莱坊2019年《全球豪宅指数》：德国柏林已连续两个季度排名全球豪宅指数第一

2019年9月20日（上海）—— 莱坊近日发表2019年第二季度《全球豪宅指数》，莱坊全球豪宅指数通过我们全球研究网络的数据，追踪全球46个城市的高端住宅价格走势。该指数按季度编纂，基于估值，追踪大多数城市占房地产市场前5%份额的豪宅。当前，不断加剧的经济不利因素导致豪宅价格增长放缓，促使发达市场和新兴市场的政策制定者降低利率，以期规避风险。

截至2019年6月，该指数已增长1.4%，略高于2019年3月1.3%，但仍远低于四年平均值3.8%。

虽然柏林在该指数上排名第一，但其年度增长率已从2019年3月的14.1％放缓至2019年6月的12.7％。相比之下，法兰克福的同期年度价格增幅从9.6％上升至12.0％。但是，鉴于柏林和法兰克福目前的豪宅价格分别约为每平方米11,500欧元和每平方米13,500欧元，在欧洲标准下仍具有相当的竞争力。

Ziegert Knight Frank研究部主管 Till Brühöfener-McCourt 表示：“柏林和法兰克福的房价得益于德国局势稳定。由于德国的法律、政治、文化以及最重要的经济环境都非常稳定，相较于国际其他城市，这两座城市已经成为了“避风港”。这些条件对德国国内和国际客户都十分重要，对他们而言，资产保护才是关键。此外，法兰克福还得益于再次升温的英国脱欧讨论。”

他进一步强调：“从国际上看，柏林的房价仍然处于低位（尤其是将欧洲的当地收入与当地主要市场价格比较时），增长前景非常强劲。直至 1990 年代，豪宅市场更多的还是地区性或全国性的，这一特点甚至持续至 2000 年代。柏林市场的国际化尚处于萌芽阶段。无论是在国内还是国际环境下，新的豪宅客户都会制定新的标准和实施方案，其价格敏感性也会发生改变。此外，除了已开发楼盘和历史黄金地段，柏林中心区的新黄金地段正处于开发阶段。与其他市场不同，这里没有出现供应过剩。”

莱坊亚太区住宅部主管Victoria Garrett表示：“德国目前连续两个季度位列全球豪宅指数排名第一。德国首都柏林由于该城市住宅新增供应短缺、强劲的经济体以及不断扩大的城市人口数。无论是在其豪宅市场还是主流住宅市场，过去五年涨幅明显。租金回报可观。而柏林的这些区域目前需求旺盛，除了主要位于柏林西部和西南部的现有成熟豪宅地段，例如选帝侯大街西部，邻近地区和 Mitte-Ost 等新的区位也因城市繁荣而出现了更多黄金地段，例如 Landwehrkanal 和 Mediaspree。新建筑项目包括位于米特的 Loft43、弗里德里希东部画廊的 PURE 以及格鲁内瓦尔德的 Les Deux 别墅。新的区位还体现了欧洲大都市和多层豪宅目标群体的重新国际化和专业化。”

截至2019年6月，该指数追踪的46个城市中有35个城市（76%）的房价已出现增长。在房价同比下跌的十一个城市中，伊斯坦布尔（-9.9%）和温哥华（-13.6%）的市场最为疲软。

目前，排名进入前十的欧洲城市有六个，少于上一季度的七个，因为爱丁堡（4.3％）房价增长有所放缓，排名相应降至第12位。

马德里和巴黎情况类似，年度增长率分别为5.2％和5.0％。在这两种情况中，标题数字均掩盖了周边地段的差异。

在马德里，Chamberí等区域及外部非黄金地段均表现强劲。在巴黎，左岸以第六区和第七区为代表，自2017年以来房价上涨逾11％，现已停止波动，而第十八区仍沿续其上涨趋势。

