开发主体，主要做临港主城区的成片开发和建设。<详见上述关系图>

就层级而言，与临港集团大抵相当的是“临港新片区管委会”（临港投控和港城集团的股东）。临港集团董事长袁国华，也同时担任临港新片区管理委员会党工委副书记职务。

凤凰网风财讯注意到，在临港片区2019年的市内招商引资中，临港集团和临港新片区管委会就像临港片区的“两个大家长”，分别和44家上海市属国企签署战略合作协议，各自牵头组团发展临港。

上海临港片区实景，风财讯/摄

实际上，上海临港在二级市场拿地的势头也不算弱，其在2022年上海集中土拍拿下3宗巨幅土地；2021年上海临港的新增土地储备更增长46.67%，达到50.6万平方米。

综合而言，无论职能定位、负责规模，还是层级关系，临港集团都堪称临港片区的“隐形地主”。

亏损出表、债务转嫁 上海临港财报逐年“美颜”

如上所言，临港集团是临港片区的地主，首先因为临港片区的部分“一级土地开发”和道路及配套建设、河道治理曾由临港集团承担。

临港集团成立于2003年，2004年上海开始将多区的园区资源注入临港资管，资产做大后，2014年5月临港集团启动借壳上海电气旗下“自仪股份”上市，保留自仪股份20%股权但原有资产全部置出，同时转入临港资管的园区资产实现“换血”。

临港集团成立以来，通过“地权-股权结合模式”快速积累了大量的低成本土地。据报道，2014年临港集团的“土地开发营收”(即一级土地开发的收益返还)约达到7.1亿元，占总营收的11.5%。

但面对茫茫的荒地，从0开始的“一级开发业务”占用大量资金、回收周期长、毛利率低（2014年一级开发业务毛利率仅5.6%），也对临港集团造成了“阵痛”。

例如2011年临港集团整体土地31.8平方公里、支出157.7亿元，回收的工程款和土地出让金返还仅33.2亿元，亏损缺口很大。

由于国务院出台43号文，允许将土地一级开发纳入政府性债务并进行清理。据证券周刊报道，2014年底，临港集团便直接将一级开发剥离出上市公司，并将基建业务的45.5亿(债务)纳入地方政府债务置换。凤凰网风财讯也注意到，上海临港财报中土地使用权一项在2015年已归零。

一手“抛弃劣子”一手“转嫁压力”，留给上海临港这个上市平台的财报，便十分“华丽”了。年报显示，2021年上海临港房地产园区营业收入59.46亿元，同比增长61%，毛利率高达60.9%，且同比再增2.59个百分点。

上海临港2021年年报截图

半城之力“造”一企 巨额资产“灌大”上海临港

因为基因独特，所以不像一般企业，上海临港得益于至少三次注资，逐步完成资产做大、模式更迭等目标。

凤凰网风财讯整理发现，2004年开始上海国资委先后将“漕河泾园区、浦江园区、松江园区、康桥园区、南桥园区、洋山特殊综保区、金山园区”等资产注入（一部分注入上市平台，即上海临港；一部分并未注入上市平台，但归属临港集团）。

这也意味着，虽然上海临港以临港命名、诞生初衷也是服务临港片区，但由于基础薄弱，不得不依靠“外力”、装入上海其他区域的资产，才能如愿做大。

上海临港片区实景，风财讯/摄

这其中规模最大的一笔注资来自漕河泾——2004年起漕河泾总公司（漕总）的股权分批注入上海临港。漕河泾开发区成立于1984年，是更早且更成熟的园区，已经能够提供稳定增长的现金流。

注资基本完成之时，临港集团的资产规模，猛然从2015年的555.4亿元增至2018年830亿；上市平台上海临港的总资产也从2015年的69.8亿，增至2018年的155.1亿元，翻了两倍多。至2021年，临港集团和上海临港的资产规模则分别达到1569.7亿和492.6亿元。

另外，优化利润最明显的一笔注资来自浦江园区。2016年6月浦江园区开发业务开始注入，资产评估价值共16.6亿元，承诺三年归母净利润不低于3.8亿元，而当年浦江园区就贡献了约占上海临港整体90%的净利润。

“揠苗助长”有利有弊。截止2021年底，上海临港的房地产销售和结转、租金收入，依然还是依靠漕河泾园区、浦江园区、松江园区、南桥园区等几个成熟园区，临港本身的园区，仍处于孵化期。

上海临港2021年年报截图

同时，由于上海临港还有大量资产处于“正注入或未注入”上市公司的状态，财报显示，这部分非上市资产占比约有一半，但截止2021年底只产生了约12亿元的净利润，其中还包含了9亿元的政府补助，可见资产质量盈利能力不高。

这意味着，上海临港具体在“临港片区”的发展还未释放，有待观察。而未来到底会发展到何种程度，还得看临港内部的生长能力、产业溢出能力。

用临港集团董事长袁国华的话来说，“（临港）面积相当于半个新加坡”。

发展这个片区的“支柱企业”上海临港，上海浦东也可谓用了“半城之力”。

起于区域发展、成于政策注资、主营园区经营，上海临港某种意义上代表着一种政企结合的园区资本运作，其发展模式和逻辑也需要新眼光来审视。