总价才200来万，深圳核心全新CBD，这个高租金大盘太难得

导语

很多人都没有认识到，从今往后，高租金才是价值标尺。

——淘哥，2018年8月30日

近段时间，租金成为全国热议的话题。从北京、上海到深圳，一线城市的租金这几年明显上涨。

深圳准备有所动作。8月29日，2018年深圳房博会举行的首届中国（深圳）住房租赁产业展主题论坛上传出一个重磅消息——深圳有意对租金进行管制！

淘哥认为：租金上涨是一个市场化的现象，并非几个长租公寓所能决定的，实行租金管制有可能会有一些意想不到的后果。诺奖得主曾说过：房租管制是摧毁一座城市的最好武器！

但是，无论如何，这个事情提醒我们一点——在房住不炒的年代，高租金是衡量一个物业价值的重要标尺，也是持有物业穿越牛熊的贴身法宝。

投资价值悄然上升

深圳公寓备受买家青睐！

谈起高租金，绕不开的就是公寓。这些年，深圳住宅大涨，公寓大涨，连小产权房也悄无声息的倍数上涨，只不过深圳731新政出台后，对于公寓前景，有了争议：

看空者认为，商务公寓限售5年，流动性不足，会跌。

看多者认为，以后商务公寓只租不售造成供应短缺，限售亦压缩供应，结果是供应断崖。投机需求虽然退场，但中长期需求依然在。看涨。

淘哥认为，房产价值依托于土地，对于土地紧约束的深圳，住宅也好，公寓也罢，长期价值都同样明显。

淘哥有个感觉，深圳公寓的投资价值正在悄悄上升，原因在于：

1、深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了、要买只能买公寓。

据中原统计数据：从2017年2月开始，公寓成交占比突然增长至60%，创下了近几年新高，致使深圳公寓市场迎来了新一轮发展期。这两年，深圳公寓成交占比不断提升，而住宅成交占比在下降。

深圳土地高度稀缺，纯住宅用地更是稀缺中的稀缺，未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。城中村改造以后大部分都是综合体，公寓、酒店、购物中心和住宅。公寓将慢慢成为深圳商品房供应的主流。

2、很多人实在没名额了

假离婚搬运大法有些人不愿做，而且未来离婚买房可能受到限制。房价上升，代持风险加大。因此，只能买公寓。虽然公寓涨幅比住宅小，但也可观，还能收租。

3、深圳入户终归会慢慢收紧。

目前，深圳入户政策在北上广深四大一线城市中是最松的。宽松的入户政策，令很多年轻人可以通过入户绕开限购，购买住宅。因此深圳公寓的需求其实是被分流了。

但是，深圳终归不可能一直维持如此宽松的入户政策，总有一天会收紧，向北上广看起。届时，深圳公寓价值会得到提升。

据悉，2018年只有南山还有比较富足的在职核准入户指标卡，其它区的指标都很紧缺甚至已经发放完。这预示着2019年深圳可能会再提高入户门槛，单位申报难度加大，积分项减少。

4、关内拿地成本极高，以后面世的公寓价格只可能比现在贵，而且开发商往往会按照豪宅打造，使得未来公寓定价更贵。

据了解，目前在罗湖拿一个公寓项目，从拿地到开工建设再到最后发售，综合成本测算下来，8万块基本只能保本。

未来公寓的价格不会更便宜，只会更贵，因为成本约束在这里。

2012年—2017年深圳新房预售面积供应

值得注意的是，2017年深圳新房批售面积约266.4万平米，比16年减少了约35%，再次创下历史最低记录。新房批售项目中的住宅商品房在不断减少，源于土地市场中住宅用地的供应更少。

2012年—2017年深圳居住用地拍卖记录

深圳6年来，总共成交了15块住宅用地，而2017年仅有一块住宅用地成交，并且规定了竞得人70年全期持有，以特殊用途用作租赁住房。

一般来说，从土地出让到规划建设再到入市，5年为期。这也意味着，未来5年左右深圳住宅新房的供应将极为稀缺。中心区公寓作为类住宅、住宅替代品、升级品的功能将更加彰显。

5、未来公寓注重设计、品质、格调、舒适度、服务、私密，符合年轻财富阶层的审美和需求，和之前传统认识的小公寓其实是两类产品。

这些年，佳兆业佳玺、嘉里前海，华润悅玺，华润万象府、瑞府、国金汇、深圳湾1号等公寓就是先行者。

目前我们正处于一个从住宅投资向公寓投资的转换期，再过几年，公寓将成为深圳一种普遍的投资选择。

6、未来，深圳公寓也将变得稀缺。

还有一点值得注意的是，2017年年底出台的工改政策进一步趋严，预计后市公寓的供应将会出现下滑。这意味着，深圳公寓也将变得稀缺。

据中原统计数据：2018年上半年，商务公寓批售项目11个，总供应面积23.8万㎡ ，同比下跌49.1%。上半年供应量为去年供应量的17.8%，供应面积大幅度下滑。

