李嘉诚参与创办的地产基金ARA出售，ESR超330亿接手

澎湃新闻记者 刘畅

总部位于中国香港的物流地产平台ESR Cayman Limited（ESR，01821.HK）8月5日公告，该公司已于2021年8月4日就该集团与亚腾资产管理公司 (ARA Asset Management Limited )的业务合并订立收购协议，总代价为51.92亿美元（约336亿元人民币）。

卖方包括ARA Cayman、SMBC（三井住友银行 ）、New Horizon公司、Alexandrite Gem公司、Athena Logistics 公司及 Ivanhoe Cambridge公司。公告称，预期该笔交易完成将于2021年第四季度或2022年第一季度实现。交易完成后，ARA将成为本公司的附属公司。

由李嘉诚参与创办、长实持股8%的ARA集团是亚太地区最大的房地产资产管理公司，截至2021年6月30日，ARA集团所管理的总资产达950亿美元，并拥有发展最快的新经济房地产平台。ARA为公共及私募投资基金进行集资、管理及提供意见，该等基金投资于各种传统房地产资产私募房地产信贷及基础设施，并且通过其附属公司Logos（ARA持有Logos的86.4%股权）投资于“新经济”房地产资产，包括物流及数据中心(“新经济”)。ARA营运一个着重于亚太地区全球平台，涵盖中国大陆、印度、日本、澳大利亚及新西兰、韩国、中国香港特别行政区及新加坡等主要市场。

ESR是总部位于中国香港的物流地产平台，业务分布在亚太区的主要经济体，包括中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度。按建筑面积与按其直接持有及其所管理的基金和投资公司持有的资产价值计算，为亚太区的最大物流地产平台。该公司由现管理团队和华平投资共同创立，并得到APG、SK控股、JD.com、加拿大养老基金投资公司、Oxford Properties及PGGM等投资机构的支持。

收购完成，ESR将成为全球第三大上市房地资产管理公司

总代价51.92亿美元的付款方式包括：现金5.19亿美元；以每股股份27港元的价格发行12.34438841亿股代价股份，合计42.86亿美元；以及发行1.11459237份代价VLN(经调整后的代价股份价格)，合计3.87亿美元。

公告表明，根据百慕达法律综合进行出售及购买由ARA若干股东持有的ARA股份以及ARA与新公司的合并，据此，ARA将作为存续实体，或按ARA Cayman的选择，向ESR出售由卖方持有的ARA股份(ARA与新公司并不合并)，在上述每一情况下，均将通过配发及发行代价股份及代价VLN(合称“代价证券”)及支付现金代价予以清偿。

ESR可在收购协议日期至交易完成七个营业日前之日期间发行新股份，条件是(其中包括)，该等股份将以现金为代价，按等于或高于公司商定股价(即27港元)的每股股份价格发行，且该发行的现金所得款项总额不超过10.38亿美元。

ESR表示，收购ARA有助于其创立亚太地区最大的房地产及房地资产管理公司，并成为全球第三大上市房地资产管理公司；可借助亚太地区领先的物流及数据中心平台，在新经济房地产业上继续发力；有利于从亚太地区房地产金融化受惠，预期其将代表超过2万亿美元的机会等，实现所有上市房地产管理公司中最快的资产管理规模增长。

ESR投资包括已竣工的自有物业、参与共同投资的基金和投资工具、由ESR管理的已上市房地产投资信托基金以及其他投资项目。同时，管理一系列基金和投资工具，涵盖处于不同发展阶段的优质物流物业。

中信证券此前表示，受益于亚太区域电子商务崛起、现代物流的发展，ESR管理资产需求保持强劲。ESR整个组合的出租率保持90%的健康水平，组合也较2019年更为均衡，提升了公司的资产抗风险能力。ESR目前在中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡、印度的管理金额占比分别为22.57%、26.36%、25.88%、9.95%、11.33%、3.90%。ESR亦积极探索新领域的布局机会，准备伺机进军IDC市场。

ESR业务模式与普洛斯相似

根据官网资料，ESR联动创始人为执行董事、联席首席执行官沈晋初与执行董事、联席首席执行官Stuart Gibson、非执行董事Charles Alexander de Portes。

ESR于2019年6月5日通过港交所首次聆讯后的资料显示，ESR于2016年1月由易商与红木集团合并成立。2019年11月1日，ESR正式登陆资本市场，成为2014年以来港股最大的地产行业IPO，上市后的总市值超过500亿港元。

易商物流地产平台由沈晋初创立于2011年。沈晋初毕业于中国上海交通大学，获得技术经济学学士学位；并持有中国东华大学的工商管理硕士学位。他拥有超过20年中国工业地产经验。在联合创立ESR之前，沈晋初曾担任全球物流资产公司（中国）——前称Prologis（普洛斯）中国——的高级副总裁，及DTZ Debenham Tie Leung International Property Advisers副主管。红木则是由Stuart Gibson和Charles Alexander de Portes创立于2006年，彼时专注于日本现代物流发展。

普洛斯为一家在供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。ESR采用了和普洛斯相似的业务模式。

招股说明书显示，ESR单个项目从拿地、设计、建设到租赁的全发展周期耗时约12-24个月。经专业管理、稳健运营之后，即将这些资产出售给管理的核心增益基金及投资公司或不动产投资信托基金(REITs)，利润兑现后继续进入资金循环。

截至2020年12月31日，ESR总资产管理规模为299亿美元，管理资产总建筑面积为2010万平方米。财报显示，2020年收益为3.88亿美元；税后及非控股权益后利润为2.86亿美元。截至2020年12月31日，该集团持有现金及银行结余为15亿美元，较 2019年度的8.84亿美元上升71.4%。净资产负债比率下降3.4个百份点至23.2%。

ESR2020年通过7项新私募基金募集资金35亿美元，打破筹资记录；同时实现了韩国资产的主动上市，募集资金6.5亿美元。

ESR土地储备充足，截至2020年底，该公司经营管理总面积达2010万平方米，其中1180万平方米已经建成运营，460万平方米在建，并且持有370万土地储备。

中信证券认为，该公司的整体管理/建成运营比例为1.7，未来管理费和租金增长仍较为明确。开发建设节奏合理，在规模扩大的同时，开发同步加速，开发项目竣工及开发项目动工分别达到34亿美元及32亿美元，2020年在建工程项目增加21%至47亿美元。

截至发稿，ESR报24.85港元，跌幅10.29%。

责任编辑：刘秀浩