深圳楼市这次是反弹，还是反转？
最近，深圳楼市回暖了！
9月18日-9月29日，深圳共出现7个日光盘，分别是金地·峰境瑞府、华侨城荷棠里、宝安宏发玺玥、光明星河天地、宝安前海滨城中心、颐安都会中央、招商领玺二期。短短不到半个月，深圳7盘日光，卖房3000+套。
最近，深圳土拍市场也很热闹！
9月28日，深圳集中挂牌出让22宗地，拍卖当天现场激战数百轮，最后成功出让21宗，仅有1宗流拍，吸金超450亿。
汹涌的“土拍热潮”为正在回暖的楼市添上了一把火，相较于合肥、成都、沈阳甚至广州等多个城市出现大量土地流拍的情况，深圳土拍热度依旧，楼市走出一波独立行情。
针对当下的楼市，淘哥有几点判断：
1、深圳优质物业，在楼市非常悲观，进入底部后开始率先反弹，核心资产价值在回归。
2、这个反弹目前看，依然是局部的，聚焦在中心地段、优质物业、网红盘等。这个背后的逻辑，无论开盘热销和拍地大卖，都是一致的——在市场调整期，资金追求安全可靠稳健、高价值的标的，都在回归核心城市、核心城区、核心地段、高品质高价值楼盘。
3、深圳的城市基本面非常强悍，这是开发商们拿地、购房者买房的坚实基础。
深圳人口结构太令人羡慕了，15-59岁人口占比约80%，大多数都是移民，买房安家需求很强大，而且深圳经济基本面强悍，所以底部不会是常态，调控创造的买房窗口期要好好把握。
4、淘哥再次强调，最近半年深圳楼市的冰冻、低迷、某些二手房的大跌，本质上是一种“流动性枯竭”的状态，类似于2015年股灾事情的流动性缺失。但是这种流动性枯竭不会是常态。
最近央行、银保监会强调“两个维护”：维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者合法权益。楼市流动性枯竭应该会得以缓解。
5、在市场底部区域，在流动性缺失时，低成本买到优质房子的概率极大提升，这就是捡便宜，所以个人感觉，未来半年就是非常好的买房窗口期。未来流动性一旦恢复，折价的中心物业估值也会渐渐回复正常。
6、只不过，底部市场形势错综复杂，流动性缓解后，也并不支持全面的反弹。淘哥预计，部分区域、物业率先触底，整体低落+反弹情况交织，分化依然严重，出手仍需慎重。
7、买入的大原则只有一个：中心地段+优质物业。接下来，深圳核心区域的网红优质楼盘会比诸位想象的要热，有机会要尽量、尽早参与。
8、从这次22块地的土拍结果看，大家可以关注下龙华，其实龙华最近还有很多利好：
此次深圳成功出让21宗地，4宗在龙华，占比近20%，且龙华地块限价仅次于前海；
近期龙华利好连连，一方面是龙华国际商圈城市设计国际竞赛开启，另一方面是文体配套建设传来新进展；
在《深圳市国土空间总体规划》中，龙华中心被划入都市核心区中，地位再升级；
龙华加速打造数字经济先行示范区，这个发展规划与国家发展步调一致；
……
01.
