突然狂拉38%！卖掉近300亿资产的潘石屹，这下连SOHO中国的办公楼也要卖了？

来源 | 中国基金报 记者 | 吴羽

潘石屹要把SOHO中国给卖出去了？

今天上午10点50分，传黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元（约合人民币278亿元，331亿港元）。消息出来之后，SOHO中国直线拉升，涨37.58%后紧急停牌。

到底是怎么一回事儿？

1 传黑石集团正与SOHO中国

就后者私有化进行谈判

传黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元（约合人民币278亿元，331亿港元）。黑石提出的私有化报价为每股6港元。知情人士称，有关交易细节预计将在未来几周内敲定。

而SOHO中国今天开盘2.93港元每股，如若按照上述知情人士所称的6港元每股报价，黑石所提出的价格相较于前一个交易日溢价超100%。

因而，消息出来之后，SOHO中国股价直线拉升，暴涨近40%。随后紧急停牌，股价定格在4.1港元每股，市值为213亿港元，大涨近60亿港元。

2 潘石屹夫妇持股64%

财富超200亿元

最新财报资料显示，目前SOHO中国的大股东分别为Boyce Limited和Capevale Limited，合计持股63.93%。据媒体报道，这两家公司均为潘石屹夫妇持有全部股权：Boyce Limited公司由潘石屹持有全部股权，而Capevale Limited公司则由张欣持有全部股权。

而知情人士表示，潘石屹夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

2019年福布斯富豪榜中，潘石屹张欣夫妇以215.7亿元排名全国第107。

如若此次私有化成功，两人财富将再次加码。

据悉，潘石屹出生于甘肃省农村地区的一个贫苦家庭，从中国石油管道学院毕业后分配至原国家石油部工作，80年代后期辞职下海到深圳、海南创业，后到北京从事房地产开发。

潘石屹从80年代起就一直活跃在中国地产界，经历过海南泡沫并且成功逃顶，赚的第一桶金。1995年与夫人张欣共同创立SOHO中国。

张欣1965年出生于北京，14岁移居香港做工厂女工，而后前往英国求学并获得苏塞克斯大学（University of Sussex）经济学专业学士学位和剑桥大学发展经济学硕士学位。此后加盟华尔街投资银行界，先后在高盛和旅行家集团任职，直到1995年底返回中国，与潘石屹共同创建了SOHO中国。

3 曾营收近200亿

如今账上11亿现金却欠债177亿

官网显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建。公司在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，坚持独特创新的建筑理念，建造符合时代精神的建筑，所开发项目均成为城市建设中的里程碑建筑。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

Wind显示，2010年，SOHO中国达到了营收顶峰：184亿元。随后北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。

随后，潘石屹进行两次转型：

第一次，从“开发销售”转为“自持租赁”：

2012年SOHO中国的中期业绩会上，潘石屹正式做了一个决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。

这一次转型，SOHO中国把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支。从“开发销售”转为“自持租赁”后，SOHO中国几乎鲜有拿地，2013年获取北京丽泽地块是SOHO拿的最后一块地，营收也在逐年下降。

第二次，潘石屹把目光投向了新的共享办公。

2014年，潘石屹推出了SOHO3Q。不过，正如大家所见，共享办公出租行业普遍比较困难。在SOHO中国的财报中，3Q业务具体收益率有多少，一直没有披露过。

两次转型之后，SOHO中国越来越小。

不仅再也无法回到2010年营收巅峰，现金流情况也越来越糟糕。

在2015年之前，SOHO中国的账上现金基本保持在100亿元以上，而经过四年的大幅减少，截至2018年，账上现金骤降至7.22亿元。

根据半年报，截至2019年6月30日，集团总借贷177.61亿元，其中将于一年内到期的负债20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%，较去年末增长1个百分点。

而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，根本无法覆盖短债。

更为残酷的是，Wind数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，而据潘石屹此前透露，总价约78亿的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

4 潘石屹夫妇近年卖了近300亿资产

业务赚不到钱，潘石屹夫妇于是开启了卖卖卖模式，据不完全统计SOHO中国也已变现了近300亿的资产。

2014年，SOHO以82.8亿元的价格出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半的物业；

2015年，SOHO中国以84.93亿元的价格出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权；

2016年，SOHO中国以32.2亿元的价格出售了上海的SOHO世纪广场；

2017年，SOHO中国以85.8亿元的价格出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余的物业面积；

直到2018年在2018年3月举行的公司2017年业绩发布会上，潘石屹才明确表示未来不再出售资产。

不过2019年9月30日，SOHO中国却再次公告，称公司以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

资料显示，这笔资产出手将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润，相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%，占SOHO中国2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。

据悉，套现的这些钱中一部分用来配置欧美地区资产，且没有再度购入内地项目。

卖完一波之后，SOHO只剩下核心资产：比如“八大金刚”——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

5 此前传言SOHO中国欲清仓内地的

全部自持商办资产

同时去年10月30日，港媒报道，SOHO中国正在考虑以80亿美元的价格出售位于中国内地的部分办公楼的权益。

当时还有消息称，黑石集团和新加坡的GIC公司要联合收购SOHO中国的光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场，潘石屹和张欣夫妇最终是要把SOHO中国的“八大金刚”全部卖掉。

随后SOHO中国飙涨近20%。在市场传闻和股市异动的情形下，SOHO中国发了一则公告，“澄清一下传闻”，目前还没有什么需要公布的资料和内容，但是“本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在的交易机会”。

即不排除会卖，但是现在还没确定卖谁以及卖给谁。

如今再次传出黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判。无风不起浪，让我们拭目以待最终结局。

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