中国房地产注定会走日本的老路么？

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红蓝双方的贸易战，很容易将现在的中国与80年代的日本做比较。

日本房地产出现过两次大的房地产危机，中国房地产发展是否绕不开日本的老路？

比较中国与日本的房地产市场发展历史，的确会发现很多惊人的相似。

所以，可以断言中国房地产市场也注定崩盘么？

01

先回头看看日本房地产的发展历史。

第一次危机

1955~1974年，日本全国地价上涨高达28倍，重要城市甚至达到了34倍之高。

背后原因主要是日本二次大战后，国内经济恢复发展，工业化水平不断提高，相应的对土地的需求飞涨。

供需关系决定了价格走势，在工业化及城市化的推动下，土地价格不断创下新高。

本次房地产危机直接导致了日本经济增速变慢。

第二次危机

1986~1990年，日本全国地价年均上涨7.3%，重要城市地价年均上涨21.1%。

背后主要原因在于日本在此期间金融自由化下的货币宽松环境。日本降息，推行日元国际化，金融自由化，这势必会导致大量外资涌入。

日元升值，出口减少，实体经济受损，转而通过恶意翻炒地价来获取大额利润，资金大量流入房地产。

本次房地产危机相比于第一次对日本社会冲击更大，直接导致日本经济停滞不前。我们称之为"日本失去的二十年"。

其实，"日本失去的三十年"也只是一个时间问题。

综观两次日本房地产危机，其终极逻辑还是日本的"住房制度"。

1、在货币金融制度上日本央行缺乏独立性，货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换。

2、在税收制度上，房地产上升期"重交易轻保有"导致泡沫加速形成，房地产下行时保有环节突然加税导致泡沫加速破灭。

3、在土地制度上，土地金融属性过强，刺激投机。在租赁制度上，保护租约和租户权益，形成以机构主导的住房租赁市场。

02

中国房地产从1998年进入商品房时代。

为什么是1998年呢？因为1997年是个转折的年份，亚洲金融危机爆发。

金融危机爆发，直接影响的就是进出口贸易及外资流入。

为了保持经济持续增长，这个时候中央想起来了房地产。至此，房地产成为了经济的新且重要的增长点。

于是，1998年7月3日国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始了房屋分配，启动房地产商品市场。

2003年8月12日下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立了房地产成为国民经济支柱产业的地位。

与此同时，土地、金融、财税等制度逐渐改革成形。例如2002年推行土地"招拍挂"制度等。

中国的房地产制度改革一直在持续。

03

比较日本与中国内地的房地产市场发展进程，可以发现很多相似之处。

过去的不说，就说现阶段的中国房地产环境。

现阶段的中国与80年代的日本在宏观层面上，如出一辙。

例如，现在的中国GDP排名第二，与当时日本一致，仅次于美国。

例如，现在的中国开始推行金融开放，金融机构部署中国市场。

再例如，中国推行人民币国际化。

等等。可以发现中国现在的国际环境与宏观政策与80年代的日本有太多的相似，你是否开始动摇"坚信中国房地产的长期稳定的趋势了？"。

我们是否可以断言：中国房地产市场发展一定会重蹈日本的辙么？

答案，是否定的。

回到我们一直的逻辑，房地产市场发展关键还是要看住房制度的。

其最终决定性因素，还是中国政府，怎么进一步改革"房地产制度"。

04

根据现有的政府政策及迹象，我们可以试着分析展望下。

1、房地产税立法进程正在加快。

2020年中国政府再次强调，房地产税改革正在提速。

为什么提上房地产税？

因为从过去的一二十年，房地产对财政收入贡献比例太大，面临房地产市场逐渐饱和，政府卖地收税的总额会逐渐减少。想要维持财政收入，可以从房地产财产拥有环节来征税是一个非常好的思路。

房地产税改革涉及面广、影响深远，没有充分的实践经验，其征收范围、税率涉及、政府减免等都有待论证。

单从这一个角度来说，中国房地产制度改革，还有充分的操作空间。中国绝不会上演像日本80年代一样的泡沫轰然破裂。

另外，鉴于房地产上下游涉及行业众多，中国政府有明显迹象在以下几个方面来进行更深层次的改革。

2、阻止房地产过度金融化。

一个基本逻辑：货币金融政策稳定是房地产市场稳健发展的重要前提。

从我之前的文章中可以看到些许痕迹，中国对于房地产的金融监管将会越来越严格。

例如，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了"三道红线"。

3、保持土地的健康供给及房地产税改革。

不太可能再出现土拍市场流拍或过热的现象了。

农村集体建设用地制度等的提出，都是政府在调控房地产土地供给的有效手段。

4、提升租赁市场的份额，推进租赁市场长效稳定发展。

要形成租购并重的新局面，首先从法律层面保护租客的切身权益，对租赁市场予以规范。

另外，可以参考德国，推进租购同权制度。让租房可以享受当地医疗、养老、教育等公共资源。例如对于城市外来务工人员的政策照顾等，这都还有很大的空间。

值得一说的是，过去几年的"长租公寓"红极一时。万科的"泊寓"、龙湖的"冠寓"等，各大房地产商纷纷加入，这充分说明政府在融资方面给予了房地产开发商一系列优惠措施。

5、对中低收入阶层住房进行保障。

中国的住房保障体系被称为"保障性安居工程"，主要包括保障性住房、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程，但存在供给方面的问题。

住房保障核心还是保障居民的居住权利。可以借鉴新加坡的"公共组屋"等模式，在供给段提供优惠贷款或税收减免。

住房保障的持续稳定发展，要以政府为主导，直接间接地提供住房保障。在此方面，新加坡与德国模式有很多值得学习的地方。

05

就像股市中大多数个股盈利跟随指数走势一样，其背后的最根本逻辑都来源于国运的强力支撑。

大国博弈看似与个人没有关系，其实影响着我们每个人的资产。

如果真的在这轮"红蓝双方贸易战"中，红方败下阵来，你的个人资产无论以什么样的形式进行配置，大概率都会折损。

所以，你要对中国的政府改革能力有信心，你更要对中国的国运有信心。

等待我们一起见证的，绝非不会是另一个日本。

历史虽然押着相同的韵脚，但绝不会简单的重复。

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