租赁住房观察丨5年10万间 龙湖冠寓如何讲好青年故事

【编者按】从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予多维度支持。从开发、租赁到运营、服务，房企已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。在房地产开发主业面临诸多不确定性的情况下，住房租赁将如何助力房企未来的发展、又会如何改变消费者的居住体验，成为值得我们探讨的话题。

央广网北京11月18日消息（记者 门庭婷） 近日，龙湖冠寓杭州滨江天街滨湖路店二期正式开业，它是冠寓在杭州的第20家门店，同时还标志着冠寓全国开业房间数突破10万间。

从2017年第一家门店在成都落地，到现在进驻30余座城市、开业房间数破10万，5年多以来，龙湖冠寓专注服务城市青年，通过完善硬件品质、服务体系以及价值观共鸣等租房全流程触点，为城市青年创造“温暖而明亮的节点”。

开启盈利元年 优等生交出租赁住房成绩单

作为地产行业的“优等生”，龙湖在租赁住房领域的成绩也可圈可点。2021年龙湖集团中期报告显示，上半年龙湖租赁住房品牌冠寓实现10.7亿租金收入，期末整体出租率达到94%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.5%。

在业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称，从2017年开始做租赁住房，目前冠寓已经成为行业前三，无论是口碑、规模、盈利性都非常正向，已经成为年轻人心中非常向往的品牌，预计冠寓全年有望超过25亿收入，从今年开始盈利。

作为龙湖集团响应国家“租购并举”的号召，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式租赁住房品牌，冠寓成立于2016年。在那一年的龙湖集团中期业绩会上，董事长吴亚军表示，龙湖已涉足长租公寓业务，推出冠寓品牌，并将其确立为主航道业务。自此龙湖成为全国首批布局租赁住房领域的房企之一。

随后，龙湖冠寓第一家门店于2017年3月在成都落地，并实现金楠天街店和时代天街店双店同开。

几天后，龙湖冠寓重庆源著店正式开业，这是冠寓落子的第二座城市，标志着龙湖冠寓开启全国化布局。开业仪式的同时还举办了冠寓品牌发布会，龙湖首次发布了冠寓品牌形象及品牌主张，目标人群定位为20~35岁的年轻白领，并正式推出“核桃”“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。

随后，龙湖冠寓业务全面铺开，陆续进军杭州、上海、北京、重庆等城市。其中2017年9月开业的冠寓北京酒仙桥店，是冠寓首次进入一线城市；深圳景田国际公寓是“核桃”产品系落地的第一家门店；辰寓|龙湖冠寓重庆照母山店则是冠寓携手本地国企打造的市级国有租赁住房首个标杆项目。

得益于龙湖集团成熟的开发运营经验和团队支持，龙湖冠寓产品可力争项目获取7日内快速决策，获取项目后4个月内开业；开业之后，则由龙湖物业提供管家式的安全贴心服务。在背靠龙湖集团的优势条件下，冠寓得以走上发展快车道。目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，5年来累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，认真为年轻人解决租房痛点、难点。

细分产品线 为年轻人定制社群文化

值得一提的是，冠寓在快速扩大布局的同时，还实现了95%的用户满意度。曾任龙湖冠寓发展部总经理的张智聪在一次行业峰会中表示，“与其一味做规模不如先做好运营，回归产品本质与客户需求，专注扎实运营功底的品牌更具核心竞争力”。

根据对青年人租住需求的深度挖掘，龙湖冠寓通过推出“核桃”“松果”“豆豆”三大产品线，切入细分市场，满足不同租住人群需求，推动长租公寓向产品化、精细化的方向迈进。其中“核桃”偏向于注重品质享受的人群，是以大户型为主的轻奢服务型公寓；“松果”是以邻为友的综合型青年社区；“豆豆”则是以轻简灵活便利为主打的自住型功能系列。

以北京为例，位于工体附近的龙湖冠寓北京东迎坊服务式公寓是典型的“核桃”系产品，包含面积在55-185平方米之间的一居、两居和三居，每月租金在1.8万到6万元之间，整体采用新中式风格，具有东方美学艺术格调；设有24小时健身房、仅住客可进的静心庭院、空中四合院以及兼具私密和品质感的圈层会客厅；配备一对一管家，提供高端酒店式服务。

