走进神秘的国度菲律宾之六：刚刚才启动的黄金楼市

马尼拉远眺

终于吃到虫子了

这年头，知识太渊博了也好烦，什么菜都不敢吃。鸡是40天的速生鸡，鱼是饲料鱼，还有吃激素的，青菜漂亮硕大，但没菜味，于是，调料就越来越丰富了。

有时，越是所谓的科学养植，农药、添加剂和膨大剂就越多，难怪医院的生意越来越红火，莫名其妙的病越来越多了，也许是科技进步的代价吧。所以，我平时一般不吃鸡、不吃鱼，肉最多也只是当佐料而已。生活所迫！只有每年都找借口回老婆的娘家，到乡下去大开杀戒，最夸张的记录是曾经十天吃了八只土鸡。

在菲律宾，本地菜以纯天然的为主，少有用化肥农药的。所以，菜多是小小个的，花菜的个头仅仅是国内的三分之一大，里面有好多绿色的小菜虫，要细心的挑出来。西红柿也是小时候印象中的大小，很开心在这里又可以吃到已多年没吃过的的糖拌西红柿了。

家庭观

在菲律宾呆久了，你会发现，菲律宾人家庭观念很强，菲律宾没有实行计划生育，教义是严禁堕胎，还不能离婚。一般家庭三个孩子算是最低消费，多的有六七个。菲律宾人普遍拥有"大"家庭。大多数人直至成年仍然和爷爷奶奶、爸爸妈妈，甚至表兄妹们生活在一起。

可能宗教信仰方面有对家庭成员无私关爱的要求吧。一个家庭有孩子出生，全家都有义务抚养。孩子长大后赚取的薪资要上交家庭，供所有人共同支配。出国务工的菲律宾人，一般会将薪资的80%以上打回家人的账户，用于赡养父母或供兄弟姐妹读书。

周未，他们经常是祖孙三代浩浩荡荡的一起游泳，吃饭，逛商场，难怪马尼拉的商场永远是人头涌涌。我经常看到当地的一大家子住酒店，有时，坐电梯时发现，满满一电梯的除我外，全是一家人。

信仰观

西班牙对菲律宾殖民近400年，也将天主教带到了菲律宾。菲律宾85%以上的人信奉天主教，现在天主教已俨然成为菲律宾人的精神支柱。从街上来往穿梭的车辆上悬挂的耶稣像，到街角墙上的宗教标语，还有那商场里的宗教用品店，都能看到菲律宾人对天主教的狂热和依赖。

在菲律宾有很多宗教节日，很多人每个周日都会去教堂祈祷；无论是菲律宾的出租车或是私家车，总能见到十字架等摆件；走在超市经常会突然听到播放圣经，大家马上会驻足祷告。在这里，宗教信仰几乎影响着菲律宾的每一个人，而且被菲律宾人看得无比重要，宗教信仰在菲律宾人心中已根深蒂固。这在亚洲国家还是很少见的。

宿雾的圣婴教堂是菲律宾有近500年历史的教堂

在许多人的印象中，菲律宾是个落后的国家，社会问题层出不穷。但从菲律宾民众对宗教的那份虔诚之心和他们脸上始终洋溢着的笑容，我们便可看到他们对于自己的生活是充满了满足和感恩的。据一项调查表明，菲律宾人民是亚洲国家中最快乐的人，菲律宾人生活的力量来自于信仰，而无关于贫富。

有信仰和无信仰的人在为人处世、行为准则、价值观等诸多方面是蛮有区别的。至少有敬畏心，做事有底线。

比如说：一个没有宗教信仰的人捡到一部漂亮的手机多会据为己有，他觉得没有人知道，而有宗教信仰的人，会知道神在看着他，要拾金不昧。一个没有宗教信仰的人会觉得自己最了不起，如果环境允许他能够藐视法律、道德。而有信仰的人会有律法约束自己。一个没有宗教信仰的人，会觉得金钱和权利最重要，不在乎道德的价值。而有信仰的人会明白金钱和权利买不来幸福和道德的安宁。

去年，我带了一位宁波朋友来考察菲律宾。聊天中他认真地说：他们家族都信天主教，他舅舅把每年经营酒店的收益一部分捐建教堂，宁波及周边地区几十个教堂基本上都是他舅舅捐建的，让我大感意外。

