谁才是新加坡楼市的赢家？
新加坡楼市在疫情下继续红火，全球经济复苏预期提升，边境逐步开放，各界普遍看好市场未来走势。（档案照）
作者： 许丽卿
不久前，有读者的公寓单位出现了一些瑕疵，因为还在保修期内，于是上网搜索发展商官网以找出联络方式，好让他们派人上门检查及维修。
令这名读者纳闷的是，找了老半天就是找不到这个发展商的官网，只能搜索到一些房屋经纪自费为这个项目所设立的非官方宣传网站，而这些网站毫无设计质感可言，文案信息也欠缺可信度。
即使读者寻求公寓管委会的帮忙，也始终联系不上发展商。最终唯有托之前负责公寓销售的房屋经纪穿针引线，才辗转联络上。
这件事说明，当今房屋经纪几乎是万能的，也揭露了有些发展商对经纪的依赖，比想象中还严重。
在好奇心驱使下，我上网查了一下，发现这个发展商确实从未为公司设立网站。难以置信的是，如今卖面卖鸡饭的小摊贩都设立网站和社交媒体账号与客户互动，堂堂一家公司，连个公司网站都没有，却能出售以百万元起跳的公寓单位。业界朋友说，这家公司的幕后老板非泛泛之辈，在名流界颇吃得开，近年开发的项目不下10个，有些还位于市中心，销售情况不错。
据了解，没设官网的发展商不只有这一家，它们看来对公司品牌的经营管理、广告宣传、市场通讯等方面毫不注重，更没想过要设立网站和客户交流，似乎只志在今朝有钱今朝赚。
发展商以高佣金 让经纪提供一条龙服务
有些发展商甚至在项目开盘时也不买广告做宣传，只向房屋经纪撒钱，利用高佣金来推动经纪为项目搞自媒体宣传、做行销、打理销售厅、负责一切售后服务等，一般发展商该做的，他们也都代办了。
同相熟的发展商谈起这种一条龙服务的现象时，他并不否认同行中不乏愿意以高佣金来加速推动销售的，问题是近来经纪的佣金有越来越高的趋势，而且也不受规范，市场难免出现恶性竞争，不愿给高佣金的就无法吸引经纪来积极推销。
由于市场竞争日益剧烈，本地的房屋经纪公司在近年来不断进行整合和激烈挖角，导致四大经纪公司博纳产业（PropNex Realty）、ERA产业、橙易和戴玉祥（Orange Tee & Tie），以及合登亚洲（Huttons Asia）的队伍越长越强大，而其他较小的经纪公司就相对地日渐变弱，最终丧失竞争能力。
根据房地产代理理事会（CEA）最新统计数据，本地共有3万零399名注册的房屋经纪。换句话说，每1万人口当中，就有大约60名房屋经纪。相对于每1万人口当中，却只有26人是医生。本地真需要那么多房屋经纪吗？
新加坡共有3万零399名注册的房屋经纪。图为2019年3月26日举行的第一届房地产代理业会议。（档案照）
只要有新私宅项目推出，都不外由上述四大经纪公司取得销售权，寡头垄断的状态已开始出现，对买家利益和市场公平竞争或许有一定的影响。
四大经纪公司加起来，已经占过半的全国经纪总数，因此有足够的能力向发展商争取所要的佣金水平。
现在，一般新推出的私宅项目佣金平均已达3%，接近额外买方印花税（ABSD）期限的项目以及那些条件较不理想的单位，佣金可能高达7%至8%。相对来说，同一个项目的主建筑承包商都未必取得如此高的利润率，即使有，建筑承包的风险也远远超越房屋经纪所承担的。
有发展商向我吐苦水，说如今高佣金成本已削弱了发展商的利润率。一般发展商的理想税前利润率大概是15%至20%，但近年已不太可能，很多都处于10%至15%，有些甚至不到10%。以目前的情况来看，发展商的净利率为5%至10%。若经纪佣金持续趋高，导致发展商成本提高，本地房地产市场恐怕会出现恶性循环现象，结果房价持续居高不下。
尽管如此，规模再大的发展商也不想得罪这四大经纪公司，毕竟还得靠它们来拼销售业绩。据业界朋友透露，有些发展商为了要经纪取得更好的销售，不惜赠送价值数万元的名牌用品，甚至发出数百万元的花红奖励他们。
市场“四大”可能变“三大”
如今的房屋经纪，已不再是单纯协调房屋买卖那么简单，他们很多身兼推销房屋的网红、社交媒体营销人员、财富管理专家等，利用在不同领域的人气人脉，网罗买家。
本地楼市在疫情下继续红火，今年第三季私宅价格仍继续攀高，有分析师认为全年价格至少会增长5％至7％。疫苗接种范围不断扩大，全球经济复苏预期提升，边境逐步开放，各界普遍看好市场未来走势，楼市估计一路火热，房屋经纪继续称王。
当四大房屋经纪公司的市场地位不断攀高，有可能左右房价、项目推出市场的进度，甚至佣金的额度。与此同时，和经纪有关的市场陋习也可能变本加厉，包括和买家分享佣金、鼓动市场情绪等。
最近，经纪界再掀跳槽风，市场传出将有新一轮的大风吹，四大经纪公司的排名可能会大洗牌。橙易和戴玉祥一批强大经纪队伍的四大管理层要员已过档合登亚洲，他们旗下的1800名经纪已经被其他三大经纪公司激烈挖角。
在不久将来，四大可能整合为“三大”。这么一来，经纪可能成为一只可操纵市场的无形的手，势力不容小觑。房地产市场的三大主角：发展商、买家和经纪，谁才是赢家？已不用多言。
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