房产投资抗风险就看CBD！菲律宾马尼拉中央商务区投资指南

近年来随着经济的不断发展，许多海外企业以及工作者、创业者入驻菲律宾，外来工作人口、以及菲律宾本地家庭都倾向租屋生活，也带动房产租赁市场的蓬勃发展，带起大马尼拉区房产高投资回报率。数据显示，马卡蒂、BGC以及其他CBD周遭目前是马尼拉大都会区房地产市场最热门的区域。马卡蒂和BGC一年内房价上涨8%以上，其中马卡蒂金融区入住率更是高达90%。那么我们今天就来了解一下马尼拉大都会的CBD。

马卡蒂

- MAKATI -

自上世纪70年代开始，马卡蒂就是马尼拉大都会首屈一指的中心商业区金融区。作为东南亚知名的金融中心，马卡蒂一直以来都是很多投资者和外省移民首选落户之地，在众多商业区中仍然是无与伦比的。

简讯

▪马卡蒂CBD人口估计达到50万人

▪公寓的空置率最多9%，办公室的空置率仅为1.4%

▪城市的日常活动人口估计超过400万

交通

主要道路：EDSA、Metro Manila Skyway、Gil Puyat、Ayala大道

主要交通工具：MRT-3、菲律宾全国铁路、轮渡、公交、马卡蒂班车、私家车、马尼拉地铁（在建中）、马卡蒂地铁（计划中）等

通过Ayala大道可以轻松出入马卡蒂到相邻的城市。

生活方式

▪为当地人及外籍人士提供现代城市生活如业务、娱乐、教育、健康、等等

▪十分多的公司包括银行、宾馆、饭店、从事会计、审计工作的公司

▪高档时尚的购物中心及历史悠久的博物馆

▪主要的医院、医疗保健和健身中心都位于领先层次

入驻公司

▪各种商业机构包括船舶公司、贸易公司以及大型商场如SM Makati、Ayala Center Makati等

▪菲律宾的证券交易所

▪大使馆包括阿拉伯、西班牙、柬埔寨、马来西亚、法国、加拿大、韩国等等

▪台北市经济文化办事处

▪本地及国际航空公司的票务及总部

房产数据

2016年，Makati的公寓平均房价在160,000比索（约20000人民币）/平方米—180,000比索（约25000人民币）/平方米，最高房价为450,000比索（约60000人民币）/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在750—1200比索/平方米/月，平均在1000比索/平方米/月。

投资特点

▪东南亚老牌中心商业区，经济总量巨大，在短时间内还没有其他中心商业区可以取代。

▪公寓楼以小户型偏多，十分切合国外市场，受当地人喜爱，易出租出售

▪租客以本地白领和外企工作人员为主

奥提加斯中心

- Ortigas Center -

奥提加斯中心无疑是马尼拉大都会最重要的商业区之一，是帕西格，曼达卢永和奎松市的汇聚区。奥提加斯中心和附近地区的商业办公室，技术中心和住宅社区使其成为每天繁忙的目的地，尤其是在工作日。

简讯

▪人口预计73万

▪奥提加斯中心现在的地价大概在13.5万比索到22.4万比索之间

▪公寓的空置率大概在10.4%，写字楼在1.6%

交通

主要道路：EDSA、C-4、C-5以及Shaw Boulevard

主要交通工具：MRT-3、菲律宾全国铁路、公交、私家车、马尼拉地铁（在建中）等

生活方式

▪至少有7家大型购物商场在奥提加斯中心如著名的SM Megamall、Ayala Mall The 30th、香格里拉广场、Robinsons Galleria等等

▪在这里你可以找到亚洲开发银行的区域总部，菲律宾证券交易中心

▪马尼拉主要的商业银行、学校及医院

▪其他的娱乐场所包括洛佩兹博物馆、梅拉伊科剧院和奥提加斯公园

入驻公司

▪本地及国际知名品牌包括生力集团、快乐蜂食品集团及美亚科

生力集团

菲律宾跨国公司上市的集团控股公司。它是东南亚最大的上市食品，饮料和包装公司，也是菲律宾收入最大的公司，在亚太地区的100多个主要工厂拥有17,000多名员工。其旗舰产品San Miguel Beer是全球最畅销的啤酒之一，也是全球十大畅销啤酒品牌之一。

快乐蜂食品集团

快乐蜂是菲律宾继生力啤之后的第二家跨国企业，主营连锁快餐业，提供热狗、汉堡和炸鸡等传统美式快餐，供应的可乐为百事可乐。截至2016年12月底，快乐蜂旗下餐饮品牌在全球已拥有3,200家餐厅，其中包括603家海外连锁店，1,150家快乐蜂连锁店。 1975年，快乐蜂创业者陈觉中与家人在古堡市开了玉兰冰淇淋店。

