北京的房地产不需要救市

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:谢谢房总的解答，不明白的地方继续来提问了！1、关于置换，逻辑听懂了，就是换更优质的！卖出嘉铭桐城买林奥嘉园逻辑不对，买望京樾有不确定性不利于资产保值，应该选更优质的房子，1000左右您推荐看看哪里呢？

2、关于贷款，全款买房主要是因为没有还款能力，我理解您的意思是如果贷款的话，就可以相对买更贵的，用房租来还月供，对吗？3、还有个问题是关于置换时间。方案一是孩子上完初中再置换，省却租房烦恼；方案二是尽快置换。几年的趋势会怎样呢？谢谢房总！

A:回答; 您好,1、理解正确,1000万如果做纯投资,距离你们现有的区域奥森就很不错,东边的望京东也可;可以留意几个楼盘:世贸奥临花园、京师园、季景沁园、上京新航线、融科橄榄城三期、首开知语城、国风上观;

2、杠杆高低会影响亏赚的效率;如果1000万的资本不加杠杆或加很少会失去效率,选筹到位加足杠杆既能放大收益;低产:人力资本+执行力=匮乏,中产:个人能力+创造力=富裕,厚产:金融杠杆+资产升值=巨富,有效利用负债加上金融工具配上杠杆大量购买优质资产,是富者恒富的关键,赚钱只是手段,购买资产才是最终目的,用20%的本金+80%的杠杆撬动资产是极限操作,30%+70%或40%+60%或50%+50%是常规操作,如果自己有偿还能力可按照满额建仓,如果自己没有偿还能力可以用贷款额留3-5年的月供来偿还贷款;其次可以用房租来抵挡月供;

3、北京从长期看，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，房价的天花板比较高,不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,你目前持有的房产并不是特别优质的,如果各个条件允许,建议尽早调仓,中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。

根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年;也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上;一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺;二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强;那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌;可查阅精华栏会员必读文章,祝一切顺利!

Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。

A:回答:您好,感谢信任!1、房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高

人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;

2、马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这就是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，关注您的公众号很久了，今天看了您的置顶精华文章，受益匪浅，请您针对我的问题给出合理建议，谢谢;基本情况：男方为北京市公务员工作地点朝阳；女方为中直事业单位工作地点中关村，夫妻年收入50+；大宝2026年幼升小，二宝2027年幼升小，可选择上中科启元小学；首套房产在大兴天宫院融汇小区80平，目前想卖掉大兴置换到海淀，计划首付350，总价600以内房产

问题：1.大兴房产年初300可卖未出手，现在调到299出手困难，是继续保持价位等待还是降价10-20万出手？2.方案一皂君庙片区老破小，550可入手东西向50平左右小两居，600以内可入手南北向小两居，距离字节跳动新址较近，从投资，兼顾学区角度是否可以入手？近五年是否跑赢大盘？3.方案二三义庙老破小，600以内可入手50-60平小两居，属于海淀学区，学区中学相对皂君庙要好，是否可以考虑？4.大兴房产为婚前购房，户主为女方姓名，是否有可以办理假离婚，二套由女方名字买，保留男方首套房票资格？5.在兼顾自住，投资保值，学区属性的情况下，您建议我们如何换房？

A:回答:您好，感谢信任！1、关于学区房的购买建议，我把学区房列为高危投资品,忠告会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的，因此我们可以得到一个结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;

西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象

皂君庙和三义庙的溢价比较轻，论保值属性还可，但想跑赢大盘有些困难，现在的市场和之前的市场有很大差距，之前房地产红利时代所有人都知道只要买房就能赚钱，大家想的是搞更多的钱买更多的房子，不管是老破小还是远大新全涨了，现在的市场大家都很敏感，买房投资的门槛也越来越高，如果缺乏一定的专业度十有八九是亏的，反应到市场当中则是接盘的人越来越少，炒房的也越来越少，

这种居住体验较差的盘基本上全是市场大涨后才能轮到，而行情是存在周期的，周期过短会限制此类房子的上涨预期 2、天宫院属于大兴西线最南侧板块，已经临近河北，环京区域和北京几个边界区域就是卫星城的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;