中产阶级崛起

国人对于菲律宾的印象多是又穷又乱，菲律宾人大都住在破破烂烂的铁皮房里。其实，这大多是道听途说，片面的看问题。菲律宾真的没有我们想象中的那么穷，2018年菲律宾的人均GDP突破3300美元，相当于2008年的中国。

菲律宾之所以看起来穷，主要是由于当地的贫富差距比较大，加上国内一些媒体的侧重性负面报道，才导致大家都把注意力放在菲律宾的穷人上面了。

随着菲律宾经济快速发展和商业流程外包服务的扩展，菲律宾的中产阶级在近十年里得到了急速的壮大和发展，是菲律宾迅速崛起的新兴阶层。他们一般从事律师、会计等收入较高较稳定的工作，目前总人口数量在1000万左右，这类人群将是未来几年菲律宾购房的主力军，而目前菲律宾公寓的供应量已远远无法满足中产家庭置业的需求。

作为劳务输出大国，目前菲律宾海外劳务人口大约有1000万人，每年外劳汇款达到300多亿美元，并逐年递增。这类人群一般月收入达到10到20多万比索，对比菲律宾的房价几乎没有什么付款压力，而且按照他们的家庭观念，他们不仅为自己购买公寓，很多时候他们还会替他们的兄弟姐妹购买，从而成为推动菲律宾国内消费的重要力量。

在BPO和海外劳工等行业的蓬勃发展下，菲律宾的中产阶级正迅速崛起，他们不仅促进了菲律宾的经济发展，同时也必然成为了楼市的主要推动力。

这里拿一个新移民张总的视角，来看今天的菲律宾的民生，应该是很有代表性：

刚来菲律宾前，所有人都告诉我，那个国家的人很穷，收入低，还不思进取，不想着赚钱。所以这个国家的购买力不行，发展不起来。但我在菲律宾长期工作、生活之后，才发现不是这个情况。就拿我身边最熟悉的两个菲律宾人来说：司机和保姆。

我的司机是个刚结婚的小伙子，每天都要跟他妻子视频很多次。他原来的工资是20000比索，现在已经涨到了30000比索。因为他经常要帮我送国内来马尼拉考察和旅游的朋友去机场，酒店，赌场和酒吧，有时候会等候客人到很晚。但是从来没有抱怨过，只要看到客人，就会殷勤地帮着提东西搬行李，所以他也经常收到我的朋友给他的小费。 他一个月的收入应该也有5000元人民币左右。

我的保姆是个94年的小胖丫头。采用的是早来晚走的工作模式，每天上午到了我家之后，就立马洗衣、熨烫、打扫卫生。每个月的工资是10000比索,差不多1500人民币吧。不久，我的朋友搬来住在我隔壁楼，这个保姆开始做两家的活，我朋友也给她10000比索。不久，又一个朋友搬来了，我家小保姆也同时给她家干活，工资是5000比索。事情还没有结束，后来又有几个朋友，搬到了朋友家对面。这下好了，我家小保姆开始了她人生中的高光时刻。一人干四家的活，拿四份工资，大概在5000人民币左右，每家平均干两到三个小时左右。

她非常满意自已的现状，也从来没有叫过辛苦。之前我还责怪过那个朋友，说她已经干了三家的活了，你再给她介绍一家，你想累死人家吗？ 朋友的回复说，菲佣很开心啊。她虽然累一点，但是没有什么重活，都是收拾房间，叠叠衣服。现在只是动作快一点，把时间压缩了一下，但可以拿到四份工资，她非常感激。

我家的菲佣小姑娘很喜欢中国雇主，说中国人很有礼貌，对她都很照顾，经常把一些月饼啊，粽子啊，中国的食品让她带回家跟家人分享。她觉得中国人来到菲律宾做生意，带动了菲律宾的经济发展，也增加了菲律宾人的收入。她现在终于可以去大商场买一些以前想都不敢想的东西了。小姑娘喜形于色，特别自豪。

