苏州楼市20年——玲珑、湖东的崛起

很早之前就打算花些时间写一个专栏，主题差不多是苏州楼市过去20年的发展史这类，因为翻阅资料比较多，整理工作一直断断续续，继上篇《苏州楼市20年——湖西时代》后，本文接着往下

以下是正文：

2002年8月28日，第一家进驻园区的金融机构——中国银行向建屋集团提供10亿贷款，作为金鸡湖东岸的开发资金支持，在备受瞩目的“建屋中行10亿元银企签约仪式”上，建屋集团高调放出风声，湖东第一处住宅"东湖大郡"即将开盘。

2002年9月30日，苏州工业园区以挂牌竞标的方式成功出让一住宅开发地块，该地块位于园区金鸡湖北部玲珑湾，是园区规划住宅开发的黄金地块，也是园区湖西以外地块第一次挂牌出让，由浙江南都房产集团有限公司以楼面价1518元／平方米、总价12.8亿成交，竞得地块编号为苏园土挂（2002）01地块的土地使用权。

2002年那个秋天，金鸡湖畔的两个第一，宣告了园区二、三期开发正式开始。

01.湖东首个住宅小区

东湖大郡一期是湖东第一个住宅，2002年11月正式开工，尽管2002年8月建屋对外放风说很快就要开盘，但东湖大郡一期实际开盘时间拖到了2003年初。

由于是湖东第一个住宅，无论是建屋还是园区管委会，对东湖大郡一期期望值都较高，能不能让当时的购房者从湖西转移到湖东这边，东湖大郡一期身兼重任，因此在开盘前，官方造势自然也在所难免。

2003年2月27日，园区举办了首场土拍，围绕湖东邻里一圈5块地出让。

其中1/2号地被栖霞建设拿下，两块地楼面价最贵，全部1500+元/㎡，如今的枫情水岸；3号地块被建屋拿下，如今的东湖大郡3期，楼面价1325元/㎡；4号地块被园区华成拿下，如今的东湖春之韵地块，楼面价1435元/㎡；5号地还是被建屋拿下，如今的东湖大郡2期&欧洲城地块，楼面价1472元/㎡。

2003年园区首场土拍

看过上篇湖西时代的看官或许记得，2003年初湖西房价齐头迈进4字头，并且以大户型为主，刚需购房者苦不堪言，由于当时湖东仍处于远郊地区，大多购房者寄希望东湖大郡开盘价不超3000，能给他们一个轻松上车的机会。

不管20年前还是20年后，普通购房者们始终背负高房价这座大山。

幸运的是，20年前那批购房者赶上了时代红利，无论个人收入还是房价都大幅上涨，对未来无所畏惧；20年后的购房者相比之下就失色许多，尤其经历今年降薪、裁员潮，谁也不知道未来会是什么颜色。

2003年3月14日，东湖大郡一期正式对外，按照当时贵宾卡排号先后通知选房，园区湖东的第一个项目，也是首个公积金优购房项目，也是这么多年来唯一一个优购房项目，当年在园区缴纳公积金，买东湖大郡可以打8折，园区公积金巅峰时刻，也定格在20年前。

在优购房的助推下，东湖大郡一期以购房者意想不到而又期待的价格入市，一期开盘均价3250元/㎡（园区公积金打8折），大户型为主，一共32幢多层+小高层，购买群体以当年园区公务员为主，开盘前“房牛”光一张嘉宾卡转让费就高达万元，一期开盘200多套房源，当天全部售罄。

就这样，在土拍+东湖大郡开盘热销的刺激下，湖东楼市掀开了序幕。

建设中的东湖大郡一期

02.湖东首个学校和邻里中心

2003年3月27日，湖东邻里中心正式破土建设，继新城、贵都后，这是园区第三个邻里中心，也是湖东首个邻里中心，同时近3万方面积是早期邻里中心中最大的一个。

2004年8月18日，湖东邻里中心盛大开业，为当年荒僻的湖东，注入了一丝商业气息，历经10多年，见证金鸡湖东岸从农田到月光码头CBD、文化博览中心、国金中心光阴的变迁。

讲完湖东第一个商业配套，再讲一下湖东第一所学校。

2003年9月5日，湖东中学和湖东小学开工建设，中学是12轨36班，小学是8轨46班，2004年9月1日开始招生。

湖东中学落成验收后，命名为园区三中，最初该校分别有高中和初中部，2008年9月初高中分设，初中部命名为园区十中，高中部后来于2010年改名为西交大附中，2018年初中部的园区十中跟星洲中学合并成立为西交大附中初中部。

