上海吉宝佘山御庭景区建别墅、赠送面积等卖点受争议

位于国家AAAA级景区上海佘山的吉宝佘山御庭，是新加坡吉宝置业在上海打造的高端独栋别墅项目，单套价格1600万元起步，然而该项目在景区建别墅、赠送面积等卖点受到争议。

上海佘山国家旅游度假区建立于1995年，规划面积为64.08平方公里，核心区面积为10.88平方公里，位于上海市西南、松江西北，距市中心约30公里。现有4A级佘山国家森林公园、4A级月湖雕塑公园、4A级上海欢乐谷、4A级辰山植物园、佘山圣母大殿、佘山国际高尔夫俱乐部、天马高尔夫乡村俱乐部、天马赛车场等一批旅游景区和娱乐休闲场所。

吉宝佘山御庭项目资料介绍，项目位于上海佘山国家旅游度假区核心，占地面积约17万平方米，与佘山一路之隔，共217席独栋别墅，0.475低密度纯墅区，首期推出约271-375㎡山居独栋，现代经典风格立面，双层挑高大横厅，360度环幕山景，顶层宽景露台直观佘山，部分户型更预留露台泳池空间。

吉宝佘山御庭实景图

吉宝佘山御庭项目资料显示，该项目为上海金居置业发展有限公司于2003年10月14日以28508.00万元拍得松江区桃园路3号地块，当时拍地时的容积率是0.7。到了2009年4月，获得国有土地使用证，2009年5月获得建设用地规划许可证。又过了6年，到了2015年3月，项目获得了建设工程规划许可证，并于当年开始施工建设。2016年10月召开新品发布会，吉宝佘山御庭正式对外推出。

吉宝佘山御庭产品发布会

置业顾问向《中国质量万里行》介绍，吉宝佘山御庭是独门独院纯别墅项目，在佘山国家级4A旅游度假区内，容积率只有0.47。

然而，早在1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地，并在此后连续多次颁发禁墅令。到了2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。2016年，国土资源部出台当时最严禁墅令，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。

置业顾问介绍，吉宝佘山御庭户型区间为271-375平米，其中地上面积为270-370平米，赠送的地下面积为130-200平米，赠送的花园面积为120-510平米，其中地下部分挑高3.3米。

按照2017年出台的《上海市房产面积测算规范》2.2.3条规定：层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙(不包括防潮层及保护墙)水平外围计算建筑面积。该《规范》自2017年7月1日起施行，有效期至2022年6月30日。按照《规范》来看，挑高3.3米的地下一层，应该算建筑面积，列入产权证内，而不应是赠送面积。

吉宝佘山御销控图上明确标注了每栋别墅的地上和地下面积

6月，深圳市中级人民法院判处金地集团因虚假承诺，向23位业主赔偿7400万。2017年，23位购房者购买了金地塞拉维花园的别墅，开发商承诺地下部分为赠送。然而收房两个月后，别墅的地下层被认定为违法建筑被强制拆除。经过业主维权，最终判处开发商平均向每户业主赔偿322万元。

根据相关法律法规，违法建筑是指：未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建设的建筑物和构筑物。所以，赠送面积很可能就是一种违建面积。

除了地下部分是赠送的外，吉宝佘山御庭每栋别墅还赠送花园。按照置业顾问的介绍，每栋别墅的赠送的花园面积为120-510平米。

根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。吉宝佘山御庭别墅赠送的花园，并未计入产权证，属于公共绿地，开发商无权售卖或附赠给业主。

吉宝佘山御庭每套别墅均赠送花园

关于吉宝佘山御庭赠送的地下面积是否应该算建筑面积，《中国质量万里行》联系了上海市规划和自然资源局，公众参与处工作人员答复说：“地下面积超过2.2米就需要算建筑面积，如果有相应的国家规定，就按照国家规定为准。”

关于建独栋别墅是否有悖国家相关部门的禁墅令，以及赠送的地下室和花园是否存在违规问题，《中国质量万里行》致函上海市松江区政府新闻办，截至发稿，尚未得到回复。

【来源：中国质量万里行】

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