详解日本东京豪宅市场：顶级豪宅稀缺 单价RMB17.3万/㎡起

尽管日本自1991年开始步入长期衰退，经济规模仍属发达国家级数，首都东京多个豪宅地段楼价不时录得天价成交，反映一线豪宅的保值力。东京港区有多个豪宅地段，当中麻布区的元麻布为顶级之列，近年新落成的分层豪宅呎价高达2万港元，由于大部分买家都是自用，加上区内住宅供应主要来自重建及翻新，故市场供应长期紧缺，令当地豪宅有价有市。

顶级豪宅买少见少 单价RMB17.3万/㎡起

日本流行文化，特别是电视剧、音乐和漫画，一度风靡香港，横跨4个年代（1960至2000年），港人假期外游地点，日本几乎是不二之选，直至近10年才被南韩抢占风头。日本国家旅游局香港办事处所长山田洋表示，今年首5个月访日港人达75.5万人次，预料今年将达180万人次，按年升20%。

据日本不动产研究所调查显示，2014年4月以东京都元麻布周边的高档住宅价格水平为100进行指数化，香港为212.2、台北160.7、新加坡则为149.6，反映东京豪宅价格在亚洲主要城市中显得低廉，再加上憧憬2020年奥运在东京举行，首都中心楼价看涨，近年吸引不少外国投资者，特别是中国人入市。

一、级数等同香港渣甸山（著名豪宅区）

世邦魏理仕执行董事廉国际投资物业部主管沈蔚庭指出，日本住宅售价每坪600万日元（约每平10.7万人民币）以上才能称为豪宅，属于一线地段的东京都心五区（港区、新宿、涩谷、中央及千代田）便有较多豪宅。

港区位于东京23区中央偏南，是拥有最多企业总部、兼具身份地位人士择居的一区。当中虎之门、新桥、芝，都是经济活动最活跃的商业心脏；六本木则为娱乐重镇。事实上，在日本人眼中，住址是港区的话，已是身份地位的象征。由于港区有大量外资企业进驻，兼且有超过70间外国驻日大使馆，外籍居民比例达一成之多。

港区元麻布相当于本港的渣甸山，区内多是3至5层高的分层住宅，用家为主，故放盘甚少，成交价于过去10年表现平稳，每年波幅5%以内，原因是一、二手盘源不多；过去一年整体豪宅楼价上升0.8%。现时新建分层豪宅平均每坪售逾1000万日元（约每平17.9万人民币）。租务方面，分层大厦月租约30万至200万日元（约1.8万至111.8万人民币），租金回报约2至4厘。

沈蔚庭说，元麻布目前基本上没有地皮发售，近年推出的新住宅项目主要是由旧楼重建或翻新，情况与香港旧区一样。海外投资者之中来自香港的占20%，亦有台湾、上海、美国及英国人士，多数购买分层单位。

麻布区的高级住宅主要集中在元麻布、仙台坂及南麻布一丁目后方等地势较高的一带，尤其是靠近有栖川纪念公园的元麻布二丁目，更是豪宅的代名词。可是下了山坡以后，靠近涩谷川，就属于传统产业工厂区，与前者大相径庭。

二、地标住宅单价RMB15.3万/㎡起

地势较高兼只分一至三丁目的元麻布，自古以来便是望族富豪与高阶军官等居住的地方，是麻布区最贵重的地段，只有5000多人口，属低密度住宅区。中国、奥地利、立陶宛、马达加斯及阿根廷等大使馆均坐落于此，有使馆区之称，并形成国际化住宅区，因此附近有多所国际学校如Nishimachi International School，以及名校麻布高等学校，学生考入东京大学的比例甚高。区内警力也特别多，路边常有警察站岗，附近有大棒球场及网球俱乐部，停泊在医院停车场的尽是高级房车。

从元麻布愈往斜坡向上走，环境愈见宁静，沿途的日式平房和数层高的住宅更见精致，驻足细看，会发现每幢住宅设计皆别具特色兼采用昂贵建筑物料。要数元麻布最具代表性的建筑，就是位于一丁目、楼高29层的元麻布Hills，相对周遭的低矮楼宇，有如鹤立鸡群。这个由森大厦株式会社以森林之都为理念而兴建的住宅大厦，现已是元麻布的地标之一，其租售价亦是区内豪宅的指标，住宅单位1至4房间隔，实用面积约80至251平方米，售价约2亿至8亿日元（约1179万至4717万人民币），每平RMB15.3万/㎡起。

三、入场之选集中三丁目

据日本地产网站数据显示，现时元麻布Hills 15楼一个实用面积84平1房单位，月租57万日元（约3.4万人民币），租金回报约3厘；22楼198平3房户，月租185万日元（约10.9万人民币），回报约4厘。

元麻布虽属豪宅区，仍有售价低于330万人民币的选择，主要集中在三丁目，而楼龄15至30年、实用面积30至40平的单位，月租约10万至16万日元（约6000至9500元人民币）。

