苏州成交数据--湖东邻里篇

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前两篇《成交数据——湖西篇》、《成交数据——玲玲篇》后，本文讲一下湖东邻里。

以下是正文：

湖东邻里板块一般指金鸡湖正东边围绕湖东邻里的住宅区，这个板块是湖东最早的商品房，由于开发年限早的因素，房龄较老并且小区品质和户型都很一般，这几年不如隔壁奥体板块热门。

不过该板块位置绝佳，甚至不少房源有一线金鸡湖景，加上紧邻旺墩路金融街，又有学区加分，该板块一些房源性价比还不错，整体流动性也还行，下面一起看看过去几年的成交数据。

先看各小区套均成交总价，可以大概区分一下湖东邻里区域的改善梯队和刚需梯队。

套均550W以上梯队小区：金湖湾花园、东城郡、朗诗国际街区、东湖大郡一期、枫情水岸、欧洲城。

套均450-500W梯队小区：东湖大郡二期、南山巴黎印象、欧洲城、东湖春之韵、东湖林语、湖畔天城、东湖大郡三期。

套均450W以下梯队小区：自由水岸、澳韵花园、第五元素。

再看一下各小区的成交/户数、成交/挂牌比例（最后两行），两者比例越高，代表小区越好卖。如上图所示，给各小区重新排一下序。

这样我们可以确定不同价位段小区的热度，再根据个人预算选房就很轻松了，举个例子：

比如你有650万以上的预算，考虑这个板块，那选择基本就是主要考虑金湖湾花园、东城郡，其次是枫情水岸和伊顿花园，东湖大郡一期和国际街区是用来备选的。

如果你只有500万了，那选择就应该主要集中在欧洲城、湖畔天城、以及东湖大郡三期等，其他的几个是用来备选的。

当然如果只有450万预算，那几乎可以确定首选澳韵花园了。

总之，这两张图结合起来，在这个板块选房就很轻松了，接下来其他区域的成交数据，也会按照这个模板来作图，方便各位选房。

01.壹

介绍完成交数据图展示，也简单介绍下一些热门小区吧

晋合金湖湾花园

金湖湾是2005年10月首次开盘的，均价7800，比同期的玲珑湾花园6区，贵了将近2000元/㎡，湖东最贵的楼盘。

当年的推广名叫“仁恒金湖湾”，没错，没看错（貌似早年仁恒苏州第一个项目，当然，仁恒不会承认的），第一批开盘购房者以上海来的仁恒粉为主，之前看过一次很早的营销报告，说第一次开盘上海“仁恒粉”购买占比接近60%，当然，因为价格贵，第一次开盘去化也不咋滴。

后来应该是2006年的时候，仁恒跟晋合两家新加坡的开发商，分家了，金湖湾就改名成了晋合金湖湾。

所以这个小区一直是老牌的湖东豪宅，而且加上自身品质本来就很好，到目前为止仍然是湖东邻里一片的改善首选，小区绿化率很高，自带泳池，物业养护的很不错，当然房龄比较老，里面装修很一般了，而且车位比较紧张。

21年金湖湾成交主要集中在3-4月以及11-12月，均价53378元/㎡，164㎡的四房和193㎡价格上涨明细。

东城郡

东城郡在贝壳和我爱我家都显示的是东湖大郡四期，其实严格意义讲，这两个小区没啥关系。

东城郡是2005年的小区，跟湖西华庭苑一样，也是园区少有的公务员小区之一，由建屋代建的，小区以大户为主，全部135㎡以上，一楼挑空大堂，楼间距非常宽，2005年建好了就没对外卖过。

后来直到2007年8月，才有少数房源对外出售，均价6000元/㎡的样子，卖的很快。所以东城郡目前来讲，还有很多人喜欢称呼为公务员小区，而且小区出房很少，相对比较惜售。

另外再讲个有趣的事，因为最早03年的时候东湖大郡一期是有优居购房的，也就是当年用园区公积金买房可以打折，然后公务员折扣好像还多一些，所以东湖大郡一片最早就是园区的公务员集中区，以前这个片区是看不上“远湖东”的，而且当时园区二实小坊间还有机关小学的称呼。

21年东成郡成交主要集中在3-4月，均价47032元/㎡，135㎡是成交主力。

枫情水岸

枫情水岸是2004年11月第一次开盘的，小区分为一期和二期，两期开盘跨度比较大，二期2008年8月才开盘的（下图橙色标签是二期），是南京栖霞建设在苏州的第一个项目。

一期均价5300，属于湖东最早的一批改善住宅，竞品小区高尔夫花园（同价位），玲珑湾二区（便宜了500块/平），一期大概卖了2年就结束了，当时湖东热，市场非常好。

二期定位比较高端，用了香槟金的铝板外立面，跟中茵皇冠国际差不多配色，是园区最早使用铝板外立面的小区之一，加上还有几幢湖景加成，二期08年8月开盘均价8300，比当时雅戈尔三期萧邦还贵一些。

目前来讲，二期市场热度一般，一方面是一、二期物业共管，没有单独区分，贝壳挂牌也是如此，一、二期挂在一起，所以相对均价凸显不出来；另一方面物业管理一般，很多公共设施老旧，不如金湖湾公区保养明显，同样车位比较紧张。