我一个台湾朋友，她的公司在BGC做商业咨询。她说菲律宾BGC的白领大多数工资都是在7000-8000人民币，10000-20000工资的管理人员遍地都是，他们在高街吃起700比索一个的SHACK汉堡套餐，眼皮都不眨。

马尼拉夜景

所以说不要以为菲律宾人的工资都是一两千人民币的水平。在这个小费文化盛行的国度里，警察，酒店服务生，政府工作人员等等，都有着你了解不到的额外收入。

你试想想，如果在国内还是2008年那会，不少人能拿到5000元人民币或以上的月收入会有什么后果？会产生什么样的消费力？

楼 市

去年12月，我和一个考察团在看乔布斯国际项目时，团友中一位地产朋友在充专家，嗓门又大，大放厥词。可能是看不过去了，一位一直没说话的临时拼团的上海人，冷不丁地冒出一句狠话：“现阶段，在XX投资哪里都不对，在菲律宾投资哪里都对”。后来听带他的朋友私下介绍，这人很牛的，手上有一二个亿，这次过来是为了考察菲律宾的投资环境，看看有什么可以合作的项目。

“在菲律宾投资哪里都对”当然是有所特指，这话可能会有点以偏概全，但方向是“没毛病”的。可能你认为我一准是在吹牛。别急！我先牵出几头牛来，给大伙瞧瞧，都是“老司机”了，你自个评估。

菲律宾有1.2亿人口，首都马尼拉有2400万，人口密度超过30000人/平方公里，是上海的10倍。人口年均增长1.6%（85%人口信奉天主教），平均年纪23.5岁，人口红利巨大，人流即是财流嘛。

关键是相对中国而言，菲律宾是国门初开，楼市是从2015年底才刚刚开始启动。最早来菲律宾投资置业的主流是日本人、韩国人、台湾人。据说：早期泰国房产最早介入的也是日本人、韩国人和台湾人。

国内去菲律宾的，除了从事“菠菜业”，以为满地有钱捡的90后外，来菲律宾投资旅游的不多。前几年，一年也才几十万人次，这一二年开始多起来了，不过也就100多万人次。你想想，中国人民一年去泰国旅游就高达1100万人次，菲律宾和泰国旅游的颜值不相上下，有的甚至更好，但对比却是多么悬殊啊！当然，未来的成长空间也是巨大的。

中国人民对菲律宾有太多的陈见，绝大多数人都并不了解真实的菲律宾。现在，才开始逐渐认识菲律宾，其中在邦外集团这种在国内有庞大网络渠道的房产机构带动下，不断积极组团来考察的因素，客观地说，邦外应该算是中菲经贸活动最有力的推动者之一。

菲律宾难得的三面临水的现楼项目：半岛壹号

菲律宾房产的投资回报率高，平均高达7%的年回报率，当然，对比国内的年投资回报平均为1.5%左右而言，很像是在吹牛！

为什么不是吹牛？我给大伙分析一二：

首先是供不应求，供需矛盾严重，怎么说呢？

因为菲律宾人因信仰的原因，比较安于现状，知足常乐, 工作没有那么搏命,一般不会加班。而且节假日太多,一年将近三分之一的时间是假期。

工作效率低，菲律宾人比较随性，做事不紧不慢的，政府部门也一样，审批文件也好久，没有深圳速度。

社会机制也不同，他们的作业标准和规范多是美国人当年设计的，要求很严格的。比方说：建筑商是不用给开发商垫资的，建筑设计是要按十级防震标准规划的，甚至设计图纸是归属设计院的知识产权的，开发商哪里需要修改，都必须要征得设计院同意并借图纸的。

再者，菲律宾只有旱季和雨季，雨季也会影响施工进度。所以，一般项目哪怕只是一栋楼，施工周期都要四五年时间。这怎么能赶上马尼拉经济变革而喷发的滔天巨浪呢？

正因为供需严重不匹配，尤其是现楼少，需求又旺盛，自然租金高，投资回报率就高了。

你如果以为既然菲律宾才国门初开，那里的楼市应该很落后吧？

你又错了，比如菲律宾国际城BGC，整个区域参照国际最现代化的水平设计建造，类似上海陆家嘴的现代中央商务区，环境一流，是一个集商务、购物、酒店、娱乐、住宿为一体的大型商务区，建筑风格简约时尚，被大家称之为“小新加坡”。 即便是国内绿城老大来了也会赞不绝口的。