投资公寓

一定要看租金回报率

淘哥提醒大家，目前的背景下，对于公寓投资，你需要转变观念——一定要看租金回报率。

投资公寓跟住宅不一样，不要用住宅的眼光看公寓。公寓是更高一个层次的投资，投资公寓，一定要选择有潜力的产品。

首先优选正规的商务公寓，商务公寓的价值比商业办公改造的公寓，价值大。

其次一定是要看租金回报率，因为公寓不比住宅，它是一个长线投资产品，不具备短炒的可能，因此一定要把租金回报率考虑进去。

而租金回报率的高低，关键是要看周边是否有足够强大的产业和人流的支撑！因此，投资公寓要选择中心地段的公寓。

中心地段的公寓除了拥有强大产业和人流，周边的交通也很发达，配套齐全。租这种房子的人，大多数是精英商务人士，租金回报率高。

淘哥觉得，深圳未来的租金会呈现上升趋势。

其实北京、上海的租金水平，无论写字楼还是高端公寓，都比深圳普遍要高，一个重要原因是，北京上海的国际化程度更高，有央企和大量跨国公司、世界500强的总部，这些都是高租金的有力支撑者。而深圳此前更多是一个以民营经济主导的经济结构，央企、跨国公司和世界500强并不多。

淘哥的判断是，未来深圳国际化程度最高的区域，央企和大量跨国公司、世界500强的总部、高科技企业、金融企业、金融总部最密集的区域，将是深圳写字楼和公寓租金的高地。

就如同香港的城市核心区——中半山一样，这里的租金基本维持在1000港元/平米的水平，也就是说，如果一套100平左右的房子，月租金能到10万港币。Tavistock一套480平米的房子，每月租金高达40-45万港币。

而在北京、上海，一些CBD附近高端公寓的租金，也能去到400-500元一平米，也就是说一个70-80平米的小公寓，租金能到3万-5万。

类似这样的区域，陶哥推荐大家关注几个：一是前海、二是科技园、三是笋岗。

陶哥曾看到一篇文章，讲述一个投资高手的故事。这是位来自香港的资深投资者，她最偏爱罗湖，模式是买入罗湖的小户型后重新装修，再租出去，租金基本覆盖月供，过一两年每套房赚100万左右再转手。

为何偏爱罗湖呢，她认为罗湖是深圳租金回报最好的，两房50多平米的租到9000到1万多的，比比皆是，一房单位租到7000多很正常，根本不愁房子租不出去，只需考虑买哪里。

据了解，这样的民间高手，在罗湖还有不少。不要只盯着福田南山，在城市核心的罗湖，其实也可以低成本低风险的赚大钱。

低总价，流通快

小户型公寓投资价值更佳

在当前住宅限购的情况下，公寓的投资属性更加显著。

据深圳中原数据统计，深圳2018年上半年45㎡以下公寓成交占比为54.2%，成交占比与去年相比增加超一倍。其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑。

从2014年到现在，小面积公寓成交占比持续增加。

价格方面，据统计数据显示，深圳2018上半年公寓成交总价段在100万-300万的依然为主力，成交占比为62.5%，比去年增加17.9%。

小户型产品因其总价低、门槛低、流动性更好等优势会更加得到市场的青睐，更容易获得投资客的关注。

目前在深圳的中心城区，前海南山福田罗湖，小户型公寓供应非常短缺，一出来就获热销，可以说是调控中的硬通货。很快，罗湖的笋岗片区将有一批约37-88㎡的1-2房的小户型公寓产品入市。这批小户型公寓是深业泰富广场的一期产品，淘哥觉得，大家应该去仔细看一看！

先上独家户型图：淘哥最喜欢30多平米的户型，估计总价就200多万。

过去几年，淘哥印象最深刻的就是，宝能太古城40多平米的户型，从200多万涨到700多万的奇迹历程。主要因素其实是三个，1、学位、2、赠送，3、低门槛。

37.8㎡的Q1户型图

49.3㎡的Q2户型图

56.9㎡的Q3/Q3A户型图

48.8㎡的Q3B户型图

67㎡的Q4户型图

84㎡的Q5户型图

57㎡的Q6户型图

51㎡的Q7户型图

深业泰富广场一期公寓户型图（上下滑动浏览）

1、这一批公寓是带阳台的，户型非常的方正。约37㎡的1房1厅，还带有生活阳台，一进去就非常的舒服。

项目还有约49、50、51、57、67㎡的1房及约87㎡的2房，户型都非常的不错，满足了不同人群的居住需求。

比起许多连阳台都没有的公寓，深业泰富广场的公寓非常的大气，充分考虑到了中国人的住家需求。

2、这一批公寓是通燃气。这点很重要，目前市场上有很多公寓产品，只能靠电磁炉炒菜。

但是倘若你对美食是有一定追求的人，电磁炉炒菜是不能满足你的。吃菜我们总是讲究火候，燃气才是食物品质的最佳保证。

3、项目所在的笋岗清水河片区将成为国际商务总部核心区，荟聚全球的精英及商业巨擘。届时，在这里租房的人，大多数是精英商务人士，租金回报率高。

4、项目公寓属于典型的城市型商务公寓，占据了快速发展的新城市中心CBD区域，这意味着升值潜力的巨大。在过去3年，这类公寓涨幅都很不错！

5、上车门槛低，户型小，总价低，单价也不高。参考周边项目，预计公寓均价在6.5万左右，那样的话，30多平米的户型，总价就是200多万。首付5成大概100万出头，而且不限购。

