新加坡99地契与永久地契区别

新加坡的地契主要有两种，一种是永久地契 Freehold 简称FH，永久持有的地契。 通常认为永久地契包括999年地契。

另一种叫租赁地契Leasehold，绝大多数是99年，少数特殊的有103年，60年等等。这里为了方便就统称大部分住宅用地的99年地契。这些地契在有效时段完成后要回归到地契持有人或者政府手上

99年地契和永久地契的优缺点非常鲜明，

保值：99年地契会随着土地年限减少而减值，直至归零。永久地契年限不会缩短，价值更高。

价格：地契差别造成同样条件下，永久地契的房产要比99年房产更加昂贵。

不用说也知道永久地契肯定好过99年地契。很多人纠结点其实就是支付这个FH溢价，到底值得不值得。今天就来聊聊这个问题。

巴拉的曲线图

这几年讨论99年地契产业，下图经常会被引用。 它有一个名字叫 “Bala Curve” -- 巴拉的曲线图。

它像一条抛物线，从100%历经99年，变成0价值。所以网上把它解释为“99年地契价值归零图”。

这个表格的作用是静态分析，让你知道每一个年份上99年 vs 永久地契 的价格差值。

它不表示99年公寓一定会随着时间增加而贬值，你会在市场上发现那些年年升值的99年公寓。因此上图是假设房地产市场是平稳条件，也就是市场几乎不变的情况下99年地契和永久地契的对比图。真正的房价是上图和市场的综合结果。如果在20年期限内整个房地产市场起价30%，那么20岁的99年公寓也会起价大约22%，永久地契公寓可能会起价超过32%。

做一个假设，两个相同十岁楼盘在隔壁相邻的地块上。大小，户数，等各方面条件相同。

假设99年地契的楼盘均价是$1,500psf, 那么对照表格，隔壁那个永久地契的楼盘价格应该是$1,590psf。 以此类推。

所以，这个表格是用来在99年和永久地契房产上做选择时的价格估算。

相同 21年房龄的 99 vs 永久尺价差值10%， 相同39年房龄的 99 vs 永久 尺价差值20%。

新加坡国立大学房地产与城市研究院搜集了15万6500个非有地私宅交易实证，其中49%是永久地契，51%属租赁地契。研究采样期介于1995年至2019年。研究院的实证模型分析显示，在分割了房子特性和邻里区位，如屋龄、楼层、面积、地铁和高速路入口距离等的差异后，永久地契房产的尺价，比99年租赁地契的尺价平均高出10.4%。

99年公寓价格走势

以上，是一个典型的99年公寓价格走势图，我们可以观察到：

在地契4年到8年左右，也就是公寓建成的3到7年内，价格达到顶峰。

在那之后，价格进入漫长的滑落。

如果等的够久，在99年到期之时，我相信，价格最终会归零。

永久地契公寓价格走势

再来比较一下典型的永久地契公寓的价格走势图：

TVRVeUxqY3dMalk1TGpFNU9BPT0=

整个价格曲线呈上升态势，在这张图里，我们看不到顶点，在刚刚建成时，并未看到如99年公寓那样的顶峰。

房产价值双线理论 房产价值有两个，一个是显性的 - 居住价值，一个是隐形的 - 土地价值。

在公寓崭新的时候，显性的居住体验的价值占比会比较高，而隐形的土地价值这时候影响较小。但是在房子逐渐变老，30-40年后的老房子，居住体验价值就不断在往下降，这时候土地价值在价格中的占比就逐渐攀升，这种情况下，土地地契差值就会显得愈发明显。

新加坡永久地契房产的特点 永久地契房产价格更高。

同地段、同配置、同面积的情况下，永久地契房产的价格会比99年地契房产的价格高出15%-20%。

永久地契房产产权转让的限制较少。

在新加坡，房产地契的剩余时间如果小于60年，贷款和公积金的使用会有所限制；如果剩余时间小于40年，则房产出售会存在一定的难度（参考中国的老破小），除非该房产存在集体出售的潜质。