BGC街头实景

今天BGC已经成为世界级的商业和住宅中心。它也是目前马尼拉最现代化、房地产价格相对较高的地区。即便是香港中环、纽约曼哈顿等一流国际都会的CBD也不过如此。良好的软硬件条件吸引了JP摩根，摩根大通，汇丰银行，德意志银行、马来西亚MAY BANK金融机构、菲律宾东盛银行总部、可口可乐、宝洁、中国华为、新加坡、英国、韩国大使馆等纷纷进驻BGC区域。BGC的房价在3-6万元人民币一平方。

菲律宾楼市还有一个现象你想不到，商铺都不卖，还居然那个项目都不卖商铺。基本上全是开发商自己持有，这个可不是政府规定的，都是自发的，可能他们认为真的一铺养三代，谁卖谁傻冒吧！

至于为什么？你自个随便找个地，去感受一下那里商铺的火爆生意就有答案了，那可是印钞机啊！对比国内门可罗雀的生意，满街满街的旺铺转让，你会怀疑这里和咱们那就不在同一个商业世界。

BGC街头实景

马尼拉的房价通常在2-3万人民币一平方，CBD这样中央商务区的略贵一点，但马尼拉有三个CBD。马尼拉作为人口高密度的首都,未来的价格空间很大，很有投资价值，这个时候进入是最佳机会。你应该庆幸听了我这个“砖”家的介绍。

随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾将步入“基建的黄金时代”。不计其数的道路、桥梁、铁路和机场将在未来几年完工。这些项目旨在疏通马尼拉，搭建地铁贯通各大经济区，使人们出行更便捷，使各区经济发展达到互联互通。

房地产的价值与周边基建和环境配套密不可分，随着高速、桥梁、地铁的建设落实，未来各站点周边房价必然引来一波涨幅趋势。

租房

BPO产业数以万计的工薪阶层和白领人士催生了大量高端写字楼，租赁市场自然将供不应求。尤其是互联网博彩业，来钱快，人员要求集中住宿，以便于严管，动不动要求要几十、上百套房子的租。一次要大批量租这么多房子，反而是很难找，一般公司也搞不定，所以，他们给出的价格也是最高的，一般多有10-12%的年回报率。当地房先知网站就经常收到客户要租赁100套，甚至500套房子的租赁需求。这样好的生意，这要让国内已经竞争到白刃战房产中介们知情了，那不激动得眼珠子都掉出来了。

马尼拉鸟瞰

租房分两种：一种是企业行为，一次性要多套房子，大批量的客户，一般是一次性收一年租金加两个月押金。一种散客户租房，则多是收两个月租金加一个月的押金。

菲律宾的法律保护出租户权益，正规租房会要签一本厚厚的合同，其中有很多约定条例。提前退租，押金是按违约没收的，到期退租，押金也大多是没有的，因为合同中有房屋消耗补偿法的，七扣八扣就没有了。

菲律宾是很重视契约精神的，如果你逃租那更麻烦，政府提供专门的公诉律师支持打官司，维护房东的权益的。而且会作为不良记录报备到海关，入关时你不搞掂这些手尾就别想进关，菲律宾不欢迎没有契约精神的外国人。

根据房先知网站的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，菲律宾公寓的租金回报率平均在6%-10%。在马尼拉居住过的人都会发现一个怪现象，这里的房价不高，2-3万/平的价格就能在核心区投资，但是租金却很高。一间25平的公寓租金可以达到3500元左右，可以说是投资性价比的首选。我前面提到的张总在BGC租的房子90平方，租金15000人民币/月，他的几个朋友全是这个价位。

今天的马尼拉已经超越印度，被誉为国际外包产业(BPO)首都。目前仅在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家，外包产业公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工，光MAKATI的租房需求就有24万套。

目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米，比深圳的租房价格还高，但房价仅深圳三分之一。换言之，马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的三倍，真的是持有越久回报越高。

