别人家的商场为什么越调越旺？
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引言
购物中心开业仅是开始，一年后、两年后、三年后、五年后、十年后……在每一个周期中，他们将会如何演绎、调整、变革哪些方面？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 和贺文、宋莉娜、陈澄、张鹏飞
图片来源 | 除标注图片，其他均来源赢商网
赢商网将联合各分站，定期长线追踪当地市场标杆项目各阶段趋势，为行业提供一份最周详的开业项目追踪报告。
01
长宁来福士客流量提升近300%
✦ 开业率提升至90%以上
相比一年之前，长宁来福士最大的变化就是开业率有明显提升。相较开业时主力店H&M、 Forever21、Tommy Hilfiger、Esprit等迟迟未露面，开业率60%的情况，目前商场开业率已达到90%以上，空铺数量非常有限。
另外，东区首层决定了整个商场定位中高端的调性，代表品牌有：ASH、ARMANI EXCHANGE、Calvin Klein Lifestyle、FolliFillie、Tommy Hilfiger、UGG、资生堂、DYSON等。近期，中岛位置还设置了多个品牌集合的进口香水集合柜，使整个公共空间的利用率更高。
而西区相对东区面积小了很多，主力店包括COS、Esprit、Air Jordan、Forever21以及言及又，另外代表品牌有：海马体照相馆、凑凑火锅、一兆韦德、英孚教育等；
4栋古建内入驻了gaga 鲜语、莫尔顿扒房、宝莱纳餐厅、银杏屋日料馆等，营造室内外优质的用餐环境。
✦ 客流量较开业初期提升近300%
据凯德方面透露，相比开业初期，长宁来福士最近一个月的日均人流量提升了近300%。分析客流上升的原因，赢商网发现除了商场内开业率的明显提升，还离不开室外环境及主题活动对客流的吸引。
不过，赢商网大数据得到的人流量数据和分析显示，相比中山公园内另一个热门购物中心——龙之梦购物公园，长宁来福士的人流还是相对较小。以今年5月的数据为例，龙之梦购物公园的人流量约为长宁来福士的3-4倍，在区域内遥遥领先。对此，上海市商业经济学会会长齐晓斋表示，这样的结果也是在意料之中。每个项目发展起来都需要一个培育期，而这个时间需要2-3年或更多。
同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌认为，长宁来福士定位“中高端”是为了错位竞争，通过互补吸引目标受众，但也意味着无法吸引大客流。业态创新，更加大众化的定位是长宁来福士广场吸引增加客流的方向。
02
上海静安嘉里中心零售越调越接地气，餐饮越做越大众
图片来源：上海静安嘉里中心官网
✦ GIADA取代BALLY 北区每层均有品牌变动
继2017年吸金17.2亿元后，上海静安嘉里中心又加大了品牌调整升级力度。据赢商网统计，静安嘉里中心此次涉及调整的品牌有20余个。
赢商网注意到，位于首层的BALLY已经撤出，所处位置被GIADA的围挡替代，同样处于围挡状态的还有EMPORIO ARMANI。
不仅是高档奢侈品，静安嘉里中心的儿童、餐饮业态也在不断调整，如：
餐饮业态方面，Cin Cin Fresco被摩提工房取代，PEUTEREY被喜茶取代，多乐之日与必品阁被楼上荟馆替换；
儿童业态方面，KISSOCOOL精品童装天地处于围挡状态中，i-baby英伦宝贝被ROOKIE替换，kidsland处于围挡状态。
项目方在今年初接受采访时就透露，未来可能对儿童业态进行调整，着重发展婴童用品上面；在零售业态上，也会进行适时调整，打造出“策展”的概念，MAC的加入也预示着会对化妆品业态有所加强。
“商场的零售店铺越调越低，餐饮行业在B1层越做越大众，如新加坡松发肉骨茶，面对的便是白领人群。总体而言，调整后接近久光”，对于静安嘉里中心的调整现状，上海道宾商务咨询有限公司TB萧评价道。
✦ 首层平均租金涨至76元/平方米/天
品牌调整之际，静安嘉里中心的租金收入也有所提升。2017年，赢商网采访静安嘉里中心运营方了解到，项目当时的首层租金为70-75元/平方米/天，从开业始终续租的品牌比例为60%。
日前，戴德梁行提供的数据显示，2018年一二季度，静安嘉里中心的首层租金报价均为2281元/平方米/月，高于静安寺商圈的平均首层租金（2018年第一季度，静安寺商圈的平均首层租金报价为2117元/平方米/月，第二季度为2205元/平方米/月）。
03
上海IFC多个大牌撤出，奢侈品定位变了？
✦ 多个奢侈品牌撤出，轻奢氛围变浓了
根据赢商网不完全统计，自去年3月到今年9月，上海IFC新进的品牌约40个，撤出品牌约36个。
赢商网近期走访上海IFC发现，意大利高端奢华品牌菲拉格慕、Giorgio Armani乔治阿玛尼以及被山东如意收购的瑞士奢侈皮具品牌BALLY已经撤出。另外，CHLOE 克洛伊旗下的女装副线品牌see by Chloe也也不见了踪影。
但IFC近期也有一线奢侈品进驻，如意大利著名奢侈品牌FENDI以及西班牙百年皮具奢华品牌LOEWE。
