国外有奇招，彻底清算炒房客，我们该何去何从？

看看外国是怎么打击炒房客的，我们该何去何从？炒房客成了过街老鼠，到了彻底清算的时候。

最近，韩国首尔房价在三年时间暴涨52%的消息，引起大家关注。这说明韩国出现了和中国差不多的情况，就是投机需求旺盛，房价越涨，买的人越多。这也是投机需求的显著特点，这种情况，投机风险很大，因为房价不可能永远涨下去，总有涨不动的那一天，当涨不动的时候，就没有人买了。没有人买房了，那个在高位买房的人，就要承担损失了，因为，既然是投资者，资本都是有成本的，时间成本也好，机会成本也好，或者是贷款利息也好。

但是，高位买房的人，背着这么高的成本，自然也是越背越重，损失每天都在增加。买房投资不涨反跌，没有挣到钱，还要承担损失，这个时候，投资客们就必然要考虑退出的时机了。投资客，具有很强的掌控资本的能力，他们可能会选择一个最好的时机退出，而那些刚需者，对资本和利息、成本关注度肯定不够，只能跟风行动，因此，往往，刚需自住者就成了最后的接盘侠。

因此，各国都特别重视楼市动态，对楼市投机行为都采取了很多有效的措施，有关做法值得我们借鉴。

一、新加坡

　新加坡政府明确提出了“居者有其屋”的计划，并于1960年成立建屋发展局，紧接着在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府组屋计划。我国的经适房和公积金基本上是借鉴了新加坡的经验，但是，有一个灵魂的东西，我们没有学好，就是退出机制，新加坡的组屋永远都是组屋，只能符合条件的人居住，经济条件好了，可以买商品房的时候，必须无条件把组屋退出来，这是泾渭分明的两个圈子，所有人只能二选一。

规定新的组屋在购买后五年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如确需在五年之内出售，必须到政府机构登记，不得自行出售。一个家庭不允许两次购买组屋，更不允许以投资为目购买组屋。居民在获得组屋后五年之内不可以出租，五年后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住，不能将整套住房出租。住户违反规定倒卖或出租组屋者，不仅面临高额罚款，而且还会被起诉判刑。新加坡的组屋制度，或者说是住房制度，其实很简单，简单明了，谁懂能看得懂，执行起来，也就容易很多。

而我国的经适房，在5年之后，就可以变身商品房上市，成为投资的产品，所以，我国的保障房，改了好几次，但是，这个关键点没有搞通，就是保障房必须封闭运行，才有效。并且保障房的种类奇多，主管部门都搞不清楚，到底有多少种。很多的经适房、保障房，自然流向社会、失去控制。甚至小产权房都大行其道，一点办法都没有，任由其自由发展。

二、英国

　　　近些年来，英国的房地产市场发展比较平稳，很少出现暴涨暴跌现象，与其在房产交易和保有环节严格征税并适时调整税率有关。通过分档征收交易印花税。在英国，居民购买17 .5万英镑到25万英镑的房产须按房价的1%纳税；购买25万到50万英镑以及50万英镑以上价格的房产，税率分别增至3%和4%；购买没有达到17 .5万英镑的房屋则无须征税。

这相当于重庆房产税试点的房产税，140平米以上的收税，以下的不收税，同时对别墅类豪宅收取更高的房产税。但是，重庆试点不成功的原因，可能还是与税率有关，太低了就不疼不痒，当然也就不能影响人们的购房欲望。最主要的还是人们预期房价在上涨，应当说，重庆在调控楼市方面还是比较成功的。

但是，其他城市，甚至不及重庆的城市的房价都超过重庆很多了，人们自然就会预期重庆房价一定会涨。这个涨幅和那点房产税来比较，人们自然会选择买房。在英国，除居民出售其唯一住房无需缴纳资本增值税之外，政府对房地产转移的收益部分开征资本增值税，税率从10%到40%不等。事实证明，征收资本增值税是抑制投机性需求最有效的手段。

三、韩国

虽然韩国最近有房价上涨比较快的情况，首尔的房价三年涨了52%，平均每套房子在530万元左右。但是，和中国一线城市相比，首尔的房价就不算啥了，三年涨52%的幅度也不是太大，总价530万，也比中国一线城市不多。更何况，韩国的平均工资和人均GDP是中国的三倍有余。相对来说，韩国的调控还是比较有成效的。即使这样，韩国上下还是为房价暴涨，展开了一系列的活动。甚至提出了，治理房地产投机是“一场与房地产投机势力进行的战争”，这有点像中国政府的做法，把调控楼市当成了一场政治斗争，这个站位也是够高的。

韩国采取的是征收累进资本增值税。从2006年起，韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本增值税，从2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本增值税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本增值税。这样的房产税，要说没有效果都难。这和重庆的房产税相比，重庆的房产税，就是毛毛雨都不够了。

此外，也有一些国家，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入如果超过每年规定的免税额，就要缴纳收入所得税，英国的税率按收入的高低分为20%和40%两档。有人说，羊毛出在羊身上，如果征收出租房屋税，那么肯定租金就要涨了。但是，这么高的税率，要想全部转移到租客身上去，肯定也不是那么容易。

还有的国家通过征收遗产税和不动产税，调控楼市。英国对价值超过32.5万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达40%。美国的不动产税税率是5%，并且还在酝酿进一步提高。

四、日本

　日本政府采取的主要手段是控制房价，也可以认为是从源头抓起。为抑制地价、房价飙升，日本政府 于1 9 8 9年 颁 布 了 《 图 地 基 本法》。明确要求，土地不能作为投机的对象，房地产的利润如果不是劳动所得，就要通过交税还原给社会。同时，控制银行向房地产贷款的规模，提高土地利用率，减少土地闲置等措施。

按照法律规定，日本对买卖土地的买方征收相当于成交额3%的不动产所得税。对取得土地者两年之内将土地卖出的，征收9%的土地转让税 ， 以 后 逐 年 递 减 ，1 0年 降 为3%。以此鼓励土地开发利用，制止倒买倒卖。日本的这个方案对中国应该有很大的启示，我们的土地法本来也有两年不开发就无偿收回的规定，按说，比日本的还要严格，但是，由于这个规定操作性差，基本上没有收回过什么土地，也就造成了有些开发商通过囤积土地，获得暴利的情况。

国外有些好的经验和办法，还是值得我们学习的，我国楼市存在的问题，其实也是明摆着的，只要下决心，没有解决不了的问题。【本文由“马跃成”发布2020年8月27日】