利好3连击、与华为合作
龙华踏准数字经济发展先机
最近，龙华刮起了“数字风”！
9月23日，龙华区举办了有关数字经济的系列活动，有3点值得关注：
1、发布了相关政策：“1+N+S”数字经济政策体系，包括：1个纲领性文件-龙华区数字经济三年工作实施方案、10项分行业分离与普惠性政策、10项数字经济产业专项政策。
2、发布了系列规划和成果，比如：《深圳市推进工业互联网创新发展行动计划（2021-2023）》《制造业数字化转型路线图》《深圳市龙华区数字经济发展研究报告》以及龙华区企业数字化转型十大应用标杆和十大数字经济建设园区（楼宇）等成果。
3、现场举办了系列“仪式”，比如：工业设备数据字典合作组成立仪式、龙华区金融支持数字经济战略合作协议签约仪式、数字经济招商引资项目签约仪式和数字化赋能战略合作签约仪式。
龙华区现场与数字经济企业签约，来源：羊城派
随着政策支持出台、发展规划拟定、行业发展相关协议的签订，龙华数字化经济发展已经“起飞”。
在这之前，龙华已经规划「一圈一区三廊」，重磅打造经济先行示范区。
2020年10月6日，龙华区正式印发了《关于建设数字龙华 打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》，梳理出12个产业区块，提到通过做强数字经济可以实现产值翻番，建设数字龙华，打造数字经济先行示范区。（参考来源：深圳市政府新闻办新闻发布会）
随后近一年里，龙华“数字经济”发展一路高歌猛进，无论是平台建设，还是经济效益，都交出了一份漂亮的成绩单：
已培育引进3家国家级工业互联网“双跨”平台，推动17家企业入选广东省工业互联网生态供给资源池，聚集云平台、应用软件、工业大数据、系统集成等专业服务企业23家，建设3个工业互联网标识解析二级节点。（参考来源：南方日报）
今年上半年龙华数据经济实现产值1854亿元，同比增长约45%，对产业发展贡献值达50%，成为龙华拉动经济增长的主引擎。（参考来源：深圳特区报）
根据深圳十四五规划，龙华继续围绕“一圈一区三廊”区域发展格局展开，通过数字经济圈、中央活力区和三大都市走廊，重磅打造“数字经济先行区”。
龙华区“一圈一区三廊”区域发展格局示意图
龙华区接下来还将与华为公司达成合作，实施龙华—华为智能制造和现代服务业创新中心企业数字化赋能项目，引导龙华企业上云上平台，年内助推100家重点企业实现数字化转型。（参考来源：深圳市龙华区工业和信息化局）
当前，数字经济已经成为国民经济战略性、基础性、先导性产业，是引领新一代科技革命和产业变革的关键力量，也是我国十四五期间重点发展的产业。
作为广东省工业互联网示范基地建设试点单位、深圳市“数字经济先行区”、重点发展数字经济的龙华，踏准了时代的风口，抢占未来产业先机，未来片区发展盛况可期。
02.
产业+13大文体配套+钢琴博物馆
龙华正迈向“福田中心区2.0”
除了数字经济产业外，龙华其他产业也非常猛！
得益于区位的优势，龙华早已融入全球产业链，是全球电子信息产业高地，在工业互联网、人工智能、5G等智能制造领域发展均走在全球前列，已形成庞大的千亿级产业集群。
图源：龙华政府在线官网
以电子信息业为主导的龙华已有1520家规上工业企业、2734家国家高新技术企业，获批省级人工智能产业核心区、省级工业互联网产业示范基地，市级新兴产业集聚区、未来产业集聚区、5G产业集聚区。（参考来源：龙华政府在线官网）
目前拥有富士康、美团科技、深国电、泰衡诺、玛丝菲尔、永丰源等一大批品牌企业，华润三九、汇川技术、联得自动化等一大批高科技企业。（参考来源：龙华政府在线官网）
还有全市首个国家级制造业创新中心——国家高性能医疗器械创新中心、省级小分子新药创新中心、省级智能化精密工具创新中心、省级第三代半导体技术创新中心等高端创新载体，深圳计算科学研究院等一批基础研究机构，以及大浪时尚小镇、宝能科技园、锦绣科学园、银星工业园、三一云都等一大批高端园区。（参考来源：龙华政府在线官网）
2021年6月3日，龙华区委常委会会议审议并通过第二轮重点产业片区更新整备方案，全力推进六大重点产业项目建设，覆盖龙华全部6个街道。将释放超500公顷用地空间，加速龙华产业转型升级、区域发展。
六大产业分布图，仅供参考
与产业发展比起来，龙华的文体配套建设也毫不逊色。
比如：
龙华目前正在推进13个大型文体场馆的建设，其中观澜体育公园今年完工并投入使用，简上体育综合体和龙华文体中心将于明年建成并投入使用，市区两级场馆将在3年内建成并投入使用。（参考来源：龙华新闻在线）
日前，钢琴博物馆拟选址龙华民治白石龙音乐公园旁，该博物馆或是全球最大钢琴博物馆。（参考来源：深圳市龙华区融媒体中心）或助力龙华、深圳成为全球音乐界焦点，中国的“维也纳”。
从产业的发展、企业的入驻、文体配套的兴建，可以看出龙华正在加速发展中！
值得注意的是当下的龙华，除了产业这个“硬实力”支撑外，还有标榜“软实力”文体配套支撑。
随着大型文体场馆爆发式建设、投用，未来龙华辖区内大型文体场馆的空白将被补上，片区人文氛围也将更浓厚，未来比肩福田中心区，打造“福田中心区2.0”。
03.
