新加坡降“楼”十八掌有用吗

新加坡政府于12月15日深夜23：45左右推出新一轮房地产降温措施，过了午夜就生效，短短10几分钟的时间，买家和开发商无法赶在新政生效期做任何动作了。可能是2018年政府推出降温措施在7个小时后生效，结果导致那7个小时各大售楼处彻夜无眠，想买房的人已经把售楼处挤爆了，听说有不少买家为了抢号都闹到要打架的地步了。显然这一次政府不想再重蹈覆辙。可是，即便政府加重“掌力”，如进一步调高ABSD或收紧TDSR，但买家、经纪和发展商其实都已渐渐熟悉政府出招的方式，这一次出招，能压得住多久呢？

政府这次出手更重、范围更广，其中包括将ABSD上调多达15个百分点。不过，它并没有新的“大招”。大多分析师也认为，降温措施只会抑制私宅价格上涨的速度，并不会导致价格大幅下滑，明年私宅价格涨幅预料介于零至5％。虽说是突然，但其实这次降温措施有如影视剧本中所谓的“意料之外，情理之中”，乃有迹可循。

早在今年1月，副总理兼经济政策统筹部长王瑞杰和国家发展部长李智陞，都已分别在不同场合表示，政府密切关注房地产市场走势，必要时会调整政策。

上周，新加坡金融管理局发布《金融稳定评估》报告时指出，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。该局在报告中警惕国人，应确保自己有能力承担长期房贷，并在做出庞大开支的决定时保持谨慎。另外，私宅价格自2020年第一季度以来，上涨了约9％。上回降温措施推出时，私宅价格前四个季度也是涨约9％。“9％”或许是政府衡量房价涨势快慢的重要指标。一旦达到这个水平，它就可能考虑出手。

降温措施针对投资型买家

去逛逛最新楼盘和转售私宅单位，就能感受到楼市的炽热。最近开盘的武吉知马豪华私宅项目Perfect Ten，之前预览活动的平均尺价为3400元，创下该地区价格的新高。上月开盘的克拉码头项目康宁河湾（CanningHill Piers），推出后首个周末卖出近八成，平均尺价3000元，当中有个超级豪华顶层单位以4800万元卖出，尺价为5360元。

新私宅表现强劲，带动转售私宅。不少转售私宅屋主就地起价，例如碧山的晴宇（Sky Habitat），有好几个单位要价超过1900元尺价，较近期平均成交价高出近两成。一名屋主表示，附近的四房式预购组屋售价高达67万9000元，以后转售很有可能又是另一间百万组屋。他说：“我这个单位的增值潜能很高，卖尺价1900元，怎么会贵呢？”值得一提的是，晴宇是在2012年楼市火热时推出，当时的售价从尺价1700元起跳，堪称价位最高的半市区公寓，吸引了媒体大篇幅报道。但随着隔年总偿债率（TDSR）和额外买方印花税（ABSD）等多项降温措施出炉后，楼市变得疲弱，发展商凯德集团（Capitaland）忍痛削价，中位数尺价跌至约1377元。晴宇超过三成单位是出租的，意味着不少屋主是投资型买家。从最新价格走势来看，有些人已经赚翻了天，可是不少早期买家还是“大闸蟹”，如今仍然被紧紧套牢。

这次的降温措施，将新加坡公民和永久居民购买第二套或更多房产的ABSD调高，显然是针对投资型买家，迫使他们必须更谨慎考量资金预算，提醒他们房子并非投资工具。