戴德梁行：成都租赁住房市场处于第一阶段，未来需求潜力十分巨大

2017年10月13日，戴德梁行成都发布《租赁住房在成都》市场报告，对成都租赁住房，包括长租公寓的现状及未来发展趋势进行了深入解析，同时还提出新加坡、德国等经验借鉴，对成都租赁住房提出盈利破局之道。具体内容如下：

租赁住房在成都

一、前言

房价飞涨，老百姓购房问题日益激化，参考发达国家经验，租赁住房是建立房地产市场健康发展长效机制的重要举措之一。租赁住房作为我国房地产市场的新兴产物，目前得到了政府的大力支持和市场的高度关注，它的表现形式、运营状况、盈利情况等方面值得我们探索…

二、成都租赁住房百亿蛋糕

经过多年快速发展，成都已经享有多项桂冠——“国际级中心城市”、“新一线城市TOP1”、“世界百强城市”等等，城市竞争力和城市号召力不可小觑。7月市政府出台《成都实施人才优先发展战略行动计划》，未来成都将继续夯实人才战略，让更多“蓉漂”落户成都。在城市发展与政策保障的双引擎推动下，将有更多人口流入成都。

2016年成都常住人口1592万人，户籍人口1399万人，常住外来人口193万人，若人均租房面积在20平米，每月租金30元每平米，成都的年租金将上百亿元。截止今年8月，成都主城区房价同比去年底大涨约20%，房价突破万元，二环内2万元每平方米以上的楼盘更是比比皆是。在蓉购房成本与日俱增，更多的老百姓依旧望房心叹。“租房”在高企的房价面前，成为不少“蓉漂”人群不得不考虑的问题。然而，传统租赁市场缺乏有效监管，房东与租房者矛盾日益严重；房价高企，无法负担，于是市场化的住房租赁体系开始构建。

2017年上半年成都新房与二手房成交套数比为1:0.74，即二手房成交套数占到了整个住宅市场的42.5%，相对去年，二手房的市场份额提升了近10个百分点。二手房市场的活跃预示着一个城市进入存量房时代，长租公寓作为刺激和盘活存量房的有力手段，开始受到市场关注。

目前，政府已出台诸多政策，支持租赁住房进入市场，如《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》、人才公寓政策等等，成都百亿级的租赁住房市场将正在被撬动。

三、长租公寓概述

1、目前，租赁住宅市场尚处于成形阶段，但部分企业已早早嗅到它的巨大发展潜力，并通过长租公寓模式切入市场。长租公寓现在大致分两种模式：分散式和集中式。

（1）分散式：投资方整合市场分散房源，与房东签订长期租赁合同，并对房屋进行装修和管理。

（2）集中式：投资方自行开发，或长期租赁一整栋楼，并提供配套娱乐、社交场所等服务提升附加值。

2、长租公寓提供更多人性化的服务，不用担心被骗，不需要中介费，也不用担心合租的室友年龄太大。还能够根据自己的喜好选择合租、整租。对于刚工作不久的都市青年来说，灵活的付费方式，也能很大程度上减轻租房压力，线上线下的社群活动也能够拓展大家的交际圈，丰富业余生活，认识更多的朋友，这些优势都是传统租赁所无法比拟的。

四、成都长租公寓现状

长租公寓的模式较重，前期规模化成本投入很大。在不考虑其他费用的情况下，根据不同面积，一套长租公寓的基本装修费用在5-10万元不等，回收期在3-5年之间，这造成长租公寓目前盈利情况普遍不佳。据了解，目前成都范围内除优客逸家实现盈利以外，其余均处于亏损状态。另一方面，由于长租公寓有更加专业的后期服务，使得公寓租金普遍高于周边同类型物业，如成都龙湖冠寓项目，50平米租金为2800元/月左右，而周边传统物业不足2000元/月。这使得一些真正有租房需求的人群依然望而却步。

但是在高租金下，长租公寓为租户提供了精细化的专业服务，如管家服务、免费健身房等等，与传统租房市场相比，长租公寓更加规范、更有保障的租赁服务也是市场一部分客户所看重的。今年3月份开业的重庆和成都冠寓项目，均在两个月之内达到了95%的出租率，此外，重庆即将开业的新壹城店，已经全部租出去了；3月3日，国内首家连锁集中式长租公寓运营商魔方公寓宣布正式进驻成都市场，据了解，魔方公寓此次在成都隆重推出了两家门店——文殊院店和双楠店，仅投入运营两个月，出租率就达到近80％。

目前在成都落地的长租公寓有优客逸家、魔方公寓、you+国际社区、龙湖冠寓、红璞、蜜柚等，分布在全市各个区域，主要集中在二环至三环之间，以西和南两个区域为主。

戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞先生认为：“从成都长租公寓的出租率可以看出，租赁住房在成都的需求潜力十分巨大。规模化、专业化的租赁住房可以释放一部分住房需求，从而推动成都市住宅市场的健康长期发展。”

