新加坡新一轮房产降温措施问答

尽管疫情的到来对新加坡的房地产经济造成了影响，但该市场一直蓬勃发展。为了满足市场需求，新加坡政府于12月15日深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施。

新一轮房地产降温措施

新加坡政府15日发布的文告显示，政府过去几个季度一直在密切关注房地产市场。尽管受到新冠疫情的影响，私人住宅和组屋转售市场一直活跃。自2020年第一季度以来，私宅价格上涨约9%。组屋转售价在经历了六年的下跌后，也大幅回升，自2020年第一季以来上升了约15%。

来源：早报

文告强调：”如果不加以控制，房价可能会超过经济基本面，并增加下来破坏市场稳定的修正风险。贷款者也容易受到下来几年利率上升的影响。”

以下是此次降温措施的详细情况。

1. 有哪些措施 ？

首先，政府将提高购买住宅物业的额外买方印花税（ABSD）。ABSD 是对新加坡公民购买第二次及以后的住宅物业以及永久居民和外国人购买的所有住宅物业征收的税。

从12月15日起，购买住宅房产的额外买家印花税（ABSD）调高5至15个百分点。

购买第二套房产的新加坡公民买家须支付的ABSD从12%调高至17%；

永久居民购买第二套房的ABSD从15%调高至25%；

外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%；

企业须支付的ABSD则从25%调高至35%。

来源：ST

其次，总偿债比率 (TDSR) 门槛将收紧，该门槛限制了一个人每月偿还债务的金额，从而为借款人提供较小的住房贷款。政府规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55%。

最后，政府也调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（Loan- to-Valuation，简称LTV），从90%减少到85%。不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%。

财政部、国家发展部和新加坡金融管理局周三近午夜时分发布的联合文告说，除了出台上述降温措施，政府也将增加公共和私人房屋供应，以满足市场需求。

2. 什么时候开始实施？

这些措施将于本周四开始实施。它们适用于在 12 月 16 日及之后授予购买选择权 (OTP) 的所有住宅物业交易。

对于较高的 ABSD，在 12 月 16 日之前获得 OTP 的买家不会受到影响。但他们必须在 1 月 5 日或之前或在 OTP 有效期内行使 OTP。OTP 的条款也不得在 12 月 16 日或之后更改。

对于修订后的 TDSR，在 12 月 16 日之前获得抵押贷款的借款人在再融资贷款时不会受到影响。

3. 更高的印花税有什么影响？

购买第二套住宅的公民的 ABSD 税率将从 12% 上调至 17%，购买第三套及后续房产的公民的 ABSD 税率将从 15% 上调至 25%。

对于购买第二套住宅的永久居民，ABSD 税率将从 15% 上调至 25%。如果他们购买第三处及以后的房产，这一比例将从 15% 增加到 30%。永久居民购买第一套房产的 5% 税率没有变化。

对于购买任何住宅物业的外国人，ABSD 税率将从 20% 上调至 30%。

实体（包括房地产开发商）的 ABSD 税率将从 25% 上调至 35%。

4. 更严格的贷款政策有什么影响？

对于私人住宅的买家来说，TDSR 门槛将从 60% 收紧至 55%。这意味着贷款者每月还款总额不能超过其月收入的 55%。对于在 12 月 15 日或之前获得 OTP 的买家，无论他们在申请住房贷款时是否行使了 OTP，都将适用之前的 60% TDSR。

对于组屋买家来说，组屋贷款将从房产购买价格的 90% 降至 85%。这将适用于在 12 月 16 日开始的组屋销售活动中购买新组屋的人。它也将适用于转售公寓买家。

对于那些从金融机构而非建屋局获得住房贷款的人，贷款限额仍为 75%。

5. 房贷再融资会受到影响吗？

在 12 月 16 日之前获得现有房地产贷款的借款人在为贷款再融资时不受修订后的 TDSR 门槛的影响。

TDSR 也不适用于自住住房贷款的再融资。

TDSR 适用于现有的投资性房地产贷款，但受疫情影响的借款人已获得临时 TDSR 豁免。否则，将适用于之前的 60% TDSR。