通过细节看文明之：早起的鸟儿有虫吃（下）

今天我们接着上一篇文章，继续说说来自菲律宾的机会。

05 楼市

去年12月，我和一个考察团在看乔布斯国际项目时，团友中一位地产朋友在充专家，嗓门又大，大放厥词。可能是看不过去了，一位一直没说话的临时拼团的上海人，冷不丁地冒出一句狠话：“现阶段，在XX投资哪里都不对，在菲律宾投资哪里都对”。后来听带他的朋友私下介绍，这人很牛的，手上有一二个亿，这次过来是为了考察菲律宾的投资环境，看看有什么可以合作的项目。

“在菲律宾投资哪里都对”当然是有所特指，这话可能会有点以偏概全，但方向是“没毛病”的。可能你认为我一准是在吹牛。别急！我先牵出几头牛来，给大伙瞧瞧，都是“老司机”了，你自个评估。

菲律宾有1.2亿人口，首都马尼拉有2400万，人口密度超过30000人/平方公里，是上海的10倍。人口年均增长1.6%（85%人口信奉天主教），平均年纪23.5岁，人口红利巨大，人流即是财流嘛。

关键是相对中国而言，菲律宾是国门初开，楼市是从2015年底才刚刚开始启动。最早来菲律宾投资置业的主流是日本人、韩国人、台湾人。据说：早期泰国房产最早介入的也是日本人、韩国人和台湾人。

国内去菲律宾的，除了从事“菠菜业”，以为满地有钱捡的90后外，来菲律宾投资旅游的不多。前几年，一年也才几十万人次，这一二年开始多起来了，不过也就100多万人次。你想想，中国人民一年去泰国旅游就高达1100万人次，菲律宾和泰国旅游的颜值不相上下，有的甚至更好，但对比却是多么悬殊啊！当然，未来的成长空间也是巨大的。

中国人民对菲律宾有太多的陈见，绝大多数人都并不了解真实的菲律宾。现在，一部分人才开始通过各种渠道逐渐认识菲律宾。

菲律宾房产的投资回报率高，平均高达7%的年回报率，当然，对比国内的年投资回报平均为1.5%左右而言，很像是在吹牛！

为什么不是吹牛？我给大伙分析一二：

◎ 首先是供不应求，供需矛盾严重，怎么说呢？

因为菲律宾人因信仰的原因，比较安于现状，知足常乐, 工作没有那么搏命,一般不会加班。而且节假日太多,一年将近三分之一的时间是假期。

工作效率低,菲律宾人比较随性,做事不紧不慢的,政府部门也一样,审批文件也好久,没有深圳速度。

社会机制也不同，他们的作业标准和规范多是美国人当年设计的，要求很严格的。比方说：建筑商是不用给开发商垫资的，建筑设计是要按十级防震标准规划的，甚至设计图纸是归属设计院的知识产权的，开发商哪里需要修改，都必须要征得设计院同意并借图纸的。

◎ 再者,菲律宾只有旱季和雨季，雨季也会影响施工进度。所以，一般项目哪怕只是一栋楼，施工周期都要四五年时间。这怎么能赶上马尼拉经济变革而喷发的滔天巨浪呢？

正因为供需严重不匹配，尤其是现楼少，需求又旺盛，自然租金高，投资回报率就高了。

你如果以为既然菲律宾才国门初开，那里的楼市应该很落后吧？

你又错了，比如菲律宾国际城BGC，整个区域参照国际最现代化的水平设计建造，类似上海陆家嘴的现代中央商务区，环境一流，是一个集商务、购物、酒店、娱乐、住宿为一体的大型商务区，建筑风格简约时尚，被大家称之为“小新加坡”。即便是国内绿城老大来了也会赞不绝口的。

今天BGC已经成为世界级的商业和住宅中心。它也是目前马尼拉最现代化、房地产价格相对较高的地区。即便是香港中环、纽约曼哈顿等一流国际都会的CBD也不过如此。良好的软硬件条件吸引了JP摩根，摩根大通，汇丰银行，德意志银行、马来西亚MAY BANK金融机构、菲律宾东盛银行总部、可口可乐、宝洁、中国华为、新加坡、英国、韩国大使馆等纷纷进驻BGC区域。BGC的房价在3-6万元人民币一平方。

菲律宾楼市还有一个现象你想不到，商铺都不卖，还居然那个项目都不卖商铺。基本上全是开发商自己持有，这个可不是政府规定的，都是自发的，可能他们认为真的一铺养三代，谁卖谁傻冒吧！