龙华地位再升级
大湾区国际化中轴新城
北站国际商务区迎发展契机
根据发展规划，今年龙华的城市地位再升级！
今年6月，发布深圳“十四五”规划中，出现13次龙华，规划中明确提出：龙华要打造大湾区国际化创新型中轴新城！“大湾区“+“国际化”，说明龙华将面向全球，走向世界。
根据深圳最新的空间结构与中心体系规划，龙华中心是深圳5个都市核心区之一，且龙华的功能联系轴线与福田同等，其与外界发展的关联度跟福田相当。
深圳空间结构与中心体系规划图，图源：深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）
随着产业大区的龙华从深圳中轴新城升级为湾区国际化创新型中轴新城、都市核心区，龙华未来将获得更多的发展支持，也迎来更多的发展机会。
淘哥认为，顺应时代发展，重点发展数字经济的产业大区且文体配套加速兑现的龙华值得重点关注，尤其是龙华未来重点关注的片区深圳北站片区。
1、6月9日，深圳发布“十四五”规划，龙华两街道被纳入都市核心区，其中就有民治街道，覆盖深圳北站片区。
2、以数字经济产业为重点发展，将打造成全球领先的数字经济先行区的龙华近日聚焦北站国际商务片区数字孪生试点。
3、龙华“十四五”规划中明确表示：巩固深圳北站的枢纽地位，打造高铁枢纽典范，打造“四小时高铁经济圈”等。
坊间传闻，近期深圳市政府在民治街道“盘了”不少写字楼。
淘哥进一步了解后，发现目前官方不仅整购华侨城北站壹号写字楼、总部大厦、红山6979，还整租了两栋写字楼，合计约100万平的办公空间。从位置分布来看，主要集中在北站国际商务区，这里可能要“搞事情”！
淘哥认为，这是一个信号，北站国际商务区将蓬勃发展的信号！
北站国际商务区不仅是龙华六大重点产业片区之一，还是深圳六大总部基地之一，集结了大量的尖端资源，与深圳湾、前海、后海平分秋色。
深圳北站片区效果图
片区规划就业人口规模约25万人，未来商业服务业规模约550万平，未来将拥有办公楼60栋，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。（参考来源：龙华区重点区域建设推进中心）
深圳北站片区产业示意图
北站国际商务区还是超级交通枢纽+商务CBD的结合体，已确定入驻名企超100家，包括美团、中光电、深圳高铁总部等众多名企进驻，其中的规划的深圳高铁总部，建成五年内将为深圳市带来近1400亿元的产值集群（参考来源：深圳政府在线）
深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆，来源：深圳工务署
片区还有深圳新时代文体设施：深圳美术馆新馆（在建）、深圳第二图书馆（在建）、演艺馆、展览馆这龙华“四馆”，用艺术赋能片区。
深圳市第二儿童医院效果图
此外，目前规模是深圳最大的儿童医院-深圳市第二儿童医院也在周边，提供1500床位，用守护能量，为区域赋能。（参考来源：深圳工务署、南方+）
随着区域发展地位的提升，重磅利好的不断加持，淘哥认为，未来北站国际商务片区将崛起，值得重点关注！
淘哥提醒，深圳楼市逐渐回暖时，正是淘金好时机！
当下，像北站国际商务区这种既有热门的数字经济产业以及明确的规划利好支持，还有官方布局，同时片区配套加速兑现，兼具现实性和成长性。
相对于福田、南山的10万+而言，深圳北站国际商务区这种深圳重点发展片区目前价值仍被低估，当下还有普通人上车的机会，是当下享受深圳城市发展红利的第一梯队选择。
目前，北站国际商务区内，有一个极具潜力的优质项目-华侨城北站壹号，值得重点关注。
04.