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示：“北京和广州分别排名第九和十七，在中国内地，北京（4.5％）和广州（2.7％）等一线城市的豪宅价格在2019年上半年有所增长。也许住房政策放宽的潜在可能助长了乐观情绪。 而政府再次强调“房子是用来住的”立场，所以未来豪宅市场的房价升幅将会受压。与此同时，在中国香港（0％），总体经济本应受惠各类跨境基础设施项目的开展及促进中的大湾区经济联系，但目前来看却未能消解对中美贸易战与政治纷争的担忧情绪。“

新加坡豪宅市场（0.9％）仍然低迷，因为买家逐渐适应了最新一轮监管。尽管如此，2019年截至当前的销售价格已屡创纪录。

经济增长缓慢说明了过去三个月间政策制定者试图刺激增长时出现的降息浪潮（图1）。莱坊预计该指数将在2019年下半年进一步稳定，并于2020年强势上升。

2019年第二季度莱坊全球豪宅指数

按年度百分比变化排序

城市世界地区12个月变化率3个月变化率1柏林欧洲12.7%0.0%2法兰克福欧洲12.0%0.0%3莫斯科俄罗斯及独立国家联合体9.5%1.8%4马尼拉亚洲6.2%0.8%5日内瓦欧洲6.0%1.7%6马德里欧洲5.2%3.9%7巴黎欧洲5.0%-0.7%8苏黎世欧洲4.5%1.3%9北京亚洲4.5%1.3%10德里亚洲4.4%0.0%11爱丁堡欧洲4.3%0.5%12雅加达亚洲4.1%2.8%13多伦多北美3.8%2.8%14摩纳哥欧洲3.0%3.4%15班加罗尔亚洲2.8%0.9%16台北亚洲2.8%3.2%17广州亚洲2.7%3.4%18悉尼澳大拉西亚2.5%2.0%19东京2亚洲2.3%-2.6%20布里斯班澳大拉西亚2.2%-0.7%21墨尔本澳大拉西亚2.1%0.8%22开普敦非洲2.1%-0.1%23迈阿密1 3北美1.5%0.3%24斯德哥尔摩欧洲1.4%0.5%25维也纳欧洲1.2%0.3%26旧金山1 3北美1.2%2.1%27黄金海岸**新**澳大拉西亚1.1%-0.4%28新加坡亚洲0.9%2.3%29都柏林欧洲0.8%0.7%30孟买亚洲0.8%0.2%31洛杉矶1 3北美0.7%1.5%32珀斯澳大拉西亚0.6%0.3%33米兰欧洲0.4%0.2%34曼谷亚洲0.1%0.2%35中国香港亚洲0.0%1.6%36吉隆坡亚洲-0.2%-0.3%37圣彼得堡俄罗斯及独立国家联合体-0.1%-0.9%38首尔亚洲-3.4%0.0%39上海亚洲-3.5%0.0%40纽约北美-3.7%0.5%41伦敦欧洲-4.9%-0.7%42迪拜中东-6.0%0.3%43内罗毕非洲-6.7%-1.3%44奥克兰澳大拉西亚-7.5%4.1%45伊斯坦布尔中东-9.9%-5.1%46温哥华北美-13.6%-2.4

注：纽约的数据以曼哈顿为主，洛杉矶、迈阿密和旧金山的数据有效期至2019年5月。伊斯坦布尔和开普敦的数据有效期至2019年3月。东京的价格变化取值对象为所有价格超过1亿日元的房地产。2018年第四季度，我们改变了柏林和法兰克福的数据获取方法，以反映已实现的价格，在此之前，这些数据仅基于要价。

1 基于市区主流市场的豪宅。

2 基于所有超过1亿日元的合同。

3 暂定

资料来源：除以下地区外，其他地区的数据均来自莱坊全球网络：日本（ 日本东京房地产经纪公司K e n Corporation）；纽约（StreetEasy）；洛杉矶、迈阿密和旧金山（S&P CoreLogic Case-Shiller）；柏林和法兰克福（ZIEGERT Research/ ImmobilienScout 24）；斯德哥尔摩（Svensk Mäklarstatistik）；多伦多（多伦多房地产委员会）；温哥华（温哥华房地产委员会）；苏黎世和日内瓦（Wüest Partner）；以及迪拜（房地产监察部）