至于为什么？你自个随便找个地，去感受一下那里商铺的火爆生意就有答案了，那可是印钞机啊！对比国内门可罗雀的生意，满街的旺铺转让，你会怀疑这里不在同一个商业世界。

马尼拉的房价通常在2-3万人民币一平方，CBD这样中央商务区的略贵一点，但马尼拉有三个CBD。马尼拉作为人口高密度的首都,未来的价格空间很大，很有投资价值，这个时候进入是最佳机会。你应该庆幸听了我这个“砖”家的介绍。

随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾将步入“基建的黄金时代”。不计其数的道路、桥梁、铁路和机场将在未来几年完工。这些项目旨在疏通马尼拉，搭建地铁贯通各大经济区，使人们出行更便捷，使各区经济发展达到互联互通。

房地产的价值与周边基建和环境配套密不可分，随着高速、桥梁、地铁的建设落实，未来各站点周边房价必然引来一波涨幅趋势。

06 租房

BPO产业数以万计的工薪阶层和白领人士催生了大量高端写字楼，租赁市场自然将供不应求。尤其是互联网博彩业，来钱快，人员要求集中住宿，以便于严管，动不动要求要几十、上百套房子的租。一次要大批量租这么多房子，反而是很难找，一般公司也搞不定，所以，他们给出的价格也是最高的，一般多有10-12%的年回报率。当地房先知网站就经常收到客户要租赁100套，甚至500套房子的租赁需求。这样好的生意，这要让国内已经竞争到白刃战房产中介们知情了，那不激动得眼珠子都掉出来了。

租房分两种，一种是企业行为，一次性要多套房子，大批量的客户，一般是一次性收一年租金加两个月押金。一种散客户租房，则多是收两个月租金加一个月的押金。

菲律宾的法律保护出租户权益，正规租房会要签一本厚厚的合同，其中有很多约定条例。提前退租，押金是按违约没收的，到期退租，押金也大多是没有的，因为合同中有房屋消耗补偿法的，七扣八扣就没有了。

菲律宾是很重视契约精神的，如果你逃租那更麻烦，政府提供专门的公诉律师支持打官司，维护房东的权益的。而且会作为不良记录报备到海关，入关时你不搞掂这些手尾就别想进关，菲律宾不欢迎没有契约精神的外国人。

根据房先知网站的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，菲律宾公寓的租金回报率平均在6%-10%。在马尼拉居住过的人都会发现一个怪现象，这里的房价不高，2-3万/平的价格就能在核心区投资，但是租金却很高。一间25平的公寓租金可以达到3500元左右，可以说是投资性价比的首选。我前面提到的张总在BGC租的房子90平方，租金15000人民币/月，他的几个朋友全是这个价位。

今天的马尼拉已经超越印度，被誉为国际外包产业(BPO)首都。目前仅在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家，外包产业公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工，光MAKATI的租房需求就有24万套。目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米，比深圳的租房价格还高，但房价仅深圳三分之一。换言之，马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的三倍，真的是持有越久回报越高！

07 二手房

菲律宾中介公司也才刚刚起步，主要还是存量房比较少，供不应求。目前门店还比较少，好像说最大的也才四、五家店，佣金一般是3%-4%，大多是买卖双方各半支付。

门店少的其中一个原因是租金贵，类似国内的格子小商铺比较少。开店的成本比较高，没点实力你根本玩不转。

没想到吧！国内一直整不成的独立经纪人制，而在菲律宾，房产中介一开始就是实行独立经纪人制的，他们绝大多没有自己的独立门店。你千万别误会，以为菲律宾房产中介就很容易介入。首先必须要考经纪人资格证，这里的资格证的考取和管理远比国内严格，违规的处罚也很重。你没有经纪人证，做业务只能挂牌在有证经纪人旗下，要不，你也开不了票，是违法行为。

国内中介的套路是买到或搞到大量的业主名单，然后每天每人要打上百个电话询客，以期从中筛选出有效客户。但在这里是行不通的，你天天打陌生客户电话扰民，很快就会有人投诉你的，以于保护个人隐私权，这边警察会和你较真的，罚款是小事，搞不好还要逮捕的。

而且菲律宾的物业管理人员比较有操守，中介公司要像以往在国内买通物管，拿到业主名单的事基本是行不通的，因为付出的代价太大。

再有就是语言关，这里的交流分分钟要用英语沟通，你仅仅找一批熟练英语的经纪人就不容易，你咋整？

菲律宾二手房交易市场现在未被重视起来，二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比，马尼拉二手房市场的交易速度慢，需要较长时间的销售期，产权过户更名时间长，想短进短出的投资人不应该有错误期待。

