探盘｜福田商圈爆发进行中，焕新升级或将铸就消费新高地？

在遍地开花的深圳商业发展中，作为商圈密度最高的行政区，福田区的商业动态极具参考和借鉴意义。无论是福田商圈内各大购物中心的焕新升级，还是福田区商圈联盟正式成立，无疑都在促进商圈的进阶和繁荣，加快福田国际消费中心城区建设。

继探访深圳罗湖、南山商圈之后，此次铱星云商将视角转向福田，带来福田星河COCO Park、皇庭广场、领展中心城、One Avenue卓悦中心、中航城君尚购物中心五大代表性商业项目的最新动态。从这几大项目的焕新升级来看，福田商业既契合商办客群提升消费品质，又迎合家庭、年轻客群融入多元化、潮流化个性，重新定义圈层生活。

福田星河COCO Park

全年销售额破28亿，客流量达3000万人次，超150家品牌销售深圳前三，近70家品牌破千万……这一亮眼的数据，正是福田星河COCO Park开业的第15周年交出的一份成绩单，也是围绕年轻化消费群体进行系列化升级的成果。

近日，铱星云商走访福田星河COCO Park时观察到，在商场的3楼天台，打造了新一轮的“TIAN TAI MARKET”。此次天台夜市不仅引进夜包子、兰记冰糖葫芦、章鱼烧等网红小吃，还带来一番赏、黑胶唱片所、塔罗牌、欢乐套套圈等好玩又新潮的店铺，大大增强了可逛性与互动性。

由于铱星云商探访时为工作日白天，现场客流并不多，但从社交平台可以看到，夜晚借助天台优势及品牌、活动吸引力，涌入大量年轻客流。

而在品牌焕新方面，2021年福田星河COCO Park引入的阿迪达斯品牌中心店、SHAKE SHACK福田首店、Mango Tree深圳首店等30多家品牌深圳或区域首店已开业；今年项目也进行了大幅度的品牌调整，引进新加坡米其林美食地标狮·拾久品牌国内首店、新国潮WAT跨界鸡尾酒吧华南首店、萄木福田首店等，以“首店”的形式触发年轻人的猎奇效应。

在走访过程中，铱星云商看到米其林必登榜潮汕菜海门鱼仔深圳首店、新斗记福田首店、虎头局渣打饼行、太二酸菜鱼等餐饮品牌已围挡待开业。

此外，围挡中的品牌还有蕉下4.0版本全国首店、nobaday福田首店、TOP TOY电竞主题店、潘多拉、OVV、rayban、TARA医疗水光中心、松下电器等，还有少部分围挡未释放品牌信息。可见，体味到这一布局的有效性，“调整改造”依然是福田星河COCO Park2022年的一大关键词。

皇庭广场

位于福田CBD中心位置的皇庭广场，北倚市民中心，南接会展中心，是深圳地铁1、4号线上盖物业，地理位置十分优越。但在今年3月份，皇庭国际释放出的“深圳皇庭广场挂牌转让事项正在推进，目前已有几个意向客户在程序进行中”的消息，引发业内不少热议。

目前，皇庭广场正常营业中，商场和商户日常经营未受影响，项目还在品牌调整上进行大布局。据官方透露，皇庭广场2021年调整品牌100多家。

其中，项目引进谭仔米线内地首店；烁夜5D、阿维塔、琅·川菜等全国首店；聚十三、M-one、小柴米等华南首店；谢谢锅、张拉拉、渔泊汇、丘大叔、700CC、嘟嘟泰国小馆、品也鲍鱼鸡、港究茶等多家深圳首店，还有小辣椒购物中心首店等，进一步丰富场内的业态和品牌矩阵的同时，与周边其他商场实现了差异化。

铱星云商在走访时发现，皇庭广场场内还有多家品牌已围挡待开业，包括摩打食堂深圳首店、文通冰室、沃尔沃汽车、太平鸟风尚男装、BA饰物局等，原计划4月3日开业的桃花朵朵目前还在围挡中。

值得一提的是，去年开业的烁夜5D全国首店现已闭店，采访周边门店人员了解到，闭店原因主要是受疫情影响，暂停堂食等让烁夜5D的经营受到冲击。蔡澜港式点心专门店也暂停营业，项目客服人员表示“撤店中”，后续会有哪些品牌补位值得期待。

领展中心城

今年1月16日，领展中心城重装开业，定位为“福田中轴线上的都市桃源”，由内而外贯彻“绿色”设计，比如绿地面积超18000平方米，总绿化率达到43.1%，场内的植物多达36种等。

重装改造后的领展中心城，对场内商户也进行了重新规划，商户数量增加了20%。例如，项目重新规划了TOY CITY、FILA、北欧时刻、蔡澜越南粉等品牌；尤其是针对亲子客群需求，引入MELAND福田旗舰店、FUNDOLAND全国旗舰店、加入苏宁零售概念的家乐福华南首家精品旗舰店等主力店。

同时，为了满足周边商务人士对中高端餐饮、网红类餐饮的需求，领展中心城还首批引入Revolucion Cocktail革命酒吧深圳首店、胡桃里升级全国旗舰店、CHAOS全国首店等特色餐饮主力店。

重装后首次探访过程中，铱星云商深刻感受到领展中心城在建筑设计、空间动线、品牌焕新等方面，带来的耳目一新的惊喜；项目还时常举办一些营销活动，增强了“绿色”属性，营造出轻松、休闲的购物氛围。