冠寓北京望京北路店是“松果”系产品，房间面积在20-41平方米左右，租金在每月3998-5113元之间；配有大面积的公共区域，包含健身房、桌球区、影音区、舞蹈室、会客厅等，可以充分满足年轻潮人丰富的兴趣爱好和社交需求。

室内面积段为10-22平方米的冠寓北京总部基地二店属于主要为企业员工打造的“豆豆”系，周边有超市、便利店等丰富的生活配套。

三大产品系依据不同需求定制，特色鲜明，但相同的是都有智能化安全管理举措、标准化品质服务等。冠寓在每个门店都设置了智能门锁等配套产品系统，引入龙湖智慧服务自主研发的RBA智能联动安全报警系统，并配备专业的运营官团队为租户提供日常的贴心管家服务，确保租户需求得到及时响应。

以CityHub（城市资源聚落）理念，冠寓将“住、商、办公、社交、服务”等生态化联动一体。除了多样的品质空间，冠寓以社区和青年文化为核心，倡导“去孤岛化”的租住生态，举办过约2.64万场门店社群活动，进一步丰富青年人情感与精神需求，助力更多青年人收获、实现快乐与梦想。

此外，龙湖冠寓作为住房租赁领域的头部企业，还承担起社会责任，与10余座重点城市的政府及相关事业单位合作落地40多个人才公寓项目，提供超过2万套人才住房，助力人才安居。其中冠寓在武汉有22家门店为当地人才公寓项目；在深圳，累计纳入人才房房源超6000套。

同时，冠寓与政府及企事业单位搭建起“冠企荟”立体生态，为企业员工打造一站式租房解决方案。据悉，“冠企荟”平台目前已经与阿里巴巴、腾讯、中国建设银行、工商银行、OPPO、大疆创新等15000余家知名企业开展合作，服务企业员工4万余人，助力城市人才安居。

融资优势 助力轻重资产并举

在租赁住房赛道上，龙湖冠寓无论是开业规模还是产品管理都跑赢了不少对手。在这背后除了龙湖集团在产品研发、品牌实力、服务等方面的支持外，融资优势也是龙湖冠寓快速高质量发展的关键。

2017年12月28日，龙湖集团率先获得上海证券交易所预审核通过，并获中国证监会核准授予发行总规模不超过50亿元公募住房租赁专项债券，募集资金将主要用于集团在上海、成都等一二线城市的长租公寓项目建设。

该债券的第一期30亿元在2018年3月21日发行，这标志着全国首单住房租赁专项债券成功发行。今年2月，龙湖将这笔债券的票面利率从发行时的5.6%进一步下调至3.75%，展现出优秀的融资能力，也折射出债市投资者对其价值的认可和信赖。

此外，龙湖冠寓还先后与中国建设银行、中国银行、中国工商银行和中国农业银行签署战略合作协议。其中，2018年5月龙湖与工行达成的“冠寓租房分期”项目以成都作为首发试点城市，成都龙湖冠寓租户将可以通过信用卡分期付款的方式缴纳房租。

国际投资机构也为龙湖冠寓带来了资金助力，2018年6月12日，龙湖集团与新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。

充足的资金力量支持，让龙湖冠寓可以配置较高比例的重资产项目，原龙湖集团副总裁兼冠寓首席执行官韩石曾表示，起步阶段龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2:8。

重资产项目虽然投入大、回报期长，但毛利率高，但长期利润回报上更具优势。邵明晓曾在业绩发布会上指出，冠寓的轻资产模式单店毛利率最高能到35%左右，净利在12%～15%；而重资产模式毛利率能够达到65%～70%。

资料显示，龙湖冠寓2017年至2020年租金收入复合增长达到221%，而今年“五周岁”的龙湖冠寓将首次实现盈利。在政策大力支持、租住观念变化以及行业逐步成熟的背景下，可以期待龙湖冠寓继续在租赁住房这条赛道上稳健发展，积淀长期价值，并不断焕新新市民、青年人的租住体验。

龙湖集团租赁住房典型案例：重庆市级国有租赁住房首个标杆项目——辰寓|龙湖冠寓重庆照母山店

（辰寓|龙湖冠寓重庆照母山店，企业供图，央广网发）