据悉，深业泰富广场这一批公寓的首层均设置独立专属入户大堂，按照五星级酒店大堂标准打造。初步交楼时间为2019年的年底，精装交付。

深业泰富广场一期A栋办公楼14-19层标准层户型图

深业泰富广场涵盖公寓、办公、商业、酒店四大业态，规划总建面约100万㎡，是目前笋岗唯一超过百万㎡的城市更新综合体。（项目详细介绍见文末）

区域价值：数千亿投资，350万平旧改

深圳未来全新CBD

深业泰富广场的公寓，价值远不仅仅是因为其高租金、更在于其区域潜力。淘哥曾经写过一篇文章详细介绍过笋岗《厉害！深圳要新建一个CBD，数千亿投资，几十个重量级项目》。

淘哥指出，笋岗是深圳核心区又一全新CBD，这里有七大价值。

1、这是深圳城市总规圈定的城市主中心区域。

2、这是深圳最新圈定的17个重点建设片区之一。

【全市17个重点区域包括】

1、深圳湾超级总部基地、

2、留仙洞战略性新兴产业总部基地、

3、平湖金融与现代服务业基地、

4、国际低碳城、

5、华为科技城（现更名为坂雪岗科技城）、

6、深圳国际生物谷坝光核心启动区、

7、大空港新城、

8、深圳北站商务中心区、

9、光明凤凰城、

10、坪山中心区、

11、宝安中心区、

12、大运新城、

13、笋岗-清水河片区、

14、福田保税区、

15、高新区北区、

16、梅林-彩田片区

17、盐田河临港产业带。

3、在这个片区的北面，同样有一个新兴建设区域，集中了中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、总部基地、深业车城、学校......等等几十个项目。

笋岗清水河片区城市更新区位图

4、在这个片区的西面，还有550万平米的城市更新，深业、平安、鹏基等都有参与。

八卦岭整体改造概念规划图

5、在这个片区的南面，还有一条2.5公里长的主干道，要打造深圳的国际金融街，这条街沿线的摩天大楼规划要逆天，已经透露的规划，700米左右、600多米、500多米的都有。

6、这个片区，是深圳旧改规模最大、更新速度最快的区域之一，集中了招商蛇口、深业泰富、华润、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目，总体量超过350万平米。

这个片区殊为难得的是旧改更新速度快，这几年已经有深业泰富广场等多个项目面世。

笋岗片区城市更新规模

7、据初步统计，光这个片区总投资达2500亿，如果算上北面几十个项目、西面550万旧改，南面2.5公里国际金融街的规划，这一片总投资估计要到大几千亿。

淘哥觉得，笋岗与周边的八卦岭、清水河、红岭创新金融产业带强强联合，未来将爆发无穷的威力！深圳城市核心区将崛起又一个CBD。

深圳是个很小的大城市，未来深圳罗湖福田南山前海都是深圳的核心区，人口资金资源高度集聚，其中也有核心的核心，就是各个核心区的CBD，罗湖核心这个CBD就在笋岗。

改造完成后的清水河+笋岗+八卦岭+蔡屋围这一片，是最像南山的留仙洞+科技园+深圳湾的区域了。其实最近一年最火的华润城片区，就是一个大体量旧改。

下面，上一些美图，看看笋岗未来是什么样子！

最后，前文说好的深业泰富广场项目详细奉上！

深业泰富广场位于笋岗片区中心地段，东邻宝安北路，南邻梅园路，西邻梨园路，北邻北环大道。

项目整体效果图

项目一期模型图

项目整体共分为5期开发。其中，一期是5栋塔楼，分别为：2栋办公楼，3栋商务公寓，总规划建面约30万㎡；二期是1栋产业研发大厦，总规划建面约9.6万㎡；三期是一栋250米的超高层办公楼，总规划建面约13万㎡。4期、5期临近宝能深业物流中心，预计总规划建面约50万㎡。初步规划有一座约400米的地标型办公楼，将成为深业集团的最高地标——深业塔。

项目紧邻地铁7，9号线的交汇站——红岭北站以及7号线笋岗站，未来规划有地下通道无缝对接招商中环及红岭北地铁站。此外，项目裙楼（4层）及地下规划有20万㎡的商业mall。

项目一期效果图

即将入市的项目一期分布如上图。项目楼栋之间均通过独具特色的连廊相连，连廊建成后将成为片区一道独特的风景线。

项目一期空中连廊规划设计为空中泳池，可以从底下直接观赏。一期还有2栋办公楼，标准层约1582㎡，主力产品面积段约45-205㎡。

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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