透过长实中报，看香港本土物业增长

近日，李嘉诚旗下长实集团（01113）的股价走势从缓慢回升突然转入急跌状态，之后更是交出了一份利润大幅下滑的业绩答卷。

智通财经APP了解到，长江实业集团于8月1日发布中期业绩报告称，截至2019年6月30日止六个月，长实集团包含应占合营企业在内的收入总额同比增长41%至340.08亿港元（单位下同），但是未经审核股东应占溢利为仅151.28亿元，较去年同期大幅减少39%。而在二级市场方面，公司股价于7月29日就已经进入急跌状态，连续5个交易日跌幅超过10%，蒸发近240市值，看上去似乎是不理想的业绩拉低了股价表现，但实际上公司的中期业绩并不差，因为公司主营业务利润实际其实有不小的增长。

行情来源：智通财经

香港物业爆发，主业盈利提升

剔除一次性收益的长实集团，利润增长十分可观。智通财经APP了解到，在长实集团2018年的281.94亿元税前利润构成中，非主营业务的出售物业发展合营企业盈利、金融工具、投资物业公允值变化及出售投资物业盈利，合计高达195.55亿元，而2019年182.92亿元的税前利润中该部分收益仅有28.05亿元，相差167.5亿元，远超过两年近99亿元的差值，这意味着刨除这部分后的主营业务税前利润，2019年同比增幅高达79.27%。

而这部分业绩增长，基本是由公司香港物业销售部分一肩担起来的。智通财经APP了解到，2019年营收方面除了物业销售业务实现同比大幅增长111.13%至192.32亿元之外，物业租务、酒店、物业项目管理、飞机租赁和基建资产等业务，分别录得37.56亿元、23.74亿元、4.32亿元、15.56亿元和66.58亿元，相较2018年均没有太大变化。物业销售业务中又以同比增长近7倍至156.74亿元的香港地区最为亮眼，这些收益分别来自香港君柏、海之恋、海之恋‧爱炫美和MyCentral等住宅单位销售，内地、海外则分别同比下滑46.58%、81.94%至34.28亿元、1.3亿元。

利润贡献方面，数据显示物业租务、酒店、物业项目管理、飞机租赁和基建资产等业务，分别贡献35.67亿元、8.76亿元、1.83亿元、7.17亿元和25.42亿元，相较于2018年未有大的出入，而物业销售则同比大幅增长237.06%至75.3亿元，分部利润占比从2018年的23.1%提升至2019年的48.85%。其中，同样是同比增长近31倍至66.53亿元的香港地区最亮眼，内地、海外则分别下滑49.51%、87.63%至8.3亿元、4700万元。

可以说靠着香港物业销售业务的支撑，长实集团主营业务盈利能力其实提升了不少，而且向后展望，公司依旧没什么大问题。

利润有所保障，经营也够安全

高利润率的香港物业销售业务，奠定了下半年业绩增长的基础。智通财经APP了解到，公司已表示香港维港颂及新加坡StarsofKovan所有住宅单位经已全数预售，将于下半年销售完成时确认入账。据市场信息透露，公司目前未确认的合同销售额高达535亿元，其中400亿元来自香港地区，由于公司在香港的资产开发项目大多是在很久以前收购的，香港房地产价格也较为坚挺，因此该部分的高利润率仍将保持稳定，公司下半年业绩并不会差。此外，于中期结算日，公司包含香港、内地及海外分别400万、9300万及400万平方尺在内的1亿100万平方尺可开发土地储备，弹药仍较充足。

与此同时，现金余额增长、负债降低，长实经营安全性也同样过关。智通财经APP了解到，公司2019年现金部分高达594.02亿元，同比增长4.72%；在负债方面，2019年短期借款加长期借款合计611.63亿元，相较2018年694.92亿总借款下降近12%，全年5.8亿元的利息及其它融资成本，也较2018年的6.01亿有所下降，公司当前净资产高达3501.93亿元，同比增长2.69%。

管理层也曾在投资者会议上表示，公司目前投资意向是全球各个行业中具备弹性防御的反周期项目，无论是房地产投资还是其他投资，要求无杠杆IRR至少为6%或正常IRR在10-12%范围内的项目，整体来看公司未来经营稳定性还是有所保证的。

静待环境稳定后的长实回归

综上来看，当前长实集团的基本面并没有出现问题，公司此前一波股价急速下跌，更多的原因还是在于此前大行们纷纷唱多公司，导致市场过于乐观，之后遭遇宏观经济不稳定因素加强叠加直观业绩大幅下滑，公司股价开始出现较明显的波动。

截止8月2日收盘，公司股价收跌-1.84%，较开盘的-3.85%有所回升，当前公司6.8倍的动态PE，在同类大龙头房企横向比较中属于中端水平，0.62倍的PB属于中下端的安全范围，历史纵向对比同样处于相对底部的安全区域。等到宏观大环境稳定以及市场情绪消化完毕后，公司股价或许能重启回升态势。