五、投资方与租赁住房

租赁住房是抑制房价快速上涨并维持长期稳定的解决手段，政府已经大力出台各类相关政策并要求开发商建造租赁住房，进军租赁住房市场已经不是开发商选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题。

在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，在人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。目前，龙湖的冠寓、万科的泊寓都是作为传统开发商在看见租赁住房市场后开设的新的产品线，并且取得了良好的市场反馈。

在传统住宅开发的同时兼顾租赁住房开发，是对开发商资金实力的考验，更是对后期运营管理的挑战。根据成都最新出台的政策，租赁用房的开发成本并不会明显低于传统销售住宅，但租赁用房却成为开发商需要长期管理的重资产物业，投资回收期被严重拉长，因此如何平衡租赁住房和传统住房之间的盈亏，如何实现价值最大化的开发，如何保证企业收益，将是租赁住房进入市场后对开发商提出的新问题。

由于租赁住房市场正处于十分前期的发展阶段，目前开发商和投资商均在探索它的开发、运营和盈利模式。找准自身定位，同时结合目标市场的环境，因地制宜选择合适的产品进入市场，通过有效的融资手段降低投资成本是未来租赁住房健康发展的重要关卡。

六、国外经验借鉴

1、新加坡经验借鉴

新加坡是全世界有名的地稀人多的国家，人口560万，国土面积只有626平方公里，相当于深圳的三分之一。也正是这样一个寸土寸金的国家却实现了“住有所居，人人买得起房”的目标，这是得益于新加坡的“组屋制度”。

新加坡“组屋制度”一个特点就是商品房占比很少，只有20%左右。其他的都是政府组织建造的“组屋”，包括保障房和租房。

建屋发展局是新加坡的一个政府机关，同时又是全国最大的房地产开发商，与国内房企不同的是，它不以盈利为目的。建屋发展局负责在全国范围内免费拿地，并在政府资金资助下承建房屋，完成后由政府统一定价，以大幅低于市场价的价格卖给民众，短期内资金压力大又有强烈购房意愿的人群可以先租后买。

有数据统计发现，目前有80%的居民购买或承租了政府的组屋，另外20%的人购买了商品房，一般来说，商品房较组屋高出了数倍不等，商品房纯粹成为有钱人的游戏。

另一方面新加坡的经验告诉我们这样一个事实：在土地供应紧缺的情况下，商品房价格是不大容易受保障房影响的。

2、德国经验借鉴

作为住房市场效能最好的国家之一，德国在发展了70多年之后，有60%的家庭愿意一辈子租房。其中，柏林、汉堡、萨克森的住房租赁率更达到了85.8%、77.4%、65.9%。反观中国的一线城市住房租赁率仅为10-30%。

充足的住房供应：德国住房体系拥有多元供应主体，包括开发商建房、合作社互助建房、私人自建房、政府保障房，保障充足的住房供给。

完善的住房保障体系：德国拥有独特的住房储蓄制度，存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。同时，低收入居民参加住房储蓄会得到政府的奖励。

规范住房租赁市场：德国拥有相对完备的法律法规，租户的权益能得到较好的保障。《住房租赁法》中规定除特殊情况外，房东不允许主动收回房屋；3年内租金涨幅超过20%即构成违法，超过50%即构成犯罪。

建立长期稳定的房地产市场：德国有着非常详尽且严格的房产税制度，使得投机者无法从房地产中获取暴利。根据德国联邦统计局的报告，与2017年2月相比，5月住宅楼宇价格上涨0.9%。这样的涨幅，对于投机者来说，收益实在太低。

在德国房子就是用来住的，人人都享有居住的权利，他们享受的权益、公共资源，不会因为“租住”而不同。政府通过法律手段保障租户的权益，让租户不用担心租金暴涨或者是随时被扫地出门。

六、盈利破局之道

作为我国的新兴行业，无论是政府，还是投资商、开发商目前都在摸索和探究租赁住房的运营模式和盈利模式。我国商品住宅收益率仅2-3%，而成熟的商业与写字楼物业收益率已到达5-7%，如此之低的盈利效率势必会成为租赁住房未来发展的重大壁垒。

作为维持房价稳定的有利手段之一，租赁住房的快速健康发展离不开政府的大力支持。对进入租赁住房领域的企业予以税收优惠、低息贷款等金融政策支持将有效吸引更多企业；另一方面，对满足条件并长期租房的租户予以一定的租房补贴，使承租人享受到一定程度的住房优惠，也有助于市场需求并更大的挖掘。

在政府大力推进“租赁住房”后，广州、杭州、成都、郑州、沈阳等9个试点城市已先后发布或介绍了“租售同权”的相关方案，从落户、入学、医疗、就业、社保等领域加强承租人权益保障。当租户的权益逐渐与购房者一致时，不少的居住需求将在租赁市场被释放。

