万科翡翠都会：会不会成为渝中区的一颗明珠？

导语

近两年万科重仓重庆，收购了几个重量级项目，这是万科入渝多年为了再次拔高市场形象与提升市场占有率的战略布局，目前重庆万科在售和即将面市项目17个，目标进入重庆前三强，其中布局了大量中高端项目，如中央公园的翡翠公园、重庆天地的翡翠方舟、黄花园桥头的翡翠都会、蔡家万科十七英里等。而翡翠系是万科近些年全国重点打造的高端产品系列，如上海的翡翠滨江、南京翡翠天际等。

一、项目指标

该地块2012年由新加坡丰隆集团拍得， 2017年万科占股70%收购该宗地。当初的楼面价4968元/平米从现在土地市场价格看不算高（2017年合景泰富拍得附近中医院地块楼面价10104元/平米），但放置五年后财务成本按年10%算上地价随便也翻倍了，加之项目规模较小，容积率高，地块高差大，所以操盘难度也非常之大。

二、区域位置

项目位于黄花园南桥头旁，背对巴蜀中学，正对嘉陵江及北滨路、侧看江北嘴渝中半岛，距离解放碑商圈直线距离1.5公里，紧邻轻轨二号线黄花园站，周边交通路网相对复杂，上下班高峰时仍比较拥堵。项目附近除巴蜀中学外距离人和街小学也相对较近，项目北面和西面各有一个加油站。

所以从位置来看，拥有优质的一线江景资源和近邻解放碑商圈，翡翠都会地段价值非常高无需怀疑。

当然作为多年一直市场争议较大的渝中区是否值得居住值得投资价值的话题？争论不休。但仍不能阻挡渝中区住宅项目呈现高房价，豪宅化趋势！

一是：渝中区的配套非常完善，作为重庆的母城坐拥重庆的地标及网红区解放碑，交通路网健全，同时拥有长江、嘉陵江丰富江景资源，具有打造豪宅的基因；

二是: 渝中区住宅用地一直非常稀缺，供地少，竞争激烈，所以土地成本高，做高端豪宅也是众多项目的唯一选择。所以从协信公馆开始，到融创白象街、鹅岭峰再到来福士广场，渝中区的住宅逐渐走上了豪宅的道路。

过去的渝中区住宅项目供应少，所以很多老渝中客户已经分流到其他区域置业。就目前的渝中来看，一个高价项目扎堆的地方，重庆均价前五的项目大多数都集中在渝中区。那么该区域的豪宅还能否吸引高端居住客户回流及高端的投资者青睐？我们仍在持续观察当中。

三、定位规划

1、翡翠都会由于项目规模比较小，容积率比较高，达到4.6，所以整个项目规划了3栋超高层+部分集中底商，住宅消化了绝大部分体量，三栋超高层的单层面积与户型基本相当。底商主要是解决地块高差的问题。商业里有规划的妈咪会所等高端的业主配套。

2、整个项目无传统的大门设计，通过商业中设置的人行入户大堂到达三栋楼的公共平台，再通过各栋大堂入户，整体中庭面积比较小，楼栋与楼栋之间采取风雨连廊的形式相连接。

3、从沙盘上看，外立面偏公建形式，但据置业顾问介绍，外立面还未完全获得规划审批，所以还不能完全确定。从目前来看，因为户型设计相对偏小，结构柱网相对较多，所以除非用整体的玻璃幕墙覆盖整栋楼，否则外立面的线条会比较碎。由于置业顾问及现场展示没有明确标准，所以有更多不确定性。

4、从精装修标准来看，翡翠都会沿用万科翡翠系的精装体系，翡翠都会的精装用了一些品牌厨卫，如橱柜品牌是柏丽，卫浴是汉斯格雅和劳芬，厨电用的是伊莱克斯，同时配置了地暖新风，厨房还配了洗碗机、嵌入式烤箱，踢脚线是金属等。综合看，装修档次与市场上的豪宅仍有一定距离。

