新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区

最近有不少人问我新加坡碧山（Bishan）附近私宅市场，我就稍做了下研究看下投资思路和大家分享

当然首先投资的基本理念要巩固

1. 你应该不会想去投资HDB

2. 二手公寓VS新盘公寓那个更保险省事？

我们来看传统风水宝地 碧山（Bishan）地区 的楼盘

先注意到这个地点是因为2019新加坡政府的Master Plan，已经把Bishan Junction 8 前面的两块空地从Residential改去Commercial，也就是从住宅改去商业用途了，并注意看细节——那个plot ratio。

并且把碧山归类为sub regional centre，字面上理解就是副区域中心，请看URA的官网

那么我们发现地图上看，除了地铁站附近的两块空地，碧山附近能够建住宅的地几乎没有了

那么目前碧山附近的新私宅就是唯一的2017年shunfu vile enbloc而来的Jadsecape，当时的新闻可以参考

https://www.straitstimes.com/business/property/shunfu-ville-sold-for-below-reserve-price-of-638m-to-qingjian-each-owner-to-pocket

下一个新私宅在哪里？ 显然不可能是 Braddell View

看下我的分（吐）析（槽）

那么最近推出的Bishan Park会不会enbloc成功？

我觉得这几年希望不大

这个项目至今才25年（1994建成）还算 年轻，通常新加坡enbloc十年一个大周期的话，上个周期已经在2018结束了（前一个是2007左右，本地史上最大宗的enbloc就在2007发生），那么再过一个周期比较有希望也就是5-10年后。

另外政府在2018新推出的政策也大大减少了Enbloc的概率，请看我的分析

还在等Enbloc？先洗洗睡吧

由此我的思考方向如下

1. 青建拿下Jadescape的地价是多少？是屋龄多大才Enbloc成功的？

2. 那么如果Bishan Park能够成功Enbloc的话，和Jadescape差别在哪里?

3. 除了地价，最大的差别在哪里？

4. 那么开发商的赚钱的动力来自何处？

5. Jadescape的成本价在哪里？有没有降价空间?

6. Jadescape目前的价格是否合理？

7. 如果Bishan park enbloc成功的话，对Jadescape有什么影响

如果以上问题都有答案的话，那么你就和我在同一页了：）

那么Jadescape作为碧山地区未来几年唯一的私宅供应来源，目前15xx起的尺价是什么水平呢？

我们来看Bishan附近上一次（2013）的私宅项目Sky Vue目前的表现吧：

似乎没有受2013-2017的熊市影响，尺价一路走高到17xx

从表现来看足以说明碧山地区的受欢迎程度和价格坚挺程度。

那么你要问为什么了？

我们会发现，通常除了地点优越、生活方便以外，两大重要因素会带来房价大幅提升

双地铁：研究表明双地铁能给周围房价带来8.8%的提升。

2. 当然学区房的作用也不可小觑，研究表明名校也可以带来>8.5%的私宅增值

那么碧山作为双地铁和学区房地区，其房价坚挺也能解释了。