重庆部分顶级楼盘分析

综合以下几个要素

口岸、开发商档次、小区环境、配套、升值空间。

这些指标里面权重最大的，必然是口岸，作为投资来说，口岸的重要程度不用质疑。即便是自主，房产的升值保值也关系到业主的个人资产升值的问题，所以口岸同样重要。就连举家迁徙到不列颠的华人首富李嘉诚爷爷都说过，投资房产最重要的三个条件，第一是口岸，第二也是口岸，第三还是口岸。

那么按照这几个维度来看重庆这个多组团城市，梳理了十来个综合比较好的楼盘。排名分先后（不是单纯按照单价排名）。

1.朝天门凯德来福士。地标级建筑，在炒作概念上吸引的是全球炒家，实际上主要还是以都市新贵和富豪群体的圈层营销为主。价格目前在3-5万的区间，开盘出来的也是位子相对最差的两栋的低区。户型马马虎虎，环境，配套这些要等项目完工才好评价，但整体是非常看好的。可以预见中间380米的主塔，除去洲际酒店和写字楼部分，其余销售的公寓的价格肯定会突破10万一平。也许老重庆人压根没想过住到那个地段去，但是当实物修出来的那天，相信两江三岸的任何人看到这种世纪地标，肯定除了震撼还是震撼。220亿的投资，是新中国成立以来，外资地产投入的单个最大的项目。开发商实力属于世界级的，凯德置地和星桥集团，后者相当于新加坡版的华润或者保利，隶属于坡国政府。

2.鹅岭峰。存在感不是很强的楼盘，平面广告投放很少，也不会放下身段参加房交会什么的。也是主打圈层营销。最大的噱头是萨夫迪的作品,每个户型都不一样，都有单独的图纸，满足土豪阶层私人订制的心态。占领渝中半岛的制高点，鹅岭公园周边绿化较好，户型比较择人。号称10万一平，具体成交的实际价格比较混乱。全屋配置的唯宝、汉斯格雅等等高端品牌（加个括号，肯定是工程件）据说和玖熙台一样，也是金螳螂负责的装饰。在重庆的大行情来讲，贵是一定的。

3.长嘉汇。顾名思义，位子正对长江和嘉陵江的交汇处，开发商是坐拥香港中环一半物业的香港置地和央企大佬招商地产（现已更名招商蛇口），实力不用质疑。自持物业弹子石老街也打造了一个升级版的重庆天地，既有杜莎夫人蜡像馆sealife水族馆等等世界知名的娱乐配套实施做噱头，也有星巴克漫咖啡以及本地比较出名的美丽厨铜锣湾等等网红餐饮。口岸处于南滨路观江最好的地段，距离江北嘴和渝中半岛都在5分钟车程以内，属于政府规划的cbd金三角之一，当然目前这个所谓的cbd还不够成熟，甚至端倪都看不到，然鹅，但凡有个正常审美观的人，晚上在长嘉汇夜跑几回，都会被那种全重庆最震撼的夜景折服。可以毫不夸张的说，重庆的精华尽收眼底。大剧院，江北嘴的写字楼群，洪崖洞几大地标联袂演出，等来福士修好以后，夜景会更加丰满。目前长嘉汇是价格是最具有吸引力的，相较于其他几个天价楼盘，长嘉汇16000（不看江小户，据说已经卖完）起价，算是比较接地气的。既有让白领阶层跳一下摸得到的中小户型（总价100多万）。也有满足土豪需求的两江峰大平层（总价800万-1500万不等）。看看南昌，合肥，郑州乃至成都，武汉，昆明的房价。长嘉汇这种价格对于重庆来说，投资自住两相宜。就是物管不咋样。