值得注意的是，这一年半的时间里，IFC新引进了不少轻奢与副线品牌，如ba&sh, IRO, McQ, Atsuro Tayama, Claudie Pierlot等，主要集中在地下1楼与地下3楼。商场工作人员称，如今上海IFC轻奢氛围较浓。
红色为新进品牌。文中商场品牌信息按照最新导购牌整理，若有误差请以商场为准。
04
上海日月光中心品牌“大换血”，打造“美食天堂”
图片来源：日月光中心官网
✦ 餐饮品牌不断调整，昔日网红店不见踪影
昔日，日月光中心广场曾陆续迎来了红极一时的餐饮品牌，具有代表性的有周杰伦参股的J Café、韩寒投资的很高兴遇见你、以及赵小姐不等位。本次赢商网走访发现，该商场昔日的网红店已经撤出。
而以餐饮业态为主力的日月光中心在餐饮品牌上也在不断地调整，如呷哺呷哺旗下轻奢火锅品牌凑凑、鳍云日本料理、琼州黎民海南椰子鸡、签起味蕾、草原往事冰煮鲜羊、皖约等餐饮品牌都是新进品牌。
值得一提的是，共享餐厅“美味不用等”于今年6 月 29 日获上海市经营许可证，并于上海日月光中心广场试运营，这也是智慧餐饮服务商美味不用等旗下首家共享餐厅。
✦ 品牌创新弥补动线设计缺陷
由于交通的便利，以及周边白领较多，该商场的餐饮人气较足，赢商网走访时看到，地下两层以轻餐饮为主，吃饭时间几乎每家店都坐满了食客。然而，相比餐饮，其他业态的人气就不是那么乐观。如儿童业态，有不低于3家处于围挡状态。正值暑期，现场体验的儿童数量并不多。不仅仅是儿童业态，赢商网走访发现多家美容护理类的商户处于围挡状态，来往的消费者数量较少。
上海市商业经济学会会长齐晓斋表示，日月光中心的动线设计缺陷，对其零售的发展带来了一定的制约性，一些商户的铺位被弱化，消费者也没有很好的购物体验。这样的项目后期只能逐步调整，引进一些创新品牌来吸引客流带动人气。
05
上海环球港转型“轻奢+化妆品+Lifestyle”
✦ 引进鹿角巷、乐乐茶等热门品牌
近期，赢商网再次走访上海环球港发现，今年以来，商场引进了一些时下热门品牌，让其看起来更加时尚潮流。
据赢商网不完全统计，目前商场内已开业和即将开业品牌总数近400家（不完全统计），项目开业率约在85%-90%，商场目前仍有超过20个空铺位。但是相比2016年被爆出的高空置率，入住率已经有了明显的提升。
在餐饮业态方面，新引进了乐乐茶、月枫堂、鹿角巷等人气热门品牌，其中鹿角巷还是该品牌目前在上海最大的一家门店。同时，面包新语、和民、吐司新语、镰仓pasta、翠华、花丸乌冬面这些品牌已经不见了踪影。
项目还引进了部分新彩妆及护肤品牌，如蜜丝佛陀、红地球彩妆、施丹兰。在服饰业态方面，达芙妮、ME&CITY、红袖女装都是新面孔。
业态明细表（赢商网根据导购信息整理，不完全统计，若有差错欢迎指出）
✦ 4楼艺术画廊撤出多个铺位围挡
据了解，上海环球港4楼曾规划为文化区域，设有4D电影院、博物馆、美术馆、展览展示区、公共演艺空间等。但根据最新的商场导购信息，4楼的文化艺术业态只剩下嘻哈帮和西西弗书店，原先的猎户座VR体验馆、法乾艺术画廊都已经不见踪迹。
该楼层也引进了一些新品牌，如进口母婴用品UCOSY、华尔街英语、银座Calla、角屋北海道烧肉等，涵盖了儿童、教育、美容和餐饮。从整体业态分布情况看，目前4楼餐饮、生活业态占比已经超过了文化艺术类业态。
范宜昌告诉赢商网，由于动线设计上的不足，上海环球港相比刚开业时人气有所下滑，如此大体量的商业项目运营成本支出高昂，因此该项目的资金压力不小。不过，环球港的动线设计还有优化空间，坪效还可以进一步提升，关键看商场是否有这样的决心。
06
金虹桥商场更替近80个品牌，日系品牌大幅增加
图片来源：金虹桥商场官网
✦ 近80品牌变动
近日，笔者实地走访商场发现，相比2015年，上海金虹桥商场内近80品牌现变动，业态不断完善。
金虹桥商场由地下2层、地上4层组成，笔者对比官网发现，每一层的主题与2015年相比有所变更：
地下二层由优质生活变更为风尚生活；
地下一层由精品服饰改为精品格调；
一层由精品服饰变更为生活时尚；
二层由童趣艺术变更为生活休闲；
三、四层则无变化。
从目前进驻的品牌来看，金虹桥商场在餐饮、生活服务等品牌方面比重有所增加，尤其是在日系品牌数量方面有很大提升，如APiTA雅品嘉所在的LG1层，引进了日本料理、渔夫、大吉等诸多日式品牌。
另外，商场在儿童业态方面的品牌变动较大，亚马逊儿童乐园、悠游堂、巴拉巴拉、DR.KONG 江博士等品牌均撤出。
✦ “旧疾”仍在 不敌百盛优客？
与处在地铁口的百盛优客城市广场相比，尽管同样是工作日上午时间段，客流差距则非常明显。另有数据显示，2017年金虹桥商场整体营业额超过7亿元，而商业仅4.5万方的百盛优客城市广场则是超过8亿元。
对此，同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌认为，该项目受限平面布局、周边商业项目竞争激烈等硬伤，但该项目内部动线设计不错，车位配套充分则能给项目增添亮点，如果能够改善商业组合，各楼层引进几个聚人气的商家，改善物业条件，未来能有所改善。
今年底，金光在上海的另一个商业项目——白玉兰广场也将迎来开业，作为继金虹桥之后打造的又一大型商业，也值得市场关注。
PS：
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