▪它是IT和BPO公司的一个蓬勃发展的公司

房产数据

奥提加斯中心的房租水平相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

投资特点

▪三城交汇区，人流密集，来往频繁

▪租客以本地白领和外企工作人员为主，流动人口以外来游客居多

博尼法西奥堡

- Bonifacio Fort -

博尼法西奥堡简称BGC，位于达义市的BGC正在迅速发展成为一个商业区，其庞大的土地逐渐被商业机构，公司总部和优质住宅社区所占据。BGC商业设施齐全，商业步行街贯穿该区，除了菲律宾最好的医院St Lukes医疗中心，多所国际学校和幼儿园也坐落于此。同样，BGC也存在十分多的流行文化和国际化的生活方式。

简讯

▪BGC人口估计达到65万人

▪公寓的空置率最多13.8%

▪由Ayala集团所经营并进行整体都市规划

交通

主要道路：EDSA、C-5、高速公路（SLEX）

主要交通工具：菲律宾全国铁路、公交、私家车、马尼拉地铁（在建中）、马卡蒂地铁（计划中）等

生活方式

▪BGC的酒吧跟俱乐部吸引大批当地的年轻人士和行政人员

▪马尼拉英国学校、马尼拉国际学校是该地区最著名的两所教育机构，学生大多数为外籍人士子女、留学生及商人的子女

▪多个高档酒店及田径和足球俱乐部、室内主题公园、博物馆等

▪St.Luke's Medical Center是菲律宾著名的医疗中心

入驻公司

▪跨国电信公司、BPOs、新闻媒体、IT公司和商业企业

▪大使馆包括新加坡、英国、卡塔尔和哈萨克斯坦共和国

房产数据

该区的平均房价在165,000—185,000比索/平方米，最高房价为400,000比索（约52000人民币）/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在850—1250比索/平方米/月，平均价格在1050比索/平方米/月。

投资特点

▪BGC区域面积小于Makati，但是城区规划完善，没有低端地段，各种配套设施齐全，治安非常好。

▪BGC的公寓楼大小户型交互，区域内商业地段较多，公寓楼基本都是中高档。

▪租客以高级白领为主，而且举家居住的业主近年来逐渐增多。

伊斯特伍德

- Eastwood City -

伊斯特伍德城被称为该国第一个集商业，住宅和技术设施和设施于一体的网络公园。

简讯

▪常住居民大概22000人，工人大约55000人

▪伊斯特伍德城是Megaworld公司开发的自有项目之一

交通

主要道路：EDSA、C-5

主要交通工具：轮渡、班车、公交、私家车等

在新港市的最后一站，有专车运送乘客到伊斯特伍德城。叫车服务是进入伊斯特伍德城的主要手段

生活方式

▪一个成熟的社区，拥有公寓大楼、公司办公楼、住宅物业、商业和零售商店、购物中心、餐馆、酒店以及一个经菲律宾经济区认证的IT公园

▪伊斯特伍德城市星光大道类似于好莱坞星光大道，以当地娱乐界最受欢迎的明星名字命名

入驻公司

▪主要包含IT企业、呼叫中心和BPOs

▪其他就业来源是由电子和电力供应的研发公司提供的，如佳能和爱默生网络电力公司

房产数据

伊斯特伍德城的房价较BGC就略微低廉，但是同样高于普通地区的房价。每平方米价格大概在7万比索到13万比索不等。租金回报率也保障在5%以上，优质的项目甚至可以达到9%

投资特点

▪主要的工业园区，外来人口基本与本地人口持平

▪公寓楼以小户型偏多，十分切合国外市场，受当地人喜爱，易出租出售

▪由于交通工具的缺乏，因此当地工作的人基本留在伊斯特伍德城居住，保障了住房市场

如果你是稳健型投资人：

马卡蒂跟BGC更适合你。对于稳健型投资人，追求高保值，低风险，而马卡蒂跟BGC是非常成熟的中央商务区，属于菲律宾最开始发展及大力打造的CBD，因此房产市场十分稳定，非常适合投资；

如果你是积极型投资人：

建议你从奥提加斯中心和伊斯特伍德城入手，他们属于是马尼拉大都会的第二代CBD。那里现在仍有十分多的投资项目加入其中，城市规划还在不断完善中。虽然没有马卡蒂跟BGC那样的成熟，但是仍然是本地人最喜爱的居住地，发展更为迅速。同时，奥提加斯中心和伊斯特伍德城孕育出更多新兴产业如IT、BPOs等，居住的人群也大多是IT从业者，众多外企人员，平均消费水平较高，能够带动更大的房产市场。