4.玖熙台。重庆高层天价楼盘的鼻祖。最高价当年号称9万一平，起价3万。这在5-6年前的重庆是比较大胆的定价方式。作为第一个吃螃蟹的楼盘，融创在玖熙台上面充分发挥了价格混乱的优势。玖熙台的成交价格里面既有一万五六的，也有高位接盘的3万多的，至于当年噱头上的9万一平的，据说是有，但是仅限顶层那一套，到底怎么成交，谁买了，不清楚咯。从银行断供的数量来看，玖熙台高位接盘的炒家，目前都还没完全解套。抛开价格不谈，玖熙台在硬件投入上，还算是有点良心，全玻璃幕墙，双层冲氮的隔音光伏玻璃，缺点是没得阳台，基础户型里面，最小的户型是套内170左右，最大的套内330，是名副其实的纯大平层楼盘，没有像别的楼盘一样掺杂什么公寓、loft、小三房之类的，比较纯粹，保证了入住业主的平均财力，小区环境不错，绿化只能用精致来形容，毕竟太小，肯定够不上大气，293和330的户型客厅非常霸气的横跨菜园坝大桥和石板坡大桥，景色一般，和长嘉汇的两江峰没法比。物管比较不错，5元一平，不算离谱，物业人员看到业主敬礼，各种包裹送上门，两部电梯直接入户，一栋楼4个管家，加上不到30%的真实入住率，所以服务是灰常好滴，另外车库非常干净，红色的环氧树脂。

5寰宇天下。又一个银行黑名单上的断供楼盘，和玖熙台同期的产品，属于重庆炒作江北嘴概念之初的产品。当时的报价是2-4万这个区间，当年对于建面均价7000左右的重庆来说，也是仅次于玖熙台的重庆第二高价。不过后来遇到13年的房价调整，高位买进的炒家集体被套，价格硬生生的跌到了13000最低。当然为了营造高端形象，kfs的解释就是13000是清水，2万以上的是精装。不过中海的精装，你懂的。当年13000敢于大胆买入的，现在已经赚翻了吧，这就是口岸的力量。实际上寰宇天下的小区环境非常一般，寸土寸金的江北嘴也决定了任何kfs都不可能在小区环境上做文章。作为江北嘴位子最核心的楼盘，寰宇天下的口岸，尤其是后续发展空间，应该是重庆最好的。毕竟江北嘴已经开始逐渐丰满，重庆的金融管理机构银监局，保监局，证监局全部搬过去了，各大银行的重庆分支机构也陆陆续续入住，周边环境慢慢完善，随着ifs的开业，执重庆牛耳的高端商业和丽晶、尼依格罗等高星级酒店的开业，江北嘴的整体价值会进一步提升，寰宇天下和紫御江山作为直接受益的楼盘，价格理应有上涨的空间。

6.东原1891印长江。南滨路中段的大平层豪宅。部分精装部分清水以满足业主的个性化需求。精装房配置比较高，唯宝、汉斯格雅、德国柏丽的橱柜等等。价格目前也是3万起跳，最初宣传的5-10万实际上是打了折扣的。刚入市的时候有2万多的精装房源，户型马马虎虎，卧室偏小。江景一般，正对渝中半岛的棚户区。最大的缺点是背后那条公路，假以时日噪音肯定不小。下面的配套商业是东原自己打造的时光道，绵延一公里左右，餐饮，健身房，电影院都还过得去，人气目前一般。这个楼盘在修建之前，东原内部是有很多不同意见的，尤其是一期的小户型居多，商业比例过高，销售的住宅利润偏低。决定上马大平层以后，又因为前期精装配制过高，定价差点算不拢。笼统来说，只要看得起这个楼盘的，3万不到的价格买入，性价比其实比较高，因为规模小，kfs其实利润不高。比起东原的湖山樾，还有九城时光这种短平快的楼盘，印长江算利润很低的，换个角度思考，kfs赚得越少，说明购房者就买得越划算。当然前提是这个楼盘对于买家来说重点是三个字“看上眼”，而且不属于鸡肋。

