深度认识“亚洲纽约”马尼拉，如何赶上楼市最佳入场期？

最近，总有一些读者在后台询问老赵，“老赵，我想投资马尼拉，但是菲律宾的房价已经涨了这么久了，现在进入还能赶上投资的最佳入场期么？”

马尼拉是菲律宾第一大城市,也是世界上文化最多元化城市之一。

今天,让我们重新感受认识一下和大家脑海中不一样的马尼拉,感受一下“亚洲纽约”高速发展背景下的城市魅力,并借此让大家对马尼拉房产投资有一个初步的认识。

大部分人,在没有深入了解菲律宾之前,都曾经有过这样的印象:乱、穷,黄、赌、毒……

也正是因为预期不高,到马尼拉实地考察一圈之后,视觉和心理上的冲击是超乎想象的，这个城市中产阶级的数量,以及他们的消费力,远远超过我们的想象。

看一座城市的房地产市场有没有潜力,不如看看现在买得起房以及未来买得起房的人群有多少,他们的消费力如何。

而不是关注现在还需要解决温饱问题的人群能不能买得起房,因为这部分人群的住房需求不是靠市场来解决,而是靠政府的福利政策来解决的。

大马尼拉地区人口超过两千万,占全国人口的20%,这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭。

马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%，它是东南亚最大的一座城市,这个人口规模即便是放在中国,也仅有北京和上海可以相比。

但马尼拉的面积仅638平方公里,只有上海的十分之一,所以它的交通拥堵、人口密度,都是大多数中国城市无法感受的。

菲律宾的法律体系和政治体制和美国接近,实行英美法系,所以菲律宾对私有产权的保护也比较完善,大部分土地为个人所有,享有永久产权。

菲律宾人消费习惯和生活方式上也比较偏欧美,又喜欢认准大品牌,有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋,买房子也一样。

以Ayala、Mega world等大开发商为首的房子,哪怕卖的比周边项目贵,当地中产家庭也会抢购。

如果对一个国家或者城市感兴趣,最好的办法还是亲自去一趟,感受一下当地生活和经济形态,才是消除偏见最好的方式。

马尼拉的楼市发生了哪些重大变化?

马尼拉房地产市场和前几年相比,无论是在价格还是在操作模式,以及开发商市场推广的方式,都发生了很大的变化。

马尼拉楼市的特殊性,决定了如果我们依然用投资国内房地产,或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉,是不太容易挑到好的项目的。

01

中国人入场速度加快

说到这里可能有人会质疑,中国人这些年到处买房子,到哪里不都是最大买家么?还真不一定。

例如在马尼拉赌场区附近的项目,这边房子库存消耗非常快,问及都有哪些外国人过来买,回答都比较一致:中国人居多,其次是新加坡、日本、韩国的。

而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目,售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完,因为本地人购买的份额早就超过了60%。

而来买的外国人,国籍也比较多样化,比如来自新加坡、韩国或者中国香港的,还有英国、美国的买家,中国内地反倒比较少。

不同区域、不同开发商的项目,销售的反应差别那么大。其实总结下来可以发现几个规律:

第一,目前马尼拉楼市的外国买家里,中国内地还没有成为主流买家,这一点和柬埔寨、越南、泰国是不一样的,中国内地买家进场马尼拉的速度,是晚于香港、台湾,以及新加坡、韩国、日本的,但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者，在赌场区就已经有这个趋势了。

第二,不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力,否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况,尤其是一些社区型住宅。

02

依然是一个卖方市场

卖方市场,指的是马尼拉还是一个卖家占有主动权的市场。马尼拉各个片区里位置较好的地块基本都已经被几个大的开发商圈地了,并提前五年预售。

如果直接和开发商去谈折扣,其实难度非常大。你买一套和买十套,价格都一样,并不会多买就有折扣。

因为这些开发商不愁客源,并不需要借助各种优惠政策来吸引顾客,也完全有底气卖出去。

有些项目甚至和国内楼市火爆的时候一样,买房要摇号,买五套以上还要写申请,不过这种大客户并没有优先选房权,而是还被排到最后一批选房。

另外,因为外国人在菲律宾买房有40%的份额限制,有些高端项目为了促使整个社区的多样化,也为了避免过度炒房的情况。

在外国人40%的份额内,还设置了国籍限制,确保不会存在外国人份额被同一个国家的买家包揽的情况。

所以目前马尼拉的情况是,一些受本地买家欢迎的知名开发商,非常淡定地在卖房,甚至是把“房住不炒”贯彻得最彻底的一批开发商。

03

政府和开发商的重心转移

除了前面提到的一些比较聚焦的小变化之外,另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势,也是作为投资者需要密切关注的话题,就是政府和开发商重心转移的问题。

目前无论是政府的基建规划,还是开发商新的房产项目,都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。

过去的两个重要的CBD区域,Makati和BGC,由于土地资源有限,目前没有剩余的可供开放的大型地块,而且本身区域面积有限,可以容纳的人口和资源也是有限的。

所以现在开发商是在往这个两个CBD的北部区域发展。

而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展,也在大建特建计划中,在北部区域增添了很多基础设施。

政府和开发商的钱都正在往哪里跑?