西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,

这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,天宫院这种远郊行情比较难现，从2017年到现在北京已经出现多轮行情了，但一次都没轮动过去，继续持有的话会错失配置优质房产的机会，资产不足的情况下应该尽量集中资源去购买优质的，而不是持有不良的。建议在合适的时机找机会出掉，哪怕稍微折一些价格，不要大幅度降价。

3、关于置换：建议以投资属性为主，两个小孩一个26年上学，一个27年上学，还有4-5年的时间，存在很多不确定性因素，内部家庭择校因素，外部政策因素，稳健的策略上学前一年（符合当地落户政策即可）确定好学校，购买一套小户型，风险系数相对较低,即便是发生政策变化,损失也是最小的;

房产溢价部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价。剔除学区因素家庭年收入50+，首付350，配上一定的杠杆，买一套纯投资盘更有利于家庭资产保值增值性。可结合双方的工作地点确定一个大概范围再沟通，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，请问您怎么看科技园的亿城天筑？主要是老人自住，喜欢那儿的环境。但是没电梯，担心跑不赢通胀，且未来不好出手。谢谢分析！

A:回答:您好,感谢信任!亿城天筑的行情不是特别好,这两年处于下跌趋势,目前的价格在同区域缺乏优势,未来大概率会跑输市场平均涨幅,科技园处在丰台的边缘位置属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤;

区域内万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出;目前的行情是这些盘也处于横盘的状态,有轻微的下跌,未来市场饱满这些盘会成为区域内的头部,但需要时间养,如果是老人住的话建议带老人多看看房子,老人一般住一个地方时间长了会习惯不愿意换地方,如果带老人出去转转碰到喜欢的社区和环境可以考虑置换掉,这种没有电梯的老小区,户型越大后期越难卖,保值性也比较差,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好！我个人家庭收入及资产状况：1、一家三口在京，新落京户，年龄46岁，年收入（含住房公积金）到手48左右。2、持有北京亦庄河西海梓府83平两居，自住，一孩附近上小学3年级，市价670万左右，公积金贷款余额58万。3、北京朝阳双桥路12号院（广播大院，广渠路二期北侧）94平两居2005年商品房（二手国企职工福利房），5/6层无电梯，市价370万左右，抵押经营贷余额180万。

4、天津河西一片97年房42平，6/7层，市价155万左右，因新北京落户，已挂牌待售。为了资产保值、增值，避免通胀稀释，将天津和朝阳双桥房都卖出，回笼资金345万左右。现纠结后续操作：1、以345万作为首付，购买一套450万左右两居或正规一室一厅，将来孩子成年后给孩子自住、置换或创业。亦庄河西90平左右南海家园回迁房450万左右（全部下来更高）是否还值得入手？

这个预算金额有哪些板块、户型值得推荐？2、将亦庄河西海梓府的自住两居也卖了，同小区全款购置一套104平左右三居，总款880万左右。手上余70万左右现金，然后躺平？

3、全部房产出售后高杠杆在亦庄河西购买金茂系160平左右次新大三居，净价1250万左右，此方案需贷款350万左右。基于年龄、年收入情况，个人觉得太过激进，负债压力过大，同时房产成为家庭唯一住房，失去了金融功能。想请教京总，我应该如何选择？或者帮忙指点其他更优方案。谢谢京总！

A:回答:您好,感谢信任!1、双桥和天津出掉回笼资金再进行资产配置正确,这两个地方的涨幅远远低于优质板块,长期持有只会一次次错过板块红利期;2、海梓府可继续持有,这个地方的房价天花板比较高,亦庄产业结构比较健康,并且发展前景很明朗,河西是一个汇聚高端改善盘的区域,未来亦庄大量改善置换人群都会涌入到这个区域,长期看这个位置的品质盘还会处于一直上涨的趋势,只是跟大环境和市场相关

如果遇到牛市涨幅会在短期很夸张,然后遇到瓶颈期会出现回落;这种情况属于市场的正常现象;如果选择方案一,可以将海梓府剩余公积金贷款一次还清重新做抵押套现,加上原本持有的资金345,可以选的同样不错的品质盘;把目标从南海家园换到更高等级的楼盘上,行情会很不错

3、关于方案选筹上,方案一比较保守,也比较稳健,方案三的优势是可以提高家庭的生活品质,有一套核心区的大房子,住起来也更舒服,家庭幸福指数也会提高,这个位置1250的总价不算激进,也不会导致流通性变差,1250在金茂系的盘上流通性很好,河西的定位本来就是改善区域

1250虽然现在看总价稍微过高,但亦庄的经济增长速度一直都是北京最快的,这种产业结构会持续提供大量高薪就业岗位,新增人口持续流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,河西的房产价值会持续提升;投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚!祝一切顺利,有问题再沟通!

Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;

这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

Q:提问:京总好！新人一枚，刚刚接触房市，感谢遇见，已拜读精华区文章;我的情况：1.去年末有资格的，首套首贷；2.首付准备了400左右，每月收入4万+； 3.目前上班在海淀北的中关村壹号，未来可能在上地、望京等地（行业跳槽频繁），因为行业监管问题，也有可能新加坡，整体来说不确定性很大，我的心态也拥抱变化。

我的需求：1. 毕竟过了房产投资的黄金时代，以稳健跑赢银行理财就行，没有过高的期待，所以也不想月供压力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也沟通好了，因为目前租在领秀慧谷D2区两居室，居住体验也还不错；3.准备近一两年结婚

我的想法：1.不想上满杠杆：在其他领域还有投资机会，所以首付留了一百多，月供只想承受1万左右，不想“房奴”，同时在其他如股票等领域留有一定机会，是否合理？2.如果按照总价6-700的预算，只能买到次新的一居室，买两居室就只能买老公房，看了您的观点，两居室是最主流占52%，但老公房也是不应该选择的，这两个冲突了，如何选择？

3.在位置上，回龙观：自认为回龙观如金域华府、国风美唐当前8万左右的价格已经透支未来的涨幅，甚至站岗风险比较大，但只有这块可以满足自住需求，但我买的大概率也不如现在租的居住体验好。CBD附近：前两年住过建外和双井，感觉地杰长安忆、美华世纪这种，价格不高，买来租出去好像也挺好的，之前有问答提过这个，您不看好这块，但是这里价格便宜些;奥森：我非常认可您说奥森的稀缺性，但在此前的问答中没完全理解您说的奥森具体指哪块，前阵子去亚运村小营看了一下，不知道算不算奥森？

4.因为还没结婚，现在是不是不用考虑学区问题？一是政策不确定，二是六七年后应该也有实力置换等;5.户型上，看了几个塔楼都非常反感，如果自住肯定不想选，但偏偏城里的次新好多都是塔楼，不通透+使用率低。以上这么多因素中，您觉得按我的情况和需求，我的想法哪里需要修正呢？在购房时应该更看重哪个要素呢？因为各个因素冲突的很多，想法写的有些混乱，京总请谅解！

A:回答:您好,感谢信任!1、优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,超高的年化收益,更多的是风险投资;绝对不可以乱加杠杆;趋势以外你我什么也控制不了;作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,

股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;在一定的条件下,如果购入的产品、区域确定性较强,加满杠杆赚钱的效率会更优;

2、两居室在市场上的流通性较高,并不阻碍其他户型的涨幅,和其他类产品补发生冲突,买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;

优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;

3、回龙观、CBD一带、奥森;先说回龙观;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;

互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;所以这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;

CBD附近;一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，这些公共服务如果是对标商业的,那么这里的居住感会很差,没有人愿意住在密集的写字楼的区域里,人员很杂;国贸的定位是商务中心,写字楼的租金水平跟高,如果投资商业首选这里,但并不适合居住,所以市场上的品质盘在这个商圈里成长性并不突出;

奥森,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;

4、正确,学区房和政策挂钩,存在很大不确定性,现在没有学区需要,完全没有必要这么早买入学区房,期间变化太多;有孩子后等上学前一年根据需要买入即可;这样的思路不会被动;

5、如您所说您们的行业属于工作地不会常年稳定在一个地点,基于这样的情况可以以投资为主,以租换租,在京首套配置一套核心区的优质房产吃板块的红利不会错,400的首付+4万的收入,前面已经告知杠杆的理解,回看会员文章后再做决定,只要找优质区域优质楼盘买入都可,回龙观、望京、奥森、朝青都是不错的区域

如果坚持400首付1万的月供,可以往朝阳的常营看看,常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;如果改变思路则可以往更高等级的板块看,祝一切顺利!

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