售楼部

马尼拉远景

在咱们国内售楼部的样版房，那装饰、那景观、那标配，可真是美轮美奂的，不用冥想，马上就能让你憧憬未来的幸福生活，迅速产生购买的冲动。可我第一次去看菲律宾的样板房真被惊呆了，19平方的公寓，肩并肩放了上下铺四张床，上面睡觉，下面是一张写字台。说是今后租给学生的，还可以租床位，一个床位租金是800元人民币。经了解，该项目周边五公里内有有19所高等院校，租赁不愁，难怪这么牛逼。

补充两点，便于理解：1、是上文已述菲律宾的教育仅仅承担教育功能，不承担社会功能，所以，所有的院校都没有集体宿舍，得自己去租房。2、菲律宾的房子没有公摊，永久产权，无遗产税，这里19平方相当于国内的30平方。

菲律宾邦外集团的销售团队

菲律宾卖房和国内的还不一样，尤其是以前。一个项目立项规划出来后，开发商尤其是一些福建人的项目，找个好日子，召集各渠道、实力老乡，开会宣讲，喝喝茶，吃吃饭，然后就各自认领多少套，一个项目的销售就这样被大家瓜分了。很多项目现场就没有什么售楼部，多余。当然，现在可能是随着项目越做越大，纯老乡是不够了，所以，才会出现类似邦外这样的大型代理机构了。

去年春节，我带老婆和岳父岳母来菲律宾旅游，顺便去看房，平时我们夫妇比较忙，二老又在湖南乡下，这次难得有机会在岳父母面前好好表现一下。

笔者家的领导班子在菲律宾考察旅游

因为对邦外比较了解，加上也早就想买，也就不用多考虑。刷!刷!刷！一天时间，我带着她们连续在两个项目买了几套。还第一次这么豪气的买！买！买！当然，必须是以老婆的名义买的，老婆心花怒放，老丈人更是高兴的乐开怀，不断地竖着拇指表扬我。

二手房

菲律宾中介公司也才刚刚起步，主要还是存量房比较少，供不应求。目前门店还比较少，好象说最大的也才四、五家店，佣金一般是3%-4%，大多是买卖双方各半支付。

门店少的其中一个原因是租金贵，类似国内的格子小商铺比较少。开店的成本比较高，没点实力你根本玩不转。

没想到吧？国内一直整不成的独立经纪人制，菲律宾房产却一开始就是实行独立经纪人制了。他们绝大多没有自己的独立门店。你千万别误会，以为菲律宾房产中介就很容易介入。首先必须要考经纪人资格证，这里的资格证的考取和管理远比国内严格，违规的处罚也很重。你没有经纪人证，做业务只能挂牌在有证经纪人旗下，要不，你也开不了票，是违法行为。

国内中介的套路是买到或搞到大量的业主名单，然后每天每人要打上百个电话询客，以期从中筛选出有效客户。但在这里是行不通的，你天天打陌生客户电话扰民，很快就会有人投诉你的，出于保护个人隐私权，这边警察会和你较真的，罚款是小事，搞不好还要逮捕的。

而且菲律宾的物业管理人员比较有操守，中介公司要像以往在国内买通物管，拿到业主名单的事基本是行不通的，因为付出的代价太大。

再有就是语言关，这里的交流分分钟要用英语沟通，你仅仅找一批熟练英语的经纪人就不容易，你咋整呢？

菲律宾二手房交易市场现在未被重视起来，二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比，马尼拉二手房市场的交易速度慢，需要较长时间的销售期，产权过户更名时间长，想短进短出的投资人不应该有错误期待。

外国人置业

菲律宾鼓励境外人士来菲投资，拉动当地的经济，所以，在房产方面也没什么特别的制约。

美国人设计的制度还真是很聪明。菲律宾对楼市的销售也有一套严格的规定。

同一个项目，外国人和菲律宾所占的比例是4：6比。外国人不需要移民，在菲律宾买房只需要护照即可购买房产，只要资金允许，个人可无限量拥有多套房产。但同一楼盘只能销售其40%给外籍人士。开发商会对这点进行监控，超过40%后将停止出售给外籍人士，这是一条红线。这个制度好处是有效地规避了一个项目全是投资客，未来可能出现的空城现象。同时，这也制约了开发商，要设计出能让当地老百姓买得起的合理价位。