目前，我国重点城市住宅土地成本过高已经是不争的事实，作为开发成本的最重要构成部分，高企的土地价格难免让有意租赁住房市场的企业望而却步，因此压低租赁用房土地成本并构建专属的租赁住房土地价格体系将成为政府不得不解决的课题。土地成本的降低，将大大缩减开发成本，提升收益率，最终吸引投资商、开发商进入租赁用房市场。

长租公寓作为重资产行业，企业必然面对融资问题，而REITs 将有望成为关键的融资渠道。但是，目前我国多数重点城市商品住宅收益率仅2%左右，与国际上5% 左右的平均水平相差甚远。未来，当土成本地和开发成本降低，租金水平提升、相关制度完善后，REITs将在租赁用房领域扮演举足轻重的角色。

戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞先生认为：“从新加坡和德国的案例可以看出，政府在租赁住房市场扮演着不可或缺的角色，目前，”租售同权“、”人才公寓“、”租赁用房土地“，乃至土拍中要求开发商自持或无偿移交租赁用房等都可以看出政府发展租赁用房的决心！”

除外部环境提供政策、金融支持外，投资企业也需要在产品上精雕细琢，跟风模仿、一哄而上必然不是长久的生存之道。企业需要对自身条件进行深入评估，对投资市场和产品类型深入调研，最终找到自己的竞争优势。譬如，专注住宅开发的企业可以与专注后期运营管理的企业，通过强强联合的形式共同进入租赁住房市场，达到扬长避短，优势互补的目的。

目前，长租公寓虽然租金高于周边同类型物业，但出租率依然令人满意，其最重要的原因便是承租人看重其提供的后期服务，如提供管家服务、健身房、社交活动，租户可选择合租人，可以选择灵活的付款方式等等。因此未来更加专业化，更加精细化的服务和管理将有助于提升项目的租金，实现更高的收益率。

此外，高品质、商业配套成熟、交通便利的物业也是大大提升项目租金的有效手段之一。以成都涉外公寓为例，目前，大约30平米左右可达上万元每月的租金，与周边同类型仅2000-4000元/平方米的月租金形成了明显对比。

总而言之，未来租赁住房市场的长期健康发展离不开政府与金融机构的保驾护航，更不能缺少开发商、投资商的出谋划策。合理构建住房制度，建立完善的住房体系，满足购房、租房人群不同的层次需求，将对我国社会和经济发展产生深远的积极影响。

戴德梁行成都公司总经理张裕鹏先生认为：“租赁住房作为新兴行业考验了投资商和开发商融资、开发、运营等多方面能力，需要开发商找准切入点适时进入租赁住房市场。除此之外，服务、品质、配套将是未来决定租赁住房价格的主要因素。

七、未来发展趋势

1、发展第一阶段：盘活存量房

原有住宅开发用地成本过高，住宅物业开发商多以开发-销售模式为主，因此市场上租赁住房多以存量房为承载物业。无论是租赁整栋物业，还是整合市场散售物业进行经营，对投资主体的门槛要求相对较低，因此目前中介、运营公司、中小型投资公司或投资个人均纷纷进入租赁住房市场。

2、发展第二阶段：龙头企业为主，市场规模化

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，租赁用地，人才用地等方案和政策的出台，将吸引更多的投资企业进入租赁用房市场。在政府大力支持的过程中，国有企业，乃至一些龙头企业必将成为带动租赁住房市场发展的火车头。同时，在制度逐步健全和市场基础环境改善的情况下，租赁住宅市场将被有效推动，未来将有越来越多的企业进入租赁市场。

3、发展第三阶段：产品精细化，运营和投资主体专业化

当市场规模化后，租赁住房产品将逐渐细分，出现满足不同收入人群的多层次住房产品，产品线会更加丰富。随着市场的发展，各种类型的产品线将有专注该领域的运营商或开发商。此外，租赁市场在经过百花齐放后，势必会迎来市场的洗礼，租赁住宅市场会出现专业的运营公司、管理公司以及开发主体等等。

4、未来展望总结：

建立租赁用房市场是抑制房地产价格快速上涨，乃至建立房地产市场健康发展的长期有效机制。政府、金融机构、企业三方共同作用，协同发展显得尤为关键。其次，租赁住房的相关法律法规、金融政策、土地供应体系等等环节也紧密相连、缺一不可。因此，租赁住房市场的发展涉及面广，影响深远，可谓是一个长期而持久的战役。预计在短期内不会对现有的房价和租金产生明显影响。

戴德梁行成都公司总经理张裕鹏先生认为：“目前，租赁住房市场尚处于第一阶段，即中介、开发商等多方机构或个人通过整合模式租盘活市场存量房。未来租赁住房市场将很大程度上由龙头企业牵头推动发展，最终形成百花齐放的局面。当市场实现规模化后，租赁住房市场产品将逐渐精细化，同时出现租赁住房的相关专业化公司。”