在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈,可以很明显地发现,马尼拉的发展重心在往北部迁移。

看马尼拉哪些区域有投资潜力,有几个简单粗暴的方法:

1.看哪里人多,这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块,尽量不碰看不懂的区域。

2.看最大的几个开发商都在哪里圈了地,这既代表了政府的规划方向,也代表了开发商重金支持的地块。

纵观马尼拉三大CBD房源销售情况,截止今年上半年,马卡蒂和BGC的优质房源已所剩无几。

在马卡蒂和BGC这两大CBD无地开发,地价飙涨的状况下,开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市

最近两年,菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖,既是开发商真金白银的投资,也有政府引导的原因。

为什么开发商都在争抢这两个地块?

地价便宜、人口集中、重要交通要道,这就是最重要的原因。

Ortigas由于地处大马尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至马卡蒂和BGC,不怎么堵车的情况下30分钟可到马卡蒂,交通很方便。

再加上这里房价便宜,单价大约在2.5万-3.5万人民币之间,相比马卡蒂和BGC均价3.5-5万人民币的房价,还是友好很多。

另外,Ortigas是马尼拉三大CBD中现代化最强的一个区域,人口密集、BPO业务聚集、跨国公司聚集、高级白领众多,很多大企业都将总部设在了这里。

这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD,或者去马卡蒂和BGC上班?开车走C5大道(下图红色线条那条高速公路)。

马尼拉轻轨地铁线路还不完善,目前已通车的是3条轻轨,拥挤程度十分惊人，所以大部分家庭都是开车上下班。

C5大道就成了开车通勤的交通要道,因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最终目的地是机场。

C5大道沿线,就是现在各大开发商争抢的宝地：

Ayala, Rockwell, Vista land, Mega world, SMDC, Robinson, DMCI等知名开发商纷纷入驻，开发商们释放的信号同样是，要把这个区域打造成更国际化的城市综合体。

Ayala和Robinsons的项目，将成为整个C5大道的大型商业综合体，而且未来Bridgetowne将会与旁边Ayala的Parklinks项目连成一片，成为沿C5大道上有规模的CBD。

Park links由Ayala Land与Eton联合打造 ，双方表态，本次合作开发将当地专业资源和国际设计融为一体，希望把这里打造成为亚洲主要城市的标志性建筑群。

在Park links的开发上，阿亚拉公司将在未来10年内注入530亿菲律宾比索。配备一个58000平方米的购物中心，该购物中心将位于该地产的C5临街面，集零售、餐饮和娱乐于一体。

购物中心的顶部是一个3500平方米的体育中心，该中心将设有篮球场、排球场、羽毛球场、健身馆和舞蹈室。

2018年11月份，以25万比索/㎡推出首批公寓房源，将近售罄。现剩余房源房价已上调到27—30万比索/㎡，远远超出目前Ortigas东北部片区16—18万比索/ ㎡的房价水平。

AYALA PINKLINKS作为片区标杆项目的效应推动房价拉开了涨幅空间，市场预测Ortigas东北部的其他项目在未来几年里房价都将持续上涨。

与Park links比邻的Bridgetowne，是Robinsons和香港置地合资建设的大型商业综合体。

Bridgetowne位于C5和Ortigas大道交汇处，向西3km是Ortigas CBD，开车几分钟即可到达，向北是菲律宾最大的城市奎松，沿着C5向南是BGC，交通便利，人流量巨大。

Bridgetowne分为东西两部分，横跨马里基纳河，占地30万平方米， 是以商业、IT科技为核心产业的综合商圈。Bridgetowne配备大型购物中心，购物中心的背后紧挨着一个5星级高档酒店。

目前三座写字楼已交付，专为BPO公司设计，这也将吸引更多企业进驻。先带来工作人口，形成大量的人口流量，创造住宅需求，再推出住宅项目就是顺理成章的事情了。

最后，老赵再给各为划一次重点:

• 先从本地人口集中的区域选筹;

• 盯紧几大开发商的新动作,都在抢的地块别错过;

• 求稳就买几大CBD附近,不过马卡蒂和BGC目前新房稀缺,Ortigas机会相对较多;

• 求增长就选Ortigas,首选C5大道附近!