房企业绩观察 | 长实内地物业销售额去年同比减少四成，大部分土储仍位于内地

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

3月19日，长江实业集团有限公司（长实集团1113.HK）发布2019年全年业绩。作为长和系旗下最重要的地产平台，长实集团去年实现了823.82亿港元收入，同比大增63.56%；但净利润291.34亿港元，同比减少27.38%。

值得注意的是，过去一年，长实实现物业销售总额641.08亿港元，占比超过66%。但分区域来看，香港市场去年达到500.2亿港元，同比上升335%，为长实物业销售收入的主要来源。相比之下，长实集团在内地市场获得的物业销售收入则较2018年同期减少41%，仅为130.59亿港元。

增收不增利，去年净利润同比降27.38%

长实集团于3月19日发布的业绩报告显示，2019年公司总收入963.19亿港元，同比增长49.38%。其中，集团收入823.82亿港元，同比增长63.56%；参股的合营企业收入139.37亿港元，同比减少1.25%。

收入大幅增加的同时，公司利润并没有取得同样增幅：2019年，长实集团净利润为291.34亿港元，同比减少27.38%。年报指出，2018年由于出售中环中心的重大收益拉升了利润，不过股东应占溢利部分和每股盈利较2017年仍然略微有所下降。基本每股收益7.89港元，同比减少27%。

根据业绩报告，2019年长实集团已确认的物业销售收入（包括摊占合营企业）为641.08亿港元，同比上升84.72%（2018年为347.67亿港元）。值得注意的是，分地区来看，海外物业销售为10.29亿港元，与2018年基本持平，但香港与内地市场的表现差距明显。

由于去年在香港的多个住宅项目如君柏、海之恋等住宅单位的销售，长实在香港物业销售收入大增，达到500.2亿港元，同比2018年的114.97亿港元上升335%；而在内地市场方面，长实集团物业销售收入则较2018年同期减少41%，为130.59亿港元。

同时，在2019年获得的213.72亿港元物业销售收益中，香港市场为18.982亿港元，较2018年的3.580亿港元大增430.22%；对比之下，内地市场的物业销售收益仅为2.074亿港元，较2018年的7.783亿港元减少73.70%。

不仅如此，去年长实在香港土地市场上也较为积极，去年3月和香港政府就油塘东源街和崇耀街达成换地协议，并参与了启德地块、港铁黄竹坑站、西九龙站、日出康城、屯门等项目的投标。

年报对此解释说，香港楼市由于受社会事件所影响，唯住宅物业保持需求，全球低息环境，加上香港政府去年10月放宽本地私人楼宇按揭比例，促使物业销售额较2018年有大幅增长；反之内地物业销售由于市场因素而较为缓慢，集团对于内地物业发展项目的开发竣工周期因此作出调整。

物业销售之外，长实在2019年以约合252亿港元收购英式酒馆股权，年底的收入及收益分别是36亿港元和5.6亿港元；飞机租赁业务的收入高于2018年，全年溢利为15亿港元，不过，公司旗下物业租赁、酒店、物业及项目管理等业务的收入和2018年同期相比均有不同程度的减少。其中，物业租赁收入74.5亿港元，同比下降2.4%；酒店业务收入41.85亿港元，同比下降18.7%；物业及项目管理收入8.68亿港元，同比下降1.8%。

在资金流动性及融资方面，截至2019年底，集团银行及其他借款总额为港币801亿元，较2018年底增加港币106亿元，还款期摊分17年，其中于1年内到期借款为港币68亿元；截至2019年12月31日，集团负债净额与总资本净额比率约为5.2%。但长实方面表示，集团拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，其资金流动性持续稳健，有足够财务资源以应付承约及流动资本需求。

综合长实的业绩表现，多家评级机构近期陆续下调了该公司的目标价及盈利预测。例如，3月20日，美银证券发表报告，该行将公司的目标价下调6%至61港元，并将其2020至2021财年每股盈利预测下调3%至7%，以反映经常性业务收入减少，以及在内地与香港的销售进度放缓。

仍注重内地市场，真如项目股权收购在望

在3月19日举办的网上业绩发布会上，长实集团董事会主席李泽钜坦言，全球经济正面临史无前例的风险及挑战，公司要做好准备，虽然还会继续寻找投资机遇，但2020年在资本方面会比较保守。

世界大环境存在极强不确定性的背景之下，李泽钜对于今年的香港房价表示“很难说”。其认为虽然香港房屋供应量少，并且很多人有自住需求，但现在谈今年房价走势还为时尚早：“要看疫情什么时候结束，影响有多深远。”但李泽钜也称推盘速度不会减慢，预售楼花同意书获批便会出售。

不过，年报认为，内地市场虽因疫情遭受经济和社会冲击，但长期基本面向好，经济增长可望迅速回升，“香港和内地仍是集团的重要市场”。

尽管2019年在内地的物业销售收入大幅减少，但根据年报，长实在内地的“余粮”并不少。年报显示，目前长实集团绝大部分的土地储备仍位于内地：期内集团持有的可开发土地储备约9200万平方呎（约合854.7万平方米），其中香港和海外均为400 万平方呎（约合37.1万平方米），内地8400万平方呎（约合780.4万平方米）。

于2019年内，长实集团完成物业9个，其中内地6个。年报强调，年内各项建筑工程正积极进行，预期2020年完成物业12个，其中10个位于内地，包括位于上海普陀区的高逸尚城和位于浦东新区的御沁园2个项目。

《华夏时报》记者注意到，实际上相较于前两年大举出售内地资产，长实去年在内地市场的投资表现比较积极。虽然公司在2019年10月以40亿元人民币的价格将大连西岗项目出售给融创，但长实在5月份入股了成都核心商业区的晶融汇项目，12月公司创立并持股的新加坡ARA（亚腾资产管理公司）旗下的一只基金则参与收购了位于上海浦东的三林印象城。

值得一提的是，今年1月，有媒体向长实集团询问是否有兴趣收购位于上海真如的“高尚领域”项目中和润集团持有的40%权益，集团回应称“公司会有兴趣作出研究。事实上，公司有优先购买权”。而在此次线上业绩会上，李泽钜也透露公司对这一项目很有兴趣，但由于疫情原因无法面对面会谈，项目还未有实质性进展。

公开资料显示，“高尚领域”是长实与和润集团在2006年以22亿元人民币拿下的地块，总建筑面积达117万平方米，包括商场、写字楼、住宅、服务式公寓及酒店等多种业态，其中长实持股60%、和润持股40%。2019年6月，住宅部分“领寓”销售，涉及1108个单位。据今年1月初长实方面公布的消息，截至2019年底已销售843套，总销售金额约73亿元人民币。彼时，长江实业地产投资有限公司董事郭子威透露，高尚领域全新一期“领寓”预计将于春节后不久登场，由4栋单元组成，提供逾348套精装修房源。

“从销售的角度来看，这个项目肯定是值得收购的。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，开发周期长达十余年的高尚领域属于“时间换空间”的成功项目，目前利好正在慢慢释放。长实如果能够获得全部股份，以真如商圈居民的购买力而言，该项目所包含的商场、酒店等业态后期的收益也颇具潜力。与此同时，真如板块各项规划利好也在逐步显现，中海等大型开发商也相继进入，区域前景可期。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