据日本地产网站HOME′S资料，位于三丁目约38年楼龄的5层高大厦，1楼一个实用面积30平1房单位，售价2850万日元（约人民币168万元）；14年楼龄的14层高住宅，其3楼实用面积36平开放式单位，月租12.6万日元（约7500元人民币）；17年楼龄的3层高物业，实用面积23平的2楼单位，月租9.2万日元（约5500元人民币）。

二丁目也有类似的住宅供应，价钱相对稍高，如38年楼龄的4层高住宅，2楼面积46平1房单位，放售4880万日元（约288万元人民币）。

六本木及麻布十番信步可至

看日本卡通片长大的港人，看到麻布二字，便会忆起儿时热播的卡通片《美少女战士》。故事发生地点便取材自麻布区，女主角们常遛跶的麻布十番商店街、元麻布的豪宅，都常出现在场景中。生于富裕之家的作者武内直子曾在访谈中表示，选取元麻布为故事背景，是因为自己也居于此。

元麻布没有太多景点，寺庙神社倒有不少，如建于公元824年的善福寺，为东京最古老的寺庙之一。位于一丁目的冰川神社，建于平安时代（公元794年至1192年间），每年9月举行的冰川大祭都会吸引大批本地及外国人参加。

隐世米芝莲三星食肆

在元麻布的小巷深处，隐藏着一家不起眼的日本料理店，招牌是用案板所造，上面刻着[神田]二字，却是一家米芝莲星级食肆。该店只有14个座位，曾被法国媒体称为全世界最小的米芝莲餐厅。食肆能连续9年获得米芝莲最高评级，可见主厨神田裕行的厨艺功力深厚。

元麻布面积不大，日常购物娱乐活动多集中在邻区地铁麻布十番站附近，令元麻布既保持传统豪宅高雅清静的环境，亦得享邻近丰俭由人的生活所需。由元麻布向南步行10多分钟，便到达港人熟悉的旅游胜地麻布十番，其商店街十分多元化，有咖啡店、售卖蔬果的小摊贩、传统百年食店、时装店及超市，一切生活所需都可在这里找到。紧贴元麻布北边的六本木，以夜生活及外国人聚集而闻名。位于西南方的有栖川宫纪念公园，园内有图书馆、湖泊及以原生木搭建的日本庭园，每当花季时节，便聚满前来赏花的游人。

著名的六本木之丘，是市民和游客经常流连的地方。

大师设计翻新户RMB1000万起

东京传统豪宅区元麻布一地难求，位于三丁目由青木建设兴建、毗邻中国驻日大使馆的Majes Moto-Azabu Gardens，在清水建设株式会社购入后斥资翻新，请来4位日本设计及艺术界殿堂级大师，在保留原貌的前提下加入新元素，以华实兼备，绿化为重，营造出低调奢华气息。

负责规划楼盘公共地区的设计师南部昌亮表示，一般豪宅注重保安，入口多加设高墙大闸，予人森严及拒人千里的感觉。他在构思Majes Moto-Azabu Gardens的公共空间时，希望能融入社区，让路过的人可看到项目美丽的布局，故没有太高的闸门，但保安仍然严密，警卫室设在入口侧。物业部分外墙采用名贵的花岗岩，并由专业石匠人手雕凿，一如艺术品般别具气质。

园林大师户田芳树则挑选5种日本原生树，包括萸、山樱、玉兰、春椿及花之木，按照设计布局栽种，让屋苑各个部分添上不同色彩，感受四时变化。

此外，备前烧陶艺大师伊势崎淳及石雕大师和泉正敏亦参与设计，合制水幕池，装置庭园中，流水沿陶瓷墙泻下形成一道薄薄水帘，再留到经雕凿的大石上。

唯一独立屋RMB4400万元

Majes Moto-Azabu Gardens属低密度项目，地皮面积约5400平方米，包括6座3至5层高住宅，提供40个分层单位，另有1幢3层高独立屋。分层住宅实用面积83至294平方米，其中5个为实用面积83平的1房单位；17个为2至3房户，实用面积134至182平；17个4至5房户，实用面积262平。至于楼盘唯一的独立屋，属4房间隔，实用面积294平。单位连基本家电、厨厕设备及装修。屋苑附设车位及单车位，有健身及美容室，并提供礼宾服务。

根据资料，Majes Moto-Azabu Gardens公共空间设施已于今年5月完成，单位预计年底交付使用。项目在香港首次限量推出10伙，实用面积83至294平方米，售价约人民币1000万至4400万，单价RMB12万~15万/平。

项目代理世邦魏理仕执行董事兼国际投资物业部主管沈蔚庭指出，Majes Moto-Azabu Gardens处于环境宁静的纯住宅区内，邻近云集潮流名店及各国美食的六本木中心，距离六本木君悦酒店6分钟步程，前往麻布十番地铁站只需8至10分钟，交通相当便利，著名的有栖川宫纪念公园近在咫尺，可说是静中带旺。