组屋升级 换房还是多买一套

换房还是买多一套？

很多人组屋满五年后会纠结到底是再买一套公寓，还是卖掉组屋升级到公寓？

这种纠结是因为你有买家额外印花税ABSD，如果是购买二套房，现在需要额外付出17％或者25%的印花税，这17％是以第二套房的价格计算，而不是旧房。一般上，新房总是会好一些，一百万新币的话，那这额外的税就是十七万，两百万就是三十四万。

有童鞋可能认为组屋租售比高，希望留着组屋收租金，但组屋需要出租多少年才能收回这笔额外付出的印花税？

这个可以根据自己组屋的出租的潜在租金，以及想买的新房预算去做计算；我就直接搞了个表格公式 (X是公寓价格，Y是组屋价格，组屋租售比假设为3%，假设出租5年可以持平）

3Y/17X=1/5

X=0.88Y

比较组屋的出租收益跟公寓价格的额外印花税，很容易就可以得出来：

如果公寓价格超过组屋价格的0.88倍就应该出售组屋

而如果低于0.88倍就可以保留组屋

市场上应该没有低于0.88倍组屋价格的公寓，因此，从投资的角度考虑，出售组屋是明智的。

另一方面，出售组屋的话，组屋的售房款可以用于新房的首付，减轻首付的压力，或者说，提高首付的预算。

首付的预算越高，可以选择的房子就越多。

选择，我认为是最重要的；选择越多，越能够在交易中保持“灵活性”，即有更多的空间去达成划算的交易

卖房

时间安排

目前组屋从买家执行OTP，到交易完成，大概需要两个半月到3个半月；而购买公寓，从签署OTP后则需要在两个月内支付首付。

这其中的时间需要规划得非常准确，才可以赶得上两边的支付；否则为了稳妥，则需要去跟银行申请bridge loan过桥贷款。

如果HDB卖房的手续出现任何延迟，无法在规划时间内拿到卖房款，赶不上首付的话，那结果会是非常非常糟糕（不至于买不成房子，但有各种烦人手续跟开支），一定一定要避免。

底线是必须等HDB的买家执行OTP，即付完5000元后再启动公寓购买的手续，否则买家毁约，对方损失的只是1000块OTP订金，而公寓购买出现问题，损失则是以万为单位。

找经纪

卖HDB的手续其实非常简单，不通过经纪，自己卖也行的；但如果有靠谱的经纪，则可以在短时间内找到足够多的买家，并且以足够高的溢价卖出去。

往往相比自己卖，可以省时间，而溢价也可以覆蓋掉经纪的佣金；所以，不要认为说通过经纪卖房，是被经纪赚了！

自己卖，花的时间长，也难以卖出最高价；但找好的经纪，可以快速以高价出手，即便扣除佣金，自己到手的钱也很可能更多，而且又省事、省时间；卖房，所以我推荐找经纪。

组屋卖家的佣金标准是2％，也有收低的经纪，比方说1％；同样的道理，收2%的经纪，往往也是会更有效率；当然，也不排除优秀的经纪乐意少收佣金。

确定售价

卖房，最重要的是确定价格，新加坡所有房产交易都需要公开，楼盘、楼层、面积、价格、交易时间，都统统可查。

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所以，其实在新加坡永远都不需要问朋友，说你家房子买了多少钱。想八卦，上网即可，认准下面两个网站就够了：

propertyguru.com

srx.com.sg

查阅自己小区的历史销售价格走势以及在售的房子价格。那么，自己房子大概值多少钱，是可以有谱的；

当然，如果懒得做功课，也可以找经纪去来帮我们做分析，问他们说房子可以卖多少钱；一个经纪分析不够充分，那就找两个，不行那就三个。

找经纪，始乱终弃是完全可以的。就说自己要找一个经纪签独家，但签哪个，要看他们的表现，让他们自己去争取好了。不争取，那就换别的经纪。

反正，经纪是很多的，当然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的经纪；公司规模大，经纪有的各种资源会多一些。

分析完售价后，可以自己有一个成交的心理价位，然后加一点挂出去。

心理价位可以跟经纪沟通，‘底价’告诉经纪是无所谓的，反正最后签不签OTP是看自己，如果房子销售情况好，坐地起价也是完全可以的（售价越高，经纪佣金越高，经纪是有动力把房子卖出高价的）。当然，也不要太离谱，否则会被买家跟经纪讨厌。

一切其实是取决于自己的房子好不好卖，而好卖与否，自己当然得心里有数；房产最重要的三要素是啥？

地段、地段、地段。

如果还要加上一条，那就是地契年限。

买房

了解市场

卖房的同时，也要开始去寻觅新房；首先，自己先逛逛房产网站、公众号，要对目前全岛在售的楼盘有大概的了解，对于公众号的一些信息要批判地理解。

要全面的获取信息，然后，确定一些硬性过滤条件。

新房买房流程：

当天签订选购权合同（OTP，Option to Purchase), 付款 5%；

六到八周内签订购买合同（sales&Purchase Agreement)，付款15%，办好银行贷款（银行贷款一般需要提前确定好可贷款数额，以免最后时刻无法拿到贷款而毁约）；

银行会按照工程建造进度付钱；

入住后一年是发展商的保修期，一年后银行会缴付最后的15%尾款。

二手公寓购买流程

当天签订选购合同（OTP, Option To Purchase), 付款1%定金；

两到三周后执行选购合同，付款4%；

6到8周申请银行贷款，然后付清尾款交房。

自己搞定？还是找经纪？

对，买房是一定一定要找经纪的，因为，买家不用付经纪佣金，而且，可以有人开着接送看房，何乐而不为？

经纪的另一个作用是，砍价！

一套公寓动辄过百万，没有不可以讲价的；砍个一万，那也可以买不少电器了。

如果这个楼盘特别抢手，坐地起价？那就换别的楼盘好了。

买房，心态一定要好，千万千万不要对某个楼盘甚至某个单位偏执；一旦被限制住，有了执念，就难以达成好的交易。

心态要好

新加坡整体的房产价格透明，供应也充足；大多数情况下是一分钱一分货；买不到这里，就买那里，都不会差到哪里去的。

千万要记得，好房子是很多的；那些被哄抢的楼盘，往往才可能是价格虚高。

保留一两个备选项，情感上千万不要纠结于某个具体楼盘、甚至单位；心态要好，非常重要。

得益于政府的政策，新加坡房产市场是非常健康的，讯息透明、供应充足、经纪服务专业，无论是买房还是卖房，应该都能够高效地完成！

如果你的预算足够多，在购买一套后还有余力。