5、定位为江景豪宅，从户型看为以功能性居家为主，目前在售楼栋的梯户比为4梯6户，共三种户型。在江景资源利用方面，做成L型端户以最大化看江面。

6、项目不同于传统的大平层产品，在产品定位时，主要考虑控制面积达到控制总价的目的，所以牺牲了舒适性。

7、项目层高3.15米，保证了中央空调和地暖的空间，这个层高也是市场上大平层产品的主流层高。

从上述情况我们可以看到，其实翡翠都会的定位仍比较尴尬，客户选择和单价总价之间纠结。户型定得不上不下，总价也夹在中间。如果针对自住者功能不匹配，针对投资者门槛也比较高而且会考虑以后谁来接手，毕竟单价重庆前五了，这当然跟重庆的市场预期有关。

四、客户体验

翡翠都会的售楼部选址在巴蜀中学大门对面，由于地势较高，昭示性很好，滨江路和北区路都能较好的展示售楼部，还能看到轻轨穿梭。

售楼部二层设计，室内面积约1100㎡，风格为现代艺术风格，售楼部采用细腻的米色大理石结构空间，同时用相近的木色与之互相映衬，呈现现代出艺术气息。翡翠都会示范区较小，主要打造一个观江平台，示范区做了部分水景。从售楼部往外看，落地窗、水景与嘉陵江相呼应，城市倒影在嘉陵江面。

售楼部的沙盘万科没有采用传统的那种主要展示项目内部的方式，而是做了一个含渝中区、南岸区和江北区在内的城市沙盘，之所以这么做一是因为项目本身不大，不需要把资源都放在展示项目上，另一个原因则是为了突出项目城市中心的位置，彰显项目的地段价值和江景资源。

同时售楼部内部的细节也处理得精致，比如所有的标志都是采用五星级酒店的标志系统，万科在售楼部上下了很多功夫，借此来拔高项目形象。项目的售房部未来会交付给政府作为公共配套。

样板间是做的实体样板间，位于目前在售的3号楼，样板间比售楼部高，所以观景体验更好；在样板房中做了地暖和中央空调，同时突出了装修品牌。

五、户型及价格

万科翡翠都会的户型并不具有优势。翡翠都会共三种户型，套内面积约87㎡、103㎡和125㎡，都是三房。其中125㎡正面观江，横厅设计；103㎡朝巴蜀中学，不看江，竖厅设计；87㎡是中户，侧看江，竖厅设计。总体上这三种户型都比较强调功能性，但受面积控制影响，功能压缩比较厉害。如套内87㎡的户型主卧旁边的次卧异形，面积浪费；套内103㎡的户型主卧旁的次卧面积太小，不足8㎡；而最大的套内125㎡的户型的一个次卧也只有8㎡左右，并且开间只有2.1米。

据现场了解，翡翠都会得建面均价在23000-30000元/㎡之间，不看江的23000/㎡左右，看江的最高可达30000元/㎡，翡翠都会的总价区间在270-480万之间，无论是单价还是总价都偏高，从受当前市场影响去化了部分小面积300万左右的产品。套内125平米去化压力仍然较大。

六、综合评价

1、从整个区域投资价值来讲，在市场上仍有较大争议，或许再等十年才会有答案。

2、整个渝中区豪宅项目包括本案，需要投资者对重庆未来市场有超高预期的客户才会认可。

3、项目地段、资源属性稀缺，但产品和户型仍有一定的缺陷，当然，买这个项目的客户更多是买前者。

4、高单价、高总价项目在当前市场仍会面临较大压力，客户会比较纠结。

5、我们认为，对于自住型客户来讲，更多是花钱买享受，和奢侈品一样，无从谈性价比；或许还有一种叫收藏者，对于投资客户来讲，对重庆市场的信心要大于对本项目的信心，可能才会买单。当然，市场上也有句话叫穷人买刚需，中产买改善，有钱人买最贵的！或许有钱人的世界我们真不懂。