枫情水岸的地段是真的好，紧邻湖东CBD。

远看外立面颜色不耐脏，甚至没有隔壁东湖大郡3期新，细看其实很不错，加上落地窗，采光和视野都很不错。

二期其实很不错，一期的外立面太旧了，有点老公房的感觉，不过一期叠墅区总价蛮贵的，而且不怎么出房，小区最西边一排的顶复湖景视野非常棒，成交单价也较高。

21年枫情水岸成交主要集中在1-4月，均价46486元/㎡，139㎡是成交主力。

02.贰

欧洲城

欧洲城也是建屋开发的，最早湖东邻里那一圈，基本是靠建屋撑起来的。

十几年前，国内都偏欢模仿欧式或者香港建筑，欧洲城和伊顿小镇都是那个年代同批建筑，伊顿小镇还有个小钟楼，洋气极了。

欧洲城是2005年11月开盘的，均价5000，上文讲了那个时候因为都是建屋开发的，一开始购房者还习惯叫欧洲城市东湖大郡五期，后来建屋铁了心要打造新的产品，也就坚持用欧洲城这个备案名推广。

欧洲城内部有几幢楼是以前的供电局职工房源，几百套，不如东城郡那么明显，所以也算半个公务员小区，不过目前市场上，几乎没人会讲，可能对外宣传的不多，小区边上有个很小的南施公园，据说张士诚墓（衣冠冢）就在那边。

21年欧洲城成交主要集中在3-6月，均价43848元/㎡，99㎡和140㎡是成交主力。

湖畔天城

湖畔天城是顺驰在苏州拿的第一块地，记得是03年拍的，那年还拍了另一块巨无霸凤凰城地块，顺驰当年用“双城记”来形容苏州两个项目。

后来2004年，全国第一轮调控，顺驰没抗的住，卖身给了路劲，湖畔天城和凤凰城地块也就由路劲接过去开发了，湖畔天城推盘节奏的稍微快些，04年入市的，08年就结束了，反倒是凤凰城地块，一直慢慢卖到18年澜山澜都还有新房，跨度15年之久，真的非同寻常。

湖畔天城是2004年6月第一次开盘的，开盘均价5400元/㎡，当年的顺驰跟现在的融创差不多，都是各种说自己高端，然后看不起其他楼盘，所以定价都蛮贵的。区别在于后来的融创是真高端，顺驰么完全就是刚需快周转流，就跟碧桂园一个风格。

所以一开始湖畔天城卖的并不好，加上04年全国调控，开盘没多久就开始8-9折降价了，加上后来卖身路劲，整个小区品质相对来说比较一般，也比较可惜，本来顺驰是打算“双城”一炮打响的，结果还没开始就结束。

现在来讲，还有很多人知道凤凰城是顺驰的，但知道湖畔天城的，应该就比较少了。

21年湖畔天城成交主要集中在1-6月，成交均价39929元/㎡，主力户型99㎡和115㎡。

东湖大郡三期

东湖大郡是湖东第一个小区，从2002年的时候，东湖大郡一期就一直放风要开盘，然后放风价低于3000元/㎡，后来一直2003年3月第一次开盘，一期均价3200，有优居购房房源，缴纳园区公积金的有额外优惠，打折下来的价格2700元/㎡。

作为湖东的开拓者，最早东湖大郡边上啥都没有，真正的一线金鸡湖湖景房。2003年3月东湖大郡一期开盘的时候，湖东邻里中心也正式动土开建，作为湖东的旗舰邻里中心，当年规模设计是园区最大的，哪怕到目前为止，湖东邻里中心规模在园区也排在前例，正是如此才有了后来的湖东邻里中心板块。

严格意义上讲，东湖大郡只有1-3期，东城郡可以勉强算4期，贝壳和我爱我家上面把东湖春之韵也划进了东湖大郡5期就是无稽之谈了，东湖春之韵除了名字有个东湖之外，其他的跟东湖大郡半毛钱关系都没有，连开发商都不是一家，2004年卖房子的时候妥妥的竞争对手。（左边黄色是东湖大郡三期，右边圆筒楼是春之韵，可以明显看出外立面区别）

东湖大郡一期以大户型为主（140+），二期中等户型（135-160），三期么则以小户型为主（90-130㎡），所以上文表图中可以看到，成交的套均价是一期＞二期＞三期。

相对而言，因为房龄太过老旧，加上社区环境一般，东湖大郡的大户型并不是很好卖，因此一、二期市场热度很一般，相反三期因为都是小户型，尤其115㎡的户型，更是园区3房2卫最低总价的选择之一，所以三期的房源一直比一、二期好卖一些。

21年东湖大郡三期成交主要集中在1-3月、7-8月，成交均价43991元/㎡，主力户型90㎡。

03.贰

整个板块介绍就先这么多吧，至于其他没讲到的小区，后期会有文章详细更新的，本篇主要以成交数据为主。

湖东邻里中心算是园区的刚需板块，遗憾的是整个板块的小户型全部以两房为主，大户型又因为房龄和户型，相对一般，尽管占据着湖东最核心的位置，热度反而不如隔壁奥体板块热门。

单纯考虑性价比而言，该区域比较适合园区的刚需置业。