从这个方面来说，永久地契的房产几乎不必担心地契剩余时间的问题。即使是十几年没人居住的荒屋，如果拥有永久地契，也能卖出较高的价格。因为买家看中的是永久地契，通常会直接将旧屋推倒重建。

永久地契房产位于核心片区，一般不靠近地铁。

永久地契的房产主要集中在乌节路、武吉知马、东海岸和诺维纳这些核心片区，政府新开发的区域基本没有永久地契，因此永久地契房产几乎都不靠近地铁，主要用来兴建豪宅（好地段的私人公寓）、联排别墅（排屋）和独立洋房或半独立洋房，大盘相对较少。

集体销售（En-Bloc）

在于公寓集体出售，永久地契在这方面有一定的优势。开发商比较偏向永久地契并且会以更高的价格投标。那是因为他们不需要额外掏钱向政府申请租赁延期。

理论上，永久地契的产业出售价值应高于租赁地契的产业。

新加坡99年地契房产

99年地契房产属于租赁房产(Leasehold)，意即该房产的地契期限是有时间限制的。大部分房屋会在99年期满后，归还给建屋发展局，土地使用权则归还给政府，类似于中国国内的70年产权。

那么地契期满后，房屋真的会被收回吗？答案是肯定的。去年的12月31日，早报新闻报道了新加坡建国以来第一起私宅地契到期的实例。位于芽笼3巷的191个老排屋单位地契到期，所有住户搬离，土地正式归还政府，而且业主也不会获得赔偿。

当然，我们购房并非一定要持有99年那么久，99年地契的房产也有它的优势和特点，下面我们进一步分析：

新加坡99年地契房产的优势 99年地契房产价格相对便宜，投资性价比高。

同地段、同配置、同面积的情况下，99年地契房产的价格会比永久地契房产的价格低15%-20%。

对于投资者而言，总价低、首付低、贷款压力小。而租金收益与永久地契的房产没有什么区别（租客不会在乎是永久地契还是99年地契），20年以内的房产升值幅度也与永久地契房产相当，因此投资性价比会比较高，尤其适合短期投资。

99年地契房产交通更加方便，可选项更多。

由于新加坡政府自建国之后就不再推出永久地契项目，因此市面上80%以上的房产项目都是99年地契房产。

这也意味着99年地契的楼盘占绝大多数，买家的可选范围很广。而且，这些楼盘通常都拥有更加便利的交通，靠近地铁站和学校，配套也更加完善。

99年地契房产可选好地段更多。

买房子最重要的是什么？地段地段地段！地段，永远是投资购房要考量的首要因素。

永久地契的房产当然好。但是，一个好地段的99年地契公寓，比地段一般的永久地契房产，价格涨势会更好。

如果您看中了榜鹅、盛港等热门住宅新区，那么只能选择99年地契的房产，因为这些新区基本没有永久地契项目。

99年地契房产面积更大，配套更好。

99年地契的房产大盘比较多，面积也更大，作为对私密性和地契年限的补偿，通常配套也会更好，生活更加便利。无论是孩子上学还是大人工作、或者老人养老，都会更加方便。

99年地契房产交易频次更高，更好出手。

相较于永久地契房产，99年地契房产的受众更广，换手率更高，潜在买家更多。无论是投资还是自住，卖家都可以更快地将房产出手变现，资产形式更灵活。

永久地契和99年地契各有其优势与特点，那么作为买家，我们应该如何权衡呢？让我们接着分析：

我们买房，首先要考虑的是买房的目的。您想在新加坡购置房产，是出于什么目的呢？是为了投资，还是为了给小孩上学？是为了在新加坡安家落户，还是单纯想分散资产、降低风险？

