疫情致新加坡经济陷衰退，低迷房市下高端豪宅仍受外资追捧

受新冠肺炎疫情影响，今年第一季度新加坡住宅的交易和价格均出现了大幅下跌，由于当地疫情反复，第二季度的房市预计难有回升。新加坡房地产市场或将陷入自2008年第三季度全球金融危机以来最低迷的时期。

亚洲房产科技集团居外IQI6月初发布的调查报告显示，受访的经纪人普遍认为今年新加坡的住宅价格和租金都会出现下降，预测的均值为价格下跌2.6%、租金下跌4.2%，直到2021年才会出现部分回暖。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，多数房地产商对新加坡处理此次疫情危机的方式表示认同，新加坡房产经纪人普遍预计未来一年外国买家的购买量会增加，因为该国对疫情的处理相对较好，价格即使有小幅下降的预期，但与同类市场相比，仍会保持相对稳定。

据第一财经从居外网得到的询盘数据显示，2019年，居外网用户对新加坡住宅的询盘量同比增加了55.3%，其中最显著的激增发生在第二、第三季度；2020年第一季度，询盘量虽然同比上升了13%，但环比却下降了27%，说明整体需求疲软。不过二季度，随着疫情趋缓，以及开发商各种优惠措施相继出台，询盘量已有所回升。其中，询问新加坡房产的用户主要来自中国广东（28%）、北京（14%）和河北（12%）。

李显龙：GDP预计萎缩4%~7%

2020年上半年，新冠肺炎疫情的大流行让全球经济跌入低谷，经济十分依赖于全球化和贸易的新加坡自然难以独善其身。

6月7日，新加坡总理李显龙发表公开讲话称，2020年度新加坡的国内生产总值（GDP）预计萎缩4%~7%，而这将是新加坡立国以来最大幅度的经济衰退。

全球信息提供商IHS Markit最近在对400家位于新加坡的私人企业进行调查后发现，在内需疲软、外需又大幅萎缩的情况下，受访的九成企业都陷入了业务下滑的困境。

以贸易为例，新加坡统计局5月20日公布的数据显示，受供应链中断与需求下降影响，该国一季度境内批发贸易额同比下降9.6%、环比下降1.4%；对外批发贸易额同比下降12.2%，环比下降9.6%。

在经济如此萎靡不振的背景下，房地产市场的低迷也是在所难免。

新加坡戴玉祥产业咨询公司（EDMUND TIE & Company）上周公布的数据显示，2020年第一季度，新加坡私人住宅的均价环比下跌了1.0%，其中非有地私人住宅（Non-Landed Properties）已是连续第二季度出现下降。同期交易量的下跌更为明显，环比下降了14.4%，至4174套，为2019年第一季度以来最低水准。

尽管如此，与前两次重大金融危机之初房价分别下跌1.9%（1996年Q1）和2.4%（2008年Q3）相比，此次的跌幅并未超过前高。

戴玉祥产业咨询公司认为，3月下旬起，因新冠肺炎确诊人数突然激增，导致了该国采取了严格的居家隔离政策，使得市场交易量直线下滑。考虑到新加坡在5月底、6月初才逐渐放松疫情管控措施，且当前每天仍有数百例新增确诊病例，第二季度的房市也难以乐观。

不过，随着全球主要经济体的疫情逐渐平稳，复产复工相继展开，李显龙表示，其他国家正逐渐解封，新加坡也在有序重启经济，同时也将不遗余力地吸引和留住人才与投资。

新加坡房产深受中国买家青睐

新加坡的住宅物业，一直被视为金融市场不确定环境下的“避风港”，因此广受全球富豪欢迎。6月初，房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）发布的最新报告显示，新加坡在2019年全球住宅价格最高的十大城市中排名第三，住宅均价为91.56万美元（约合人民币651.52万元），仅次于中国香港（125.44万美元，约合人民币892.6万元）和德国慕尼黑（100万美元，约合人民币711.58万元）。

根据新加坡市建局（URA）的统计，2019年新加坡私人住宅交易量为16962套，其中外国买家参与的交易占21.7%，而外国买家中的约四分之一都持有中国护照——自2017年起，中国买家一直新加坡房产最大的海外投资者，超过了马来西亚、印度、印度尼西亚和美国。

虽然今年第一季度，根据URA数据，外国买家数量环比大跌了26.1%，仅成交215套，但居外IQI问调的经纪人中，仍有48%认为，今年外国买家的交易总量将超过2019年，这意味着下半年可能迎来一波大反弹。

这并非没有先例，2008年金融危机爆发之后，随着美联储量化宽松政策的实施，大量热钱涌入新加坡楼市，推动新加坡房价持续飙升，短短数年内就上涨了超过50%，直到政府插手调控，才让房价涨幅趋缓。

奇米尔对第一财经记者表示，疫情带来的另一个重要影响是现在大部分房地产营销，甚至部分销售流程都转移到了线上，86%的经纪人认为线上直播活动对外国买家的是有效的营销工具。此外，超过40%的经纪人把在线广告、社交媒体和虚拟看房视为有效或十分有效的推销手段。

或许正因如此，尽管中国买家第一季度的交易量有所下降，但URA的数据显示，购买300万美元以上房产的数量反而超过了去年同期。

据外媒报道，新加坡房地产公司ERA的一名经纪人符策铭（Clarence Foo）表示，5月有三名中国籍买家共同购买了6套价值共2000万新币（约合人民币1.017亿）的公寓。据悉，其销售过程主要通过线上完成。另外还有一名来自中国的买家则斥资1200万新币（约合人民币6104万）买下了同一项目的3套3居室的公寓——离新加坡地标滨海湾金沙酒店步行仅需5分钟。

新加坡政治、经济稳定，且监管严格，因此当地的房地产具有优异的避险属性。

新加坡合登亚洲集团营销总监黄文富也对第一财经记者表示，新加坡政府近几年颁布了一系列措施，如提高印花税，申请贷款需看买家收入等，稳定了楼市。疫情下政府也及时推出举措，户主如有经济状况，可以推迟还贷至明年，所以最近并没有见到的抛售房屋，楼市仍能整体保持稳定。

世邦魏理仕也预计，今年新加坡单套住宅200万美元（约合1423万元人民币）的价格仍将是投资者的最佳选择。尽管疫情爆发，但房地产开发商仍在继续开发新楼盘，同时样板房也在采取预防措施，而低利率可能会刺激并维持本地和外国投资者的潜在需求。