7.棕榈泉国际花园。算是重庆资深楼盘的代表。品质用以前的眼光来看，非常好。用现在的眼光来看，也还不错。得益于拿地早，楼盘开发之初，基本上属于地广人稀的地段，这样就让开发商有了足够筹码去贯彻非常好的人居理念，因为土地便宜啊。作为十来年的楼盘，十年前，在大多数老重庆人看来，那种地段真心兴趣不大，棕榈泉高层也曾经卖过4千多的白菜价。不过当时这个价格也不便宜。在当年来看，也算是个非常考验眼光的楼盘，时至今日，买到棕榈泉的，都赚到了不错的收益。棕榈泉有着重庆最完善的纯别墅区，高层环境仍然不错，户型也很讨喜。而且有着让人最为津津乐道的租售比，很多回报率超过7%的月租都是这里传出来的。业主和租客里面鬼佬、港澳台籍居民多，这点类似重庆天地。用国际化视野来看，这是不是应该叫业主国际化程度高？哈哈。棕榈泉和寰宇天下基本上代表了两种完全不同的走向，一个是口岸因素占主导，一个是环境和口碑占主导，两种模式都取得了不错的收益，因为不是同一个时期的楼盘，不能简单的按照最高的溢价率来计算收益。另外，棕榈泉吸引的更多是新重庆人，以及部分注重居住品质的老重庆的白领和金领（当然操涪万黔口音的新重庆人也不少，都懂的）。也许住习惯了棕榈泉的人会否认棕榈泉的口岸不好，因为那是习惯。那么，同样的，寰宇天下的业主也一样有觉得寰宇品质不比棕榈泉差的，那是个人取舍。所以这种环境和口岸的比较，更应该放在大环境来比较。

8.紫御江山和中渝山顶道1号。这两个楼盘感觉各有千秋，首先还是紫御江山在江北嘴的话题性上略占上风，作为江北嘴核心用地上仅有的两个楼盘之一，紫御江山这这一轮房价上涨中，刷足了存在感。如果说寰宇天下在立项之初面对的就是投资江北嘴的富豪阶层的话，那么紫御江山则是满足众多白领投资江北嘴的唯一机会。毕竟按套内计价，紫御江山曾有过8000多的价格，据说有团购做到过8k以下一点点。但那都是14年房价调整横盘的时候，那个时候买入紫御江山的，也基本上翻番了，单纯投资角度来说，紫御江山算是本轮上涨的第一黑马，没得之一。然后说说紫御江山的环境，因为小区方量稍大，小区绿化比寰宇天下稍多一点，也只能算马马虎虎。熙岸和御湾组团好于紫峰组团，因为高压线，你懂的。紫御江山的社区底商很撇，暂时没得什么配套，周围公交线路暂时不成熟，不过最大的配套，还是九龙仓的ifs、国际学校和两条轨道交通。关于紫御江山的后续升值空间，我有个不成熟的观点，江北嘴这种口岸，如果类比到上海陆家嘴，基本上是20万一平的价格。有人可能会站出来说，江北嘴比陆家嘴差得远，重庆比上海差太多。对，这些观点我们都照单全收。但是仔细分析一下大数据，重庆的楼盘均价，人均收入水平，江北嘴的金融机构能撬动的资金，两江新区的gdp这些重要的大数据来看，现在再低也不止上海的1/10，达到上海的1/5是完全有可能的。然而房价连上海同类区域的1/10都不到，紫御江山建面还不到18000。然而在其他口岸，上海的房价却没达到重庆的10倍，从大数据上分析，重庆建面均价8k多，上海建面均价4万5左右，不到重庆的6倍。恰好说明这种核心口岸的后续空间更大。现在看似没拉开差距，是因为重庆的地产水平发展阶段还没到，其实以后会两级分化，核心地段的不可再生的稀缺楼盘价格会越来越高，其余新区照母山之类的地方短期炒作可以，长线来看最多就是稳步上涨了。和核心区的品质楼盘没法比，注意我说了品质两个字。

再说中渝山顶道，整个嘉州片区基本上都被中渝置地承包了，然而那一堆成熟片区的楼盘里面，环境最好的非山顶道系列莫属，紧邻政府机构的优势就不多说，周边消费实力不错，新光天地大型百货业即将开业。小区环境可以用闹中取静来形容，业主结构也比较高，买房也是买邻居，所以从这个角度来说，山顶道系列的业主水准完全不输棕榈泉的高层，别墅这些不在本帖探讨之列。但是中渝置地已经转型，在hk购置大型物业，内地的项目出售得差不多了，重庆就留了个香奈公馆，接手的新东家是恒大。对，就是那种广东南粤金粉亮片杀马特审美的恒大。就是那种精装房看了会有全部敲掉重来的冲动的恒大。所以后续中渝旗下的楼盘，物管能不能协调好，尤其是需要修修补补的时候，各方面都是问题，毕竟开发商走人了。