占据大湾区国际化创新中轴中心
商务总部标配-华侨城北站壹号来了！
华侨城北站壹号位于深圳北站商务中心区的核心地段-民塘路与白松二路交汇处，毗邻广深港高铁枢纽、城市会客厅-深圳北站交通枢纽，坐拥“海陆空轨铁岸”六维交通体系。
项目与深圳北站枢纽的二层空中连廊相连，从项目出发可以快速通达北站枢纽区的各大公园、商场、文化艺术馆、医院，还可通过高铁快速通达全国。便捷的交通配套，满足高端商务人群的高效出行需求。
淘哥研究发现，作为一个总建面约16万平，集高端公寓、商务办公及特色商业的深圳北站商务综合体，华侨城北站壹号除了区位非常有优势外，项目本身也很有亮点：
其一、华侨城又一艺术级作品，品质过人华侨城北站壹号的开发商华侨城本就是豪宅专家、地标锻造者，开发过众多代表了深圳时代标杆的项目，比如：南山华侨城、东部华侨城、南山欢乐海岸、宝中欢乐港湾等文化旅游项目、超级综合体。
高度约200米的华侨城北站壹号，是深圳北站CBD的门户地标，也是华侨城集36年项目运作经验倾心灌注、匠心打造的一个独一无二的艺术品。
独特的单元式幕墙设计，使外立面看起来像“龙鳞”，幕墙上升到楼顶的时候又以螺旋式收尾，造型简洁富有动感。而且这种独特的立面造型肌理还防水、隔音，具有良好的节能性能。
据淘哥了解，为营造出盘旋上升的势头，项目每一块单独的玻璃幕墙规格都十分统一，高8.4米，宽1.6米，从这种严苛的细节，就能看出华侨城的匠心。
其二、华侨城品牌物业+顶级私享会所，豪宅级服务
淘哥要特别强调的是，华侨城北站壹号的物业服务与华侨城顶级豪宅-新天鹅堡同出一门，采用的是华侨城旗下品牌“华管家”，提供五星酒店式高端服务。
项目行政公寓特意打造了一个建面约2400平的顶级私享会所，涵盖健身房、无边际泳池、瑜伽室、SPA、书吧、茶室、咖啡吧等空间，可同时满足业主的休闲娱乐和商务洽谈需求。
根据淘哥在曼哈顿、东京、香港、新加坡的多次考察成果，未来深圳楼市的发展，一定会走上高端配套、高端服务的道路，这些将是衡量一个楼盘价值至关重要的因素。
未来像华侨城北站壹号这样位于城市核心区重点发展片区，兼具品质与奢华配套服务的项目，大概率将成为资本市场的宠儿。
其三、建面约90-160平生活美学空间，定制级行政公寓
华侨城北站壹号目前在售公寓产品，分别为建面约90平的1房、建面约110平的2-3房、建面约160平的3房。
所有公寓产品均带阳台，通燃气，带装修交付。
据悉，精装规格非常高，中西双厨设计，独立高品质衣帽间，卫浴四件套高质打造。德国西门子五件套厨电、德国汉斯格雅的五金、弗兰卡的龙头、唯宝的智能马桶、金牌橱柜、德施曼的门锁，妥妥的都是国际一线品牌。这种大尺度的空间和酒店级的精装品质，完全就是为精英人士精准打造，称得上是北站枢纽头部行政公寓资产，具备长线投资和收藏价值。
还有一点，不得不提。
目前华侨城北站壹号属于现楼在售，相较于其它需要动辄等个2、3年的期房，简直不要太香。
而且由于项目拿地拿得早，楼面价还不到4万，带装修均价才6.8万/平，而2016年龙华某地块楼面价已经高达6万/平，加上装修成本，也与华侨城北站壹号相当。
也就是说，现在华侨城北站壹号的价格，是2016年的成本价，优势非常明显。
淘哥提醒，随着规划逐渐明晰、产业推进、各项配套加速兑现，龙华已经进入再次爆发准备期，北站国际商务区未来价值空间还很明显，各位朋友一定要好好把握。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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