长租公寓临拐点？资本与运营之考下龙湖冠寓突围

金融界网站讯随着毕业季来临，住房租赁市场也迎来一年一度的旺季。贝壳找房近日发布《2019毕业季租赁报告》称，随着新一线城市对毕业生吸引力不断增强，新一线城市租房交易量增速明显高于一线城市。随着年轻人对生活品质的追求，拥有相对较好环境以及完善生活设施的长租公寓，成为绝大多数年轻人的首选。

但从去年开始，长租公寓行业洗牌不断。一方面，部分企业继续获得资本的加持，推动行业快跑；但同时，也陆续有竞争者宣告退出。行业的优胜劣汰之下，长租公寓究竟还是不是一只能够下“金蛋”的母鸡？

关键的资金

有调研数据显示，在人口流动和政策利好的驱动下，我国住宅租赁市场将在2025年提升至2.33万亿元的规模。但是与此同时，目前国内一线城市品牌公寓所占市场份额仅不到5％。

从各方数据和行业发展前景来看，长租公寓的市场体量依然诱人且潜力无穷。但由于所需要的资金量巨大、回报周期较长，并不是所有玩家都能有资格分食这块蛋糕。

龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪近日接受中国证券报记者采访时表示，对于长租公寓来说，作为客群主要面对年轻群体的行业，如果无法形成规模优势，成本降不下去，也很难走向行业未来的智能化发展方向。而对于近期的优胜劣汰现象，张智聪认为对于行业集中度提高来说，是个良好的契机。“我们还是很坚定看好长租行业未来的发展。”

纵观现下的长租公寓行业，动辄超过数万的房间数，发展的秘笈首先在于资金。

以冠寓为例，2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年8月全部发行完毕，融资渠道进一步拓宽；另外，龙湖集团与新加坡政府投资公司以及加拿大养老基金投资公司分别联合设立长租公寓投资平台，均用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。“这是我们资金上的优势，是我们能够做重资产的前提。”张智聪说。

而从龙湖集团整体看，集团良好的财务状况和品牌优势，使得冠寓具有低成本融资能力，截至2018年底，集团的平均借贷成本是4.55％。此外，龙湖集团深耕地产领域，客研城市细分深入了解城市各区位版块及人群特性，以“轻、中、重”资产并举的资产获取模式，得以让品牌快速发展布局；

张智聪表示，到去年底，冠寓开业房间达到5.3万间，遍布北上广深四个一线城市及十余个强二三线城市，目标到2020年能够稳定行业规模前三的位置。

运营之考

对于集中式长租公寓来说，行业规模前三意味着不仅是资金上需要雄厚的实力，管理体系、系统运维、技术创新以及人才储备等方面，都需要一定的基础。

张智聪表示，长租公寓业务大概有几个规模化量级的拐点。第一个拐点就是5万间。“规模在5万间之内，你靠肩扛手拉，人力管理，还能够把这些项目耗着走。但有些公司到了一定规模，就会出现大量的管理问题。原因就是它的管理系统没有跟上，所以造成业务扩张规模跟管理效率之间不同步，影响业务运营，导致无法发展。”

张智聪表示，龙湖特别强调自己系统能力的建设，这是根本，原来可以通过人数增加来构建系统而进行管理。但一旦过了5万，如没有去做组织的一些变化，就无法支撑业务的发展。

“接下来可能就是10万间、20万间，其实你能做10万间，未来你就能够20万间30万间，因为它道理是类似的。这个行业的线下服务场景很重，它是一个服务消费品，规模是非常重要的一个环节。”

尽管长租行业在经历了一轮跑马圈地后，行业面临部分企业的退出和资金投入的退潮。但对于处于行业前列的头部企业来说，保持龙头地位就显得尤为重要。

业内人士表示，从多个长租公寓排行榜单来看，行业前五目前都比较稳定。而从集中式长租公寓来看，万科泊寓、龙湖冠寓成为多个榜单排名前列的品牌企业。

张智聪表示，作为龙湖的四大主航道业务之一，冠寓还是坚定的在龙湖集团战略协同大体系里面，稳定发展和前行。“扎扎实实‘种田’，把一个田一个田种好，让禾苗能茁壮的成长，深耕好产品和运营、服务，最终再去收获果实。”