数千个百万富翁诞生，浅析集体出售楼盘的火爆现象

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在寸土寸金的新加坡，发展商总在寻找有发展潜能的地段，他们可以向政府买地，也可以向公寓业主买下整个公寓，把原有建筑拆除后再重新发展新项目。新加坡分层地契法规定，只要是把两个或更多单位卖给同一买家，就属于集体出售（En Bloc）。一般人熟悉的集体出售，多是指把整栋公寓卖给发展商重新发展的大宗交易，例如2016年以6.38亿元卖给青建地产的顺福雅苑（Shunfu Ville）。

自2016年年底以来，新加坡房地产市场逐渐回暖，今年初政府调整卖方印花税更加速了市场升温，这项调整极大的振奋了市场情绪。当下的本地楼市，可谓是它风光回归的一年，无论政府售地或集体出售，成交价都屡创新高，地王地后都在数月内诞生，本地楼市降温五年后终于重振雄风。今年掀起的集体出售和政府售地热潮，也为整体楼市带来热度。在这样的大环境下，转售市场今年也一片红火，第三季私宅交易中，近六成都来自转售市场。

如今火爆的集体出售市场令我回想起2006-2007年度同样的繁荣时期，当时海内外发展商频出高价争地，使得整个新加坡集体出售市场的销售额急剧攀升。现在，许多一心想要集体出售的业主们也正是想利用这个隐忍了十年的黄金机会来大赚一笔，此外，目前已经集体出售的房产中许多价格都比2006-2007年度房地产市场繁荣时期高得多，这使得业主更容易下定决心出售。

政府态度

世界经济学鼻祖，苏格兰人亚当·斯密(Adam Smith):曾经说过，“市场是一只看不见的手”，由于其特殊作用的存在，有人主张“应该然经济自由发展，不应受政府的干涉和控制”但经济的作用绝不是万能的，它既有优势也有劣势，事实证明，在当今这个年代，自由经济是完全错误的，美国的次贷危机可说就是自由经济破产的产物，因此，为了经济的健康发展必然要受到政府的干预。

作为一名房地产人，我深知了解时局政策的重要性，紧密关注政府态度，是为您服务的最基本职业操守。新加坡国家发展部长、财政部第二部长黄循财在11月6日国会上答复三巴旺集选区议员林伟杰提问时说：“尽管房地产市场最近掀起集体出售热潮，土地竞标激烈推高地价，但这未必表示市场会出现泡沫。”在政府是否准备推出降温措施议题中，黄循财说，发展商必须在购买土地后的五年内建好并售出所有单位，否则就得支付额外买方印花税（ABSD），私宅标价必须合理才卖得出。

他还补充道，“我们得让发展商按商业需求给私宅项目定价。它们向来都这么做，也了解市场情况，了解有额外买方印花税这个制度。”最近私宅销量增加，导致市面上剩下的单位减少，促使发展商积极购买土地，造成集体出售热潮。他没有明确说明政府会推出降温措施，只是表示当局会仔细留意市场情况。

经过持续分析楼市，我认为，未售出的私宅单位跌至新低、发展商未能如期填补土地库存，加上政府推出的正选名单地段数额无法满足市场需求，而备售名单地段被勾出的可能性又相对较低，因此预计集体出售热潮可持续至少三年。

房地产宏观经济

在经济走强、竣工项目减少与集体出售交易持续进行的情况下，截至2017年11月，亚太区房地产投资信托(REIT)的总回报创下5.3%的新纪录。在四个最大REIT市场中，新加坡的表现最为出色，以本地货币计算，回报率达到22%！

本人经验判断，上市房地产商的走势(REIT是其中一个类别)往往走在直接市场之前6至18个月。因此，新加坡REIT的强劲表现可能是新加坡房地产业即将好转的最直接指标。

本地房地产领域走势方面，今年多个中等入息公寓(HUDC)成功集体出售，意味着发展商预期把这些项目重新发展将会带来盈利。此外，办公楼及其他商业领域的租金也稳定下来。市区重建局（URA）公布，新加坡办公室的第三季租金上升了2.4%，扭转了过去9个季度的跌势。第三季新添加的办公楼空间为1万平方米，但净需求及吸收量为1万3000平方米，供不应求。

En Bloc具体数据

年初以来，房地产界最关注的课题莫过于土地价格和供应。一方面，政府因担心私宅供应过剩，过去几轮售地活动不断减少供地。以今年下半年为例，政府推出的13幅私宅地段，可为市场市场增添大约8135个私宅单位。这比2012年约29幅地段超过14万个私宅单位的供应显著减少。这也造成发展商土地库存逐渐减少。另一方面，本地楼市今年出现“消化良好”现象，新私宅销量整体表现亮眼，今年首10个月销量已超过1万个单位，创下三年多新高。

