深圳豪宅价差悬殊：这边6200万，对面2700万，买哪个？

前两天，淘哥的好友《楼兔子》写了一篇文章，《香港上海深圳，豪宅都疯了！富家女：600㎡，我真有这样的需求！》，里面讲了一个故事：

上海的一位富太太在翠湖天地摇号买房失败后，接受记者采访时也说出了她这个阶层的心声。

记者参加翠湖天地摇号没有买成是吗？

富太太 对啊，我想买的是复式，前面10个人就买掉了，后面的户型和我现在住的也差不多。

记者 那你想买怎样的房子？

富太太 我想至少要五六百个平方才可以吧！

记者你要买这么大的房子啊！
富太太我真的是有这个需求，我有三个小孩，他们年纪不同，各自需要自己的房间。阿姨们也要房间，我先生平时应酬蛮多的，晚上回来到主卧睡觉要影响我，他睡别的房间。我先生收藏艺术品，一些画啊，古董啊，雕塑啊，他需要一个展示和收藏的空间。我的爸爸妈妈从国外回来，也要住。还有小朋友玩的地方，朋友聚会派对的地方，这样方便一些。

整个采访中，双方自始至终没有谈价格一个字。也许，在他们眼中，价格根本就不是个事，买不买得到才重要。

这个新闻让吃瓜群众们很开心：原来，有钱也不是万能的，面对一线城市紧俏的豪宅，那些一掷千金的土豪阶层，也一样买不到房，一样有着普通人的无助。

难得大家这么开心，淘哥再告诉吃瓜群众们几个好消息。

1、深圳有个著名豪宅还剩下几套尾盘，380平米的户型只要6200万，40楼的顶层单位638平，总价只要1.15亿，还有中介在叫卖悦府的二手房，362平放盘8600万。

上海那个富家女600平米的没有买到，欢迎到深圳来看看。而且，这些房子还是两年前开盘时的价格，两年没涨价哦。

2、更有意思的是，这个豪宅对面又新开盘了一个综合体项目，颜值、设计、品质、户型上佳，价格更是惊人，正在发售的是251平米——305平米的全景云端大户，景观无敌，实际单套销售总价大概是2700万其带精装修。

为何说惊人呢？因为对面卖6200万，这个盘只要2700万，一路之隔2.2倍价差。

3、接下来楼市怎么走，前两天王石的最新讲话，不消息透露了答案。淘哥帮你分析以下，深圳楼市最大的基本面是什么？豪宅市场会怎么走，刚刚2700万和6200万选哪个。以后要想在楼市赚大钱，需要哪4个条件？

01

史上最悬殊价差

前不久，有朋友发给淘哥一个深圳豪宅报价单。

华润悦府，362平叫价8600万，单价到23.75万了，这个淘哥就不分析了，真实性存疑，二手房叫价参考意义不大，业主完全可以叫到天上去，钓鱼的多着呢，成交了才算数。所以大家如果看到朋友圈传一些所谓的二手房价格，要多留一个心眼。

华侨城新天鹅堡这个就不一样了，35楼380平的要6200万，34楼是5880万，这到底是新房还是二手房呢，淘哥找了找两年前开盘时拍的报价单，别说，还真找到了这几套房子。

如上图，2016年6月开盘价格表，红框框出来的两套，一单元35楼380平的6200万，34楼5880万，这就是当时新盘开盘时的预售价格，说明信息是真实的。只是不知道为何放了两年还没有卖出去。按这个价格，相当于两年没涨价了。

也许有一个原因是总价太高，流动性就变差了，成交周期也拉长了，6000万这个价位有很多选择，不光是深圳，视野甚至可以放到全球了。

这里还有一个非常有意思的现象，淘哥称之为：“史上最悬殊价差”。这要从上周淘哥去华侨城侨城一号踩盘说起，这个项目就在新天鹅堡马路对面，正在发售的是251平米——305平米的全景云端大户，实际单套销售总价大概是2700万-3700万，带精装修。

淘哥有必要简单介绍下这个项目，等会你就明白什么叫“史上最悬殊价差”了。

侨城一号在售的这批单位全部在36楼以上，160米高度之上，而对面新天鹅堡大约是150多米，侨城一号这批最低的36楼单位，都可以越过对面的新天鹅堡，俯瞰整个华侨城、深圳湾景观。

侨城一号看深圳，越过新天鹅堡甚至可以看到西部通道（实景拍摄）

高度决定视野，高260米的侨城一号是片区第一高楼，向南是华侨城、深圳湾、后海城市景观，还能眺望西部通道和香港山景。向北是塘朗山，东面是梧桐山，福田平安中心清晰可见，西面的科技园和大前海一览无遗，真有一种深圳尽在脚下的豪迈感。

项目还在34层设立了一个空中会所，包含一个150米高空之上，层高大约10米的无边际泳池，同样可以俯瞰上述无敌景观。

150米高中的天际会所和天际泳池，可以一览整个华侨城、深圳湾

侨城一号的层高是3.9米（一般的小公寓，3.9米都可以隔成两层做LOFT发售了），公摊少，套内实际使用面积大，250多的单位，淘哥现场感觉空间和新天鹅堡380多的差不多。

这样的话无论视野还是空间，两个项目就具备了可比的基础。新天鹅堡6200万，VS，侨城一号2700万，一路之隔价格相差2.2倍，形成了深圳豪宅最悬殊的价差。

（看上去浑然一体的两个项目，价格相差2.2倍以上）

从华侨城天鹅湖望过去，前面一排是新天鹅堡，后面浅色的是侨城一号，看上去像同一个项目。为何会有如此悬殊的价差呢？

你或许会说品质不一样，能比吗？淘哥告诉你，侨城一号的品质绝对也是一流的。这是一个集云端居住、办公、Box企业会馆、会所、商业为一体的独立垂直城市综合体，同样是国际大师参与设计打造。