这个制度的设计真是太有才了！不像有的国家，不负责任，多多益善，那怕是十万套房子都敢全部卖给中国炒房团，只图眼前，不管后果。

菲律宾法律规定：外国人只能买公寓，不能独立拥有土地，如带土地的别墅。当然，外国人想拥有菲律宾土地还是有三种方式的：1、通过购买乡村俱乐部的股份。2、通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾的土地。3、与菲律宾人结婚。

这里要说明一下；菲律宾的房产都是永久产权，没有什么公寓40年产权之说，也没什么明显的公寓和住宅之分，住宅只有公寓和别墅两类。公寓是你的私产，公寓占用的土地是共有产权，产权归属业主委员会。

外国人有工作签证，也可以申请贷款，但贷款审批不太容易，而且利率比较高，约 8%左右。但办法总比困难多，有才的中国人民把自己国内的房子作抵押，既快捷又能拿到低息贷款，然后拿来供菲律宾的房子。

我在国内是做培训的，对菲律宾楼市，我的讲师朋友有一句充满智慧的总结，特送给大家。

结束语

中国有句俗话：两亩三分地。即我们习惯在自己熟悉的地盘里刨食，比方说码头文化。说好听一点是精耕，说不好听是内耗，最后必然演化成价格战的恶性竞争。

为什么美国的军事是全球战略，世界警察，那里都要干涉，因为哪里都有他们的利益。说明白一点吧，因为他们的企业多是全球化的，哪怕是做鸡，肯德鸡，它也要做到全世界121个国家，30000家店，仅中国就6534家，一年的营业额是406亿美金。正因为企业经营多是全球化的战略，所以，美国的世界500强也最多。

中国的地域特色的商帮很多，如潮汕帮、温州帮、宁波帮、闽南帮等等，当年，他们都通过下南洋谋生、逃难或卖猪仔方式被迫走出去的，正因为走出去了，现在，他们成了中国最富裕的群体。

当年的晋商是中国商帮中的杰出代表，但虎头蛇尾，他们的先辈们走西口，万里行商，远到洽克图，创下了富可敌国的财富。可是，一百多年后，晋商的子孙们安逸了，一直在两亩三分地里刨食，甚至掘地“三尺”，连地下的煤都快刨空了，刨到2015年GDP成了全国倒数第二了。可惜啦！

我们只有走出去，去开拓更广阔的天地，才天大！地大！机会大！

再语重心长地唠叨一句：菲律宾的国门初开，商机多多，但机会一定是给有眼光的，有胆识的，有智慧的人准备的。

正因为大多数人还不了解菲律宾，所以，你才更有机会！

正如那句谚语：早起的鸟儿有虫吃！

别起个大早，赶个晚集，悔不当初，又与财富擦肩而过了！

之所以写此文，是因为在工作中发现，因受多年来意识形态及媒体倾向性报道的影响，99%的中国人不了解菲律宾，甚至妖魔化菲律宾。想当然，害死人。

这次受着疫情期影响，在马尼拉呆了60天，回到广州又连续进行两轮28天的隔离，闲也是闲着，那就写写呗。

我写这个系列随笔，尽可能用一些接地气的真情实感，多方位地给大家介绍菲律宾的方方面面，只是能力和视野有限，不能一一道来，请见谅！

有的人说，你的文章咋只写了好的方面，有点美化之嫌。是的，那是因为我们早年对人家的报道多是负面的，差的方面本来也不缺嘛！

的确，发展中的菲律宾还有很多不足的地方，比方说：交通严重堵塞，是世界上交通最拥堵的城市之一，公路号称流动的停车场，贫富悬殊，社会保障还不健全等等。菲律宾需要改善的地方还有很多，他们的改革也就像咱们当年一样，正在摸着石头过河，这也许就是咱们眼中的机会之所在吧。

写到这里，我想以一句台词结束全文：

司马懿一生中最大的对手是杨修，然而在杨修因鸡肋事件被曹操判死刑后，司马懿却主动请求曹操让他见杨修。

曹操问他原因，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长。”

（完）

-----------老沈&小玲菲律宾旅居随笔

2020.4.3.广州隔离中