为了争取更多发展地段，发展商除了以更高标价争抢官地，也通过集体出售活动抢地。目前为止，共有28个集体出售项目成功交易，总值85.5亿多元，是10年来新高，只排在2007年的122亿元之后。本月5日，早前被“勾出”的Zouk旧址若锦街（Jiak Kim Street）备售地段，发展商星狮地产（FCL）开出9亿5541万元最高标价，也刷新历来政府售地中私宅地段的最高单位地价纪录。

发展商对土地的胃口奇大，市场“消化能力”也超高，形成火爆楼市的各方面因素均已具备。以下为En Bloc具体数据和今年总售价排进三甲的楼盘项目简介。

编号

项目名称

集体出售价格(由高至低)

Tampines Court

$9.70亿新元

Amber Park

$9.06 亿新元

Normanton Park

$8.30亿新元

Eunosville

$7.66 亿新元

Florence Regency

$6.29 亿新元

Rio Casa

$5.75 亿新元

Serangoon Ville

$4.99 亿新元

Royalville

$4.77 亿新元

Citimac Industrial Complex

$4.30 亿新元

10.

Vista Park

$4.18 亿新元

11.

Mayfair Gardens

$3.11 亿新元

12.

Sun Rosier

$2.71 亿新元

13.

Changi Garden

$2.48 亿新元

14.

Nanak Mansions

$2.01 亿新元

15.

Crystal Tower

$1.80 亿新元

16.

Parkway Mansion

$1.46 亿新元

17.

Goh & Goh Building

$1.015 亿新元

18.

Tai Wah Building

$0.84 亿新元

19.

How Sun Park

$0.81 亿新元

20.

Derby Court

$0.73 亿新元

21.

Casa Contendere

$0.72 亿新元

22.

Jervois Gardens

$0.72 亿新元

23.

The Albracca

$0.69 亿新元

24.

One Tree Hill Garden

$0.65 亿新元

25.

Jervois Green

$0.52 亿新元

26.

Elite Building

$0.52 亿新元

27.

Dunearn Court

$0.36 亿新元

28.

Lodge 77

$0.29 亿新元

在今年成功En Bloc的项目中，Tampines Court、Amber Park 、Normanton Park总出售价格已经进入新加坡En Bloc历史排行榜前五名。

2017年8月，著名房地产开发建设投资公司森联集团（Sim Lian Group）以9.7亿元收购了Tampines Court。这是自2007年之后房地产交易最大的一笔交易，仅次于当时Farrer Court的13.4亿元。

拥有560个单位的Tampines Court位于淡滨尼街（Tampines Street）11号，地价（PSF）合计为676元，每个业主将得到171万元到175万元之间的收入。据悉发展商与业主代表们花了整整一周时间的封闭谈判后才对交易达成一致。

2017年10月，在新一波集体出售热潮的带动下，第四次求售的马林百列Amber Park终于成功售出。这项目的招标活动吸引八方激烈竞标，城市发展（CDL）组成的合资公司以9亿零670万元成功夺标。城市发展过去也是Amber Park的发展商，在1986年建成该项目，项目共有200个单位，售价相当于容积率每平方英尺1515元。每户业主预计可获得介于430万元至830万元之间的总收益。Amber Park也创下纪录，成为目前为止最高价值的永久地契集体出售项目。

同样是2017年10月，中资的Kingsford Huray Development公司也以8亿3010万元收购波那维斯达的Normanton Park，创下今年来99年地契公寓集体出售最高地价。Normanton Park当初是在1970年为武装部队人员及家属设计及建造的住宅区，后来私有化。Normanton Park共有13座住宅楼，488个单位，占地约66万1000平方英尺。预计，每户住户可获得168万到186万元。

土地价格猛涨，虽让一部分发展商变得较谨慎，但另一部分发展商对市场依然牛气冲天，这无疑将推动明年土地市场继续走高。摩根大通（JP Morgan）发布的一份报告也指出，集体出售市场热潮可延续三年，并可能创下10年新高。这项热潮会对私宅价格带来巨大影响，造成私宅价格下来几年上扬至少6％至13％。我预料目前的集体出售热潮将会在2018年持续，并延续到2019年和2020年，当下楼市火爆，很多买家跃跃欲试，尊贵的您，忍心错过这个十年一遇的黄金时机吗？

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关于作者：吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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