关于菲律宾房地产投资的留言答疑

最近收到一些朋友关于菲律宾房地产投资的公众号后台的留言，现将一些问题及个人拙见发布于此，做一个分析。

Q:柬埔寨也拥有“人口红利”和与菲律宾一样接近7%的GDP增速，关于这两点跟菲律宾一样，你怎么看？

A：非常巧，我有朋友也进军柬埔寨市场，对柬埔寨的房市也有一些了解，以后会整理一篇文章，聊聊我对它的认识。我先就这两点做一个解释。

首先，人口红利，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。

菲律宾的和柬埔寨的人口平均年龄都在24岁，从字面上看都是一个劳动人口占比多的数字表达。但是不同的是，基数不同。拿我司项目所在地金边作为比较，金边人口300W,马尼拉2400万，首先基数越大，对公寓的需求量就越大，供需关系比例是决定租金很重要的原因。这还是没有考虑市场供应量的前提下（柬埔寨市场云集国内大大小小开发商，都在柬埔寨想要分一杯羹，而菲律宾，你很难找到一个国内开发商）。而菲律宾2018年公寓供应量统计如下表，如深圳2000年的居住单元供应水平。

不止“年轻”，来衡量人口红利重要因素是“受高等教育程度”。菲律宾约21%的劳动力受过专上教育，比例甚至高于新加坡(16%)，菲律宾人口近六成(57%)曾接受中学教育。

菲律宾海外劳工全球出名，香港贸发局层评估，菲律宾劳工容易培训，技术水平较高，优势不在工资低廉。英语为官方语言，菲律宾工人大多会说流利英语，方便外资企业雇主管理及培训。与其他东盟国家相比，菲律宾工人较易培训，能够做更高层次的工作。菲律宾劳工的教育程度明显高于东盟多个国家。

其次，关于7%的的GDP增长率，大家都知道GDP是衡量当地人民生活水平的一个指标。但是增速并不完全能够衡量经济水平。

△ 菲律宾人均GDP走势图

人均GDP也是一个不能忽略的数据，而截至2018年，柬埔寨人均GDP：1495.56美元，而菲律宾人均GDP：3300.87美元。（中国排名亚洲第四，菲律宾第七，柬埔寨缅甸垫底）柬埔寨还不到菲律宾的一半，也就是柬埔寨需要10年+的时间才能追上菲律宾，而房市从业者都知道人均3000大关是人们开始考虑住房需求的时候（按照6.7的增速，拿现在中国人均GDP倒推，算算哪个年代你家是不是对住楼房开始有需求了），所以在这个时候1495的人均GDP的柬埔寨市场提前十多年布局，是不是资金利用率有些低，房地产投资本身就是一个长期的、变现慢的投资方式，而再这时提前十年入市，是不是对一些生意人来说就是失败的投资。

Q:XXX楼盘你觉得如何（位于曼达卢永地区）？说曼达卢永距离几个CBD都非常便利，有没有投资价值？

A：放在大环境里，投资价值自然是有的，但是如说位于几个CBD核心，非常便利，那这都是中介忽悠的，因为曼达卢永地区很多0首付开发商的楼盘聚集在此，马尼拉中介忽悠了一套适用于中国人的说辞。接下来我跟大家解析一下。

首先在网上我看到很多中介有这样一张图，如下图（我按照其他中介的图，重新画了一张）并且说曼达卢永，西南跨河直达马卡蒂CBD，南北分别是BGC和ORTIGAS CBD，交通极其便利。

想说曼达卢永地区，不是说没有投资价值，是相对于Makati CBD,Ortigas CBD和BGC完全无法比。价格低，付款方式好，不是没有原因的，开发商都不傻。

我们从首先从景观风貌的角度来具体问题具体分析。

按照中国中原地区的城市发展结构来看，一环套一环的摊大饼模式为什么成立，是跟一个地区的景观风貌分不开的。因为中原地区，大多数为平原地区，没有什么山脉，所以这个景观特质促进了这种摊大饼发展模式的成立，再加上平原地区农田地为主，改革开放以来城市化进程加速，往外扩张是最简单的发展模式。

所以上图的区位传达的最直观感受就是曼达卢永是核心，如果在中国的大多数城市，这种模式是奏效的。但是在马尼拉，土地是私有的，这就好比一个城市中这边一个山脉那边一个山脉，阻碍你的发展，这不得不以发展多中心的城市结构进行规划，这也是为什么有些城市配套多个卫星城多个中心来发展。

菲律宾上个世纪被美国殖民，美国带过去曾经西班牙没有带过去的语言、教育、医疗、法律等等，并帮助菲律宾建国。所以你可以把马尼拉理解成美国的城市，一样也是土地私有制，所以可以参考美国城市的发展进程。

尤其在马尼拉，很多的土地储备是西班牙财团上百年前就储备好的，所以中国的模式在这里并不奏效。（有时间研究的可以看看我们专业必看书籍，简·雅各布斯写的<大城市的死与生>，作者以纽约、芝加哥等美国大城市为例，考察、研究城市，并挑战了传统的城市规划理论，讲解了关于城市规划和城市建设的内容）。

土地私有，也许你碰到的情况是，一边是繁华的CBD，一边却是基建都破旧不堪的平民区，2公里的距离实际能绕出来4公里的小路，所以不能只靠大帝视角google earth来考察项目。所以那些标榜这里位于几大CBD之间，完全就是用中国的发展模式在帮助他给你洗脑。

还有，一些中介文中的“驱车”X分钟，这个词用的太微妙了！3公里的地，在中国是10分钟，但是在马尼拉不可能是10分钟，基建程度不一样，也许你碰到的是平民小路，如下图；

所谓几个CBD核心位置的平房区基建情况

又有可能是跟你想象不一样拥堵不堪，可能5分钟都走不了800米的道路，如下图。

△ 曼达卢永某东西向主街

所以这是为什么在CBD里房价那么高，地图上距离一公里却房价直线下降的原因。

所以说实地考察楼盘是有多么必要……

Q：菲律宾人有那么多有钱人接我的楼盘吗？

A：这应该是问的最多的问题。菲律宾的人均GDP虽然比较低，但是资本主义国家就是极少部分的有钱人掌握着绝大多数的资金，贫富差距非常严重。

就我接触、合作过的菲律宾房产经理人，有些家住几百平米的别墅（不是平房那种），有些是自己炒房，买的房两位数都有……旅游当中我也认识一些菲律宾人，有自己握着几套房子兼职民宿老板的海军，有用得起莱卡小Q的IT工程师，还有一到假期就来香港买买买的小情侣……

有钱人有的是，只是你在大街上看不到，就像北京地铁里的大爷，你永远不知道他在二环有几套房子……

Ayala旗下中高端地产品牌Alveo公司在ortigas的项目Portico的几栋VILLA，几乎都是菲律宾买家买走；前几天奎松Vertis North开盘的alveo项目Orean Place，合3W人民币一平米的房子，现场百分之九十都是菲律宾人……