不同的购房目的，需要考量的因素也会不同。我们下面就从购房目的出发，对比分析一下不同地契的房产：

短期投资

目的：手里有闲钱，看中新加坡的房地产机遇，想在新加坡进行短期房产投资，购房后将房产用于出租，收取租金，同时坐等房产升值，过个五年十年再转手卖掉。

分析：如果您是出于短期投资的考量在新加坡购置房产，那么交通便利、总价低、首付低、贷款压力又小的99年地契公寓比永久地契公寓更适合您。

在租金方面，由于租客并不在乎地契年限，所以99年地契的公寓租金并不比永久地契公寓的租金低。如果您选择了地铁边、学校旁或者热门新区内的99年地契公寓，租金甚至会比地段一般、交通不便的永久地契公寓更高。

在房产增值方面，如果您计划在5-10年内将房产卖掉，那么99年地契公寓的房价涨幅几乎与永久地契房产的涨幅相当。考虑到99年地契房产的价格要比永久地契房产的价格低15%-20%，在十年期限内，显然，99年地契房产的投资回报率会更高。

供孩子上学使用

目的：方便孩子在新加坡念书，读华侨中学或者念大学，孩子毕业之后就卖掉。

分析：新加坡的教育水平举世闻名，因此，有很多家长会专门送孩子来新加坡接受教育，顺便买一套公寓供孩子念书时居住。等孩子毕业，再转手卖掉，既方便孩子念书，又有投资价值，一箭双雕。

如果您是为了孩子的教育选择在新加坡购置房产，那么学校周围的99年地契公寓是最适合您的。为了孩子上学而购买的房产，首先需要满足孩子的日常需要，最好是在学校旁边，小区配套也比较完善，出行也要方便。

99年地契的公寓完全可以满足上述需求，可以选择的范围也很广，反倒是永久地契的房产不太适合这种情况。

家庭住房（全家移民）

目的：为了让孩子接受更好的教育，自己的事业有更好的发展，老人得到更好的照顾，现在有越拉越多的家庭选择全家移民新加坡。在新加坡购置房产供一家人居住，同时满足孩子上学、大人上班、老人养老的需求。

分析：如果是作为家庭住房，那么99年地契的房产和永久地契房产都可以选择，主要还是看预算。

如果您已经移民新加坡或者准备全家移民新加坡，预算又十分充足，那么完全可以考虑购买永久地契的房产。

如果您的预算比较有限，更看重短期投入，那么靠近地铁和学校的99年地契公寓也是非常不错的选择。

工作驻地

目的：因工作原因，需要在新加坡常驻。

分析：作为全球最国际化的国家之一，新加坡有38%的居民是永久居民、持有工作签证的国际移工以及持有学生签证的学生。很多人会因为工作在新加坡暂住几年，结束工作后可能会离开新加坡，返回自己的国家。

因此，也有很多在新加坡工作的人选择购置房产，一方面是方便自己居住，另一方面也是一种投资。

对于这部分人群来说，跟短期投资一样，99年地契的公寓是最适合的，理由同上。

家族传承

目的：家族财富的传承，降低投资风险，保值为主。

分析：新加坡因为没有遗产税，吸引了大量的富豪移民。

除了没有遗产税，新加坡的永久地契房产也吸引著世界各地的富豪。毕竟在这个动荡的现代社会，大家都很重视资产的保值与安全。对于这部分人群来说，新加坡永久地契的房产当然就是最好的保值资产。

总之，买房投资这件事，永远没有标准答案。但可以肯定的是，房产的产权年限绝不是购房投资时唯一的考量因素。除了产权年限，您还应该将预算、购房目的、持有年限、家人和生活需求等等因素纳入考虑。经过全方位的考察、对比与考量之后，才能以精准的投资眼光选择最适合自己的方案。

到底该选哪一个？

我们的结论是各有利弊，要看买家重视什么。简单来说新盘是可以选择99年地契的，总价少，租金高，10年内升值潜力大。二手盘适合选择永久的，可以保值，Enbloc机会大。