目前大热的台湾设计师程绍正韬，2015年至今在深圳只接过三个项目，一个悦府，一个万科瑧，一个就是侨城一号。悦府是程绍正韬内地住宅首发之作，侨城一号则是综合体首发之作。以程绍正韬的骄傲和挑剔，侨城一号的品质可想而知。

程绍正韬设计的大堂

不是品质，难道是开发商品牌？其实，品牌最终还是需要体现在品质和产品上。确实，开发商名不见经传，侨城一号是其首个地产项目，但是外来者不一样的视野，不受传统桎梏的思维，往往能给封闭的地产行业带来新鲜血液，带来更多创新和惊喜。目前毫无争议的深圳第一豪宅深圳湾1号，不也是外来者鹏瑞地产的首发之作吗？

淘哥告诉你，这么大价差，其实只有一个解释：新天鹅堡是住宅，而侨城一号不是，其房屋用途写着：宿舍。

现在纠结的问题来了，类似的视野和空间，住宅卖6200万，“宿舍”卖2700万，你愿意买哪个？往下看。

02

深圳没地，

这是深圳楼市最大的基本面

上周末，在深圳举行的《2019城市共创大会》上，万科集团创始人、董事会名誉主席王石分享了其对深圳未来发展的见解。

王石表示，就辖区面积而言，深圳约为北京的1/8，上海、广州的1/3。经过40年的开发，如今深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市进一步发展的空间严重受损。在此背景下，万科去年启动了一项城中村改造计划--“万村计划”。如今深圳有大约1044个城中村，居住了60%的人口。

媒体大多关注的是万科的万村计划，而淘哥更关注几个数据：可建设用地20平方公里、每年不足2平方公里、60%的人居住在城中村。

这说明什么？说明深圳可供楼市的土地几乎枯竭，而住房改善需求巨大。

注意，这20平方公里不是说都能拿来建房的，公园、绿地、医院、学校、道路交通这些基础设施和配套，都要用地，剩下的一点“碎屑”才考虑提供给房地产。而在“租售同权”背景下，即使这一点，也更多的要去保障租赁型用房的土地供应。

我们看到，2017年深圳市政府推出的可售住宅用地为零。2018年以来，深圳出让了四宗住宅用地，其中三宗为“只租不售”，均由深圳市人才安居集团拿下，剩下一宗为可售住宅用地，位于坪山，还5年限售。

可以说，深圳公开出让的可售住宅用地，已经到了“山穷水尽实在没有路”的境地。要建房只能去搞旧改，但旧改需要“100%业主同意”，周期太长，成本太高，想形成有效供应遥遥无期，甚至还会继续推高房价和租金。

这种情况下，拿地难、难拿地，困扰着一大批声名赫赫的大房企，万科、碧桂园、恒大、中海金地、融创、金茂、建发、泰禾......，无论是过江猛龙还是地头蛇，都有同样的困扰。

土地，是房地产最重要的根基，没地就没有新房供应，巧妇难为无米之炊，没地一切都免谈——这就是深圳楼市最大的基本面。

去年以来，深圳湾、香蜜湖、前海豪宅热销的实质，其实是资本在抢占核心地段的稀缺资源。这一出大戏刚启幕，也远未到结束之时。

现在再回到最开始的问题，在华侨城，住宅卖到6200万，“宿舍”卖2700万，你愿意买哪个？

淘哥的回答很简单，同地段同品质，当然买便宜的。（淘哥，你其实就是说你6200万买不起吧，别找高大上理由啦）

做出这个判断的核心理由就是，以最低的成本，在深圳的核心地段，占据最大的土地资源。长期看，这是一个最稳健可靠的投资策略。

“宿舍”产品，至少超过“小产权房”吧，这些年深圳的“小产权”房不同样在上涨。据淘哥所知，有不少真正的投资大佬，十几年如一日的，一直在契而不舍的买入各类厂房、小产权房，背后的核心逻辑就是：抢占深圳这个土地稀缺城市的土地资源。

而且，有这个“低成本抢占深圳土地资源”意识的人，还在不断增多。

至于住宅、公寓、办公、厂房、宿舍种种性质，因为其承载的社会资源属性、金融属性不同，价值会有区别，但并非非此即彼的对立关系。市场是慢慢演变的，市场也是需要教育的。

最典型的例子是，在深圳湾1号之前，深圳豪宅市场上，大平层公寓是不受欢迎的，也很少有开发商开发此类产品，到如今才今年时间，大平层公寓已经占领了深圳的顶豪市场。

当然，大家需要注意的是，调控导致门槛提高、税费上升，今后要想充分享受深圳楼市红利，有四大要点你必须做到。一你要有钱，二要有公司，三要有社会关系，四还得懂税务统筹。想知道详情，欢迎文末扫码加入淘哥小密圈。

侨城一号效果图，最悬殊价差，手指小幅上下划动有惊喜

文杰淘楼小密圈

由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有610多位资深投资者。

淘哥的小密圈内，有绝密投资情报，极具前瞻性的独家价值分析，系统的投资逻辑，详细的楼盘对比分析 .....

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龙光玖龙泰、宏发天汇城、满京华云著、拾悦城、中熙香莎公馆、华强城......

这些楼盘如何选择？

300万买什么，500万买什么，1000万买什么，1500万、2000万又买哪个好？

这种分析和问答，里面有上千篇。

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