08 外国人

菲律宾鼓励境外人士来菲投资，拉动当地的经济，所以，在房产方面也没什么特别的制约。

美国人设计的制度还真是很聪明。菲律宾对楼市的销售也有一套严格的规定。

同一个项目，外国人和菲律宾所占的比例是4：6比。外国人不需要移民，在菲律宾买房只需要护照即可购买房产，只要资金允许，个人可无限量拥有多套房产。但同一楼盘只能销售其40%给外籍人士。开发商会对这点进行监控，超过40%后将停止出售给外籍人士，这是一条红线。这个制度好处是有效地规避了一个项目全是投资客，未来可能出现的空城现象。同时，这也制约了开发商，要设计出能让当地老百姓买得起的合理价位。

这个制度的设计真是太有才了！不像有的国家，不负责任，多多益善，那怕是十万套房子都敢全部卖给中国炒房团，只图眼前，不管后果。

菲律宾法律规定：外国人只能买公寓，不能独立拥有土地，如带土地的别墅。当然，外国人想拥有菲律宾土地还是有三种方式的：1、通过购买乡村俱乐部的股份。2、通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾的土地。3、与菲律宾人结婚。

这里要说明一下；菲律宾的房产都是永久产权，没有什么公寓40年产权之说，也没什么明显的公寓和住宅之分，住宅只有公寓和别墅两类。公寓是你的私产，公寓占用的土地是共有产权，产权归属业主委员会。

外国人有工作签证，也可以申请贷款，但贷款审批不太容易，而且利率比较高，约 8%左右。但办法总比困难多，有才的中国人民把自己国内的房子作抵押，既快捷又能拿到低息贷款，然后拿来供菲律宾的房子。

09 结束语

中国有句俗话：两亩三分地。即我们习惯在自己熟悉的地盘里刨食，比方说码头文化。说好听一点是精耕，说不好听是内耗，最后必然演化成价格战的恶性竞争。

为什么美国的军事是全球战略，世界警察，哪里都要干涉，因为哪里都有他们的利益。说明白一点吧，因为他们的企业多是全球化的，哪怕是做鸡，肯德鸡，它也要做到全世界121个国家，30000家店，仅中国就6534家，一年的营业额是406亿美金。正因为企业经营多是全球化的战略，所以，美国的世界500强也最多。

中国的地域特色的商帮很多，如潮汕帮、温州帮、宁波帮、闽南帮等等，当年，他们都通过下南洋谋生、逃难或卖猪仔方式被迫走出去的，正因为走出去了，现在，他们成了中国最富裕的群体。

当年的晋商是中国商帮商的杰出代表，但虎头蛇尾，他们的先辈们走西口，万里行商，远到洽克图，创下了富可敌国的财富。可是，一百多年后，晋商的子孙们安逸了，一直在两亩三分地里刨食，甚至掘地“三尺”，连地下的煤都快刨空了，刨到2015年GDP成了全国倒数第二了。可惜！

我们只有走出去，去开拓更广阔的天地，才天大！地大！机会大！

正如文章标题上的谚语：早起的鸟儿有虫吃！

再语重心长地唠叨一句：菲律宾的国门初开，商机多多，但机会一定是给有眼光的，有胆识的，有智慧的人准备的。

正因为大多人还不了解，所以，你才更有机会！

别起个大早，赶个晚集，悔不当初，又与财富擦肩而过了！

之所以写此文，是因为在工作中发现，因受多年来意识形态及媒体倾向性报道的影响，99%的中国人不了解菲律宾，甚至妖魔化菲律宾。想当然，害死人。

这次趁着疫情期影响，在马尼拉呆了60天，回到上海又连续进行两轮28天的隔离，闲也是闲着，那就写写呗。

我写这个系列随笔，尽可能用一些接地气的真情实感，多方位地给大家介绍菲律宾的方方面面，只是能力和视野有限，不能一一道来，请见谅！

有的人说，你的文章咋只写了好的方面，有点美化之嫌。是的，那是因为我们早年对人家的报道多是负面的，差的方面本来也不缺嘛！

的确，发展中的菲律宾还有很多不足的地方，比方说：交通严重堵塞，是世界上交通最拥堵的城市之一，公路号称流动的停车场，贫富悬殊，社会保障还不健全等等。菲律宾需要改善的地方还有很多，他们的改革也就像咱们当年一样，正在摸着石头过河，这也许就是咱们眼中的机会之所在吧。

写到这里，我想以一句台词结束全文：

司马懿一生中最大的对手是杨修，然而在杨修因鸡肋事件被曹操判死刑后，司马懿却主动请求曹操让他见杨修。

曹操问他原因，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长。”