9.华润24城。如果说前面的楼盘，尤其是得益于口岸的楼盘，都是政府规划下的核心优质元素集中的产物的话，那么华润24城则属于自力更生的典范。先说开发商，华润置地是在港央企大佬华润旗下的地产公司，也是香港恒生指数为数不多的成分股之一。背景和实力是有的。作为房价洼地的九龙坡区的标杆，华润24城的价格一直是一枝独秀的，即便是房价回落的2014年，华润24城的抗跌性也非常好，只是小幅度回调，然后基本上一路看涨，现在的价格也是独步西区市场的。华润24城还有个特点，入住率比较高，相对于投资客多的楼盘，华润24城显得更加有价有市。配套的亮点有两个，和本部一街之隔的新杨二小的名额，作为重庆小学里面的劳斯莱斯，杨二小几年前的赞助费就高达10万，而且没得关系还不一定读的到，记得上一届国家领导人里面分管教育的李长春，到重庆都指定要去杨二小视察，所以学区房的名额，在很多面临这方面需求的业主看来是弥足珍贵的。另外一个亮点就是华润完全自持的万象城。很多人都会把万象城的人气拿来和时代天街做对比，其实这是不公平的，两者的客户群有类似的地方，但也有很大的区别。万象城有重庆目前最好的进口超市ole，有重庆最好的真冰场冰纷万象，有重庆最好的电影院百丽宫，有重庆最顶级的健身房韦德伍斯，马上要开重庆最好的酒吧space。然后万象城有众多重庆最好的网红餐饮。奢侈品也开始慢慢丰满，hermes旗舰店的入住，让后续跟进的品牌有了信心。万象城一楼看上去人是不多，但是人家做的生意本来就不一样，比如hermes，开业当天40万以上的单子就有两个，20万以上的单子八九个，十万以上的更多了。目前hermes营业额在全国都非常靠前，重庆不缺消费力。谢家湾那个地方，从大家最初的都不看好，到现在的逐步成长，华润央企再造商圈的豪气，还是值得敬佩的。至少万象城顶住压力，作为配套给24城的业主锦上添花了。交通也还不错，毕竟是两条轻轨上盖的物业。

10.约克郡&水晶郦城。这两个楼盘都是各自时期内代表高水准居住环境的作品。算是网红楼盘。约克郡系出名门，香港置地的独资项目，本轮房价上涨推波助澜的照母山片区第一优质大盘。尽管非议也多，但是买单者更多。人居环境确实不错，被吐槽的槽点大多是户型上面的，说明绝大多数业主和准业主，对约克郡的环境是认可的，人民小学分校的指标将其揽入学区房的范围内，自然价格也跟着概念添砖加瓦了。水晶郦城算是龙湖褪去土气的扛鼎之作，园林到设计甚至每个户型的窗户朝向都是精耕细作，尤其是水晶郦城一期，在十多年前，基本上就是人居楼盘的代名词。即便到了今天各个楼盘百家争鸣，水晶郦城作为老楼盘，放盘出来的二手房源也很少，说明业主的认可度很高。不过说到龙湖的高层，肯定很多人会觉得应该是春森彼岸，毕竟那是龙湖自己定位的旗舰项目，当年的口号是超越龙湖。然后各种路演各种推广，用材用料是花了本钱的，连北京的地产大佬潘石屹也来参观了。然而，这确实也没得撒子卵用，用龙湖内部人员的话来说，这就是一个失败的楼盘，春森彼岸创造了龙湖消化最慢的记录，卖了七八年都没卖完，市场认可度低，江景牌打不通，毕竟嘉陵江对面只有一个曾家岩轻轨站，毫无美感的江景，还有枯水期嘉陵江裸露的河床，这些构不成任何美景。春森彼岸的口岸也不好，尤其在当时，北滨路比南滨路差了十条大马路的前提下。目前情况稍好，借着鎏嘉码头聚揽的人气，星悦荟也开始慢慢有点起色。不过春森后期有一座大桥直穿小区而过，今后的灰尘和噪音可想而知。所以龙湖的高层楼盘，综合来看，最具有代表性的，应该还是水晶郦城。其实重庆人也没必要迷信龙湖，选好自己心仪的口岸心仪的环境才是王道。春森的业主不要拍我，哈哈哈。