目前，场内的外婆家深圳全新概念店、魅KTV旗舰店等品牌正在围挡待开业中，ACC超级饰因内部调整暂停营业，还有不少围挡以多品牌指引形式呈现，未释放具体的品牌信息，或许领展中心城新一轮的品牌调整即将到来。

One Avenue卓悦中心

今年2月中旬，One Avenue卓悦中心（以下简称“卓悦中心”）北区正式亮相，共计约4.8万平方米，引进超过70家全新生活方式品牌，包括X11潮玩博物馆深圳首店、手工自行车品牌BROMPTON华南首店、艺术潮玩买手店Urban Shelter、美学家居品牌梵几FNJI等。

在餐饮规划方面，以“米其林+黑珍珠+首店”的特色餐饮组合，卓悦中心北区带来L'Avenue华南首店、黑珍珠二钻餐厅雍雅合鲜华南首店、人气西餐品牌The Eating Table深圳首店、HOT CHARCOAL柴可深圳首店等，形成了高端餐饮业态矩阵；还引进山池咖啡全国首店、萄木、M STAND、树懒咖啡等餐饮品牌，满足福田CBD大量的商务场景及年轻社交需求。

值得一提的是，奢侈品高定婚纱品牌VERA WANG华南首店也落户于卓悦中心北区，将以独栋形式呈现，铱星云商探访时发现门店尚未开业。

卓悦中心东、西区内，猫爪烤肉深圳首店、天丼国内首店、半藏寿司、虎头局渣打饼行、HUG、AIGIE、nununu等多个品牌围挡待开业。

卓悦中心场内的粤集、The M因品牌内部升级暂停营业中，而升级中的ARMANI beauty即将开幕。

据相关数据显示，卓悦中心2021年销售额达26.5亿，同比增长25%，可见围绕“高端旗舰+独家首店”着重发力，凸显出项目的竞争优势。2022年，随着卓悦中心北区众多个性化门店进驻，东西区品牌调整不断完善，将进一步提升项目的品质感。

中航城君尚购物中心

4月22日，中航城君尚购物中心（以下简称“中航城君尚”）以“陌境双生”为主题打造元宇宙时装周，6位虚拟META GIRLS空降深圳首个垂直巨幕裸眼3D，带来沉浸式AR超写实互动，吸引一大批现场观众拍照打卡。此外，中航城君尚还在抖音平台打造直播云端秀场，携手30+品牌时尚大秀发掘穿搭灵感，还有百万网红博主带领大家云逛街、觅美食。

其实，这些营销活动只是中航城君尚探索年轻人潮燃生活方式的其中一环。自去年5月正式更名后，中航城君尚的运营战略也迎来升级，以“沉浸式潮燃生活集合地”为定位，带来首届潮玩文化节“敢潮计划”，还率先打造成“全国首家黑科技体验型购物中心”，在场景、营销、品牌等全方位升级。

比如围绕黑科技定位，中航城君尚打造了麦当劳、野萃山、奈雪PRO、伏见桃山、LOLY POPING、比音勒芬等全国首家黑科技体验店。

2021年，项目还引入ELLASSAY、LEGO、蔚来、小鹏、MLB、Levis、NB1906、林清轩、焦下等零售品牌，徐记海鲜、大馥烧肉酒场、凑凑、椿风、M stand、泽田本家等餐饮品牌，还有白日梦撸猪社、玩家国度、指典世家等众多品牌配套；今年还引进鲍师傅糕点、茄子恰恰等，进一步丰富项目的商业内容。

据铱星云商不完全统计，中航城君尚正在围挡中的品牌有十余个，包括霸王茶姬首家深圳旗舰店、冯四孃翘脚牛肉、伏小桃、马记永等餐饮品牌。

围挡的还有QQ family福田首店、OPPO 3.0形象体验店、女装品牌ARIOSE、ochirly、男装品牌VICUTU等零售品牌，以及华润堂、H&M门店正在升级中，这些品牌的落地将进一步提升项目的潮流、时尚属性。

商业观察

存量时代下，商业竞争日益激烈，如何突出重围成为购物中心运营的关键。剖析福田区这五大代表性购物中心，有的以重装来提档升级，提升项目的影响力；有的开辟新的商业区域，进一步提升项目的品质；有的打造个性化标签，力求以差异化突围……这一系列举措，预示着福田商圈实力在不断提升。

不仅如此，新玩家的入场也为福田商圈带来更多的商业内容，聚焦圈层布局的动作越来越鲜明。比如1月8日亮相的绿景佐阾红树林购物中心，延续绿景佐阾社区客厅理念，凸显邻里、亲和的商业氛围，是深圳首家提出“自然亲和 社区共享”美学生活中心。

同样将在2022年亮相的中洲湾C Future City，是一个超130万㎡的创新型城市综合体，商业总体量16万㎡，由集中式shopping mall和开放式公园街区组成。

项目规划有十大艺术独栋、十大主题广场、七大艺术中心，此前官宣的品牌矩阵包括TSUTAYA BOOKSTORE|茑屋华南首店、PUBLIC TOKYO华南首家城市旗舰店、棟梁DONGLIANG华南旗舰店等首店或旗舰店品牌，可见这里将成为创意、科技、艺术、文化等领域爱好者的聚集地。

未来，通过存量项目的不断改造升级，新商业项目的丰富内容加持，福田商圈联盟将更加紧密，形成的集聚效应将大大提升区域整体消费实力，甚至将吸引周边区域消费人群涌入。届时，福田商圈的影响力也将得以提升，加快建设成国际消费中心城区。

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