湖东小学落成后，命名为园区二实小，一直沿用至今。

继续聊回楼市

2003年整个园区楼市聚焦度还停留在湖西，湖西以外除了东湖大郡一个楼盘，其他楼盘都未入市，但地该拍的都拍了，属于那个年代的开发商早已摩拳擦掌起来。

2003年10月22日，湖东邻里板块再次土拍，合计拿出了6块地，新朋友也该出来露个脸了。

第一块地是金湖湾项目，当年仁恒和晋合还没分家，算是上海仁恒首入苏州第一个项目，后来分家后给了晋合，项目至今还是湖东那一片改善豪宅，晋合品质经受住了时间的考验。

2003年顺驰在苏州大放光彩，先是10月22日土拍，豪掷6亿，分别以1959/2044元/㎡，拿下湖东2/3两块地拿下；紧接着12月又花了27.33亿以1673元/㎡拿下凤凰城地块。

2003年8月，孙宏斌在重庆联席会上定下顺驰2004年百亿销售目标，台下的王石当场劝到“小孙，是不是要注意控制风险 ？”最终高负债、快周转的顺驰，倒在了全国第一轮调控后，于2006年卖身路劲，当然这都是后话。

04号地块被栖霞以2.16亿，楼面价1574元/㎡拿下，也就是如今的自由水岸项目，从栖霞最初的定位来讲，首入苏州的枫情水岸要高于后来的刚改自由水岸。

05号地块被永新置地拿下，也就是如今的东湖林语；06号地块被曾经的龙头房企中华企业以4.81亿，以楼面价1946元/㎡拿下，也就是如今的第五元素地块。

2003年10月22日这轮土拍结束后，湖东邻里核心地块在一年之内全部出让完毕，2万人组团的大型居住社区，即将上线。

03.玲珑、玲珑！

2003年4月2日，金鸡湖大桥正式开工建设，现代大道迈出了东扩的步伐。

2004年1月，金鸡湖大桥全线通车，3月28日，玲珑湾售楼处也正式对外公开，该项目由浙江南都2002年9月30日以楼面价1518元／平方米、总价12.8亿拿下，跟建屋合作开发。

没错，你没看错，早年的玲珑湾，其实也有一点点建屋的基因。

早在2003年11月，南都跟建屋联手推出玲珑汇俱乐部，加入该俱乐部条件很简单

01.做玲珑湾的业主，免费加入。

02.去中国银行申请一张“南都建屋联名卡”，并在卡中预存2W冻结资金。

加入玲珑汇俱乐部的好处就是，会员可以优先购房。

2004年4月13日，玲珑湾三区开盘，推广名称叫云领，开盘均价毛坯4400元/㎡，精装的6200元/㎡。

由于当年苏虹东路高压线跟工厂环绕，界面着实不好看，加上2004年全国楼市开启第一轮调控，玲珑湾三区首次开盘，去化其实很一般。

以前购房者可不管玲珑不玲珑，只看价格，加上又是后排，这也注定三区首开竞品是东湖大郡二期、东湖春之韵、还有高尔夫花园等新楼盘。

当时玲珑整个板块还只有玲珑湾一个楼盘，直到2004年4月21日，玲珑板块土拍潮袭来。

1号地块被中海以总价5.5亿、楼面价3438元/㎡拿下，是中海在苏州的第一块地，首进苏州，所以当年湖滨壹号的推广名是非常有寓意的。

2号地块是和风雅致，当年是被上海顺景以3337元/㎡拿下的，后来不知道为什么退了，直到2007年6月又重新拿出来土拍，被日被大和拿下。

3-5号地块是玲珑板块又一大地主雅戈尔帝国，合计砸下14.1亿拿下了3块地；6号地块是天地源橄榄湾，楼面价2564元/㎡，相比玲珑板块，并不算便宜。

同样是2004年那场土拍，万科园区抢地失败，留下一句园区地价偏离它的价值，拂衣而去。

从上文讲到的几次土拍可以看出来，当年拍地节奏是越拍越贵，03年第一场土拍，楼面均价1500元/㎡，03年第二场土拍，楼面均价2000元/㎡，04年第一场土拍，楼面均价直接刷到了3000元/㎡。

地价猛涨，房价自然也不会闲着，是时候把视角切回到湖东板块了。

04.湖东新房大爆发

2004年4月25日，老朋友东湖大郡二期对外开盘，毛坯均价4400元/㎡，并且只有少量公积金优购房，相比一年前直接上涨1500元/㎡。

真是一年不买房，一年又白忙。

2004年4月28日，东湖春之韵首次对外开盘，均价4900元/㎡，以多层、小高层、高层为主，一期绿化率高达50%+，主打景观视野。

04年住博会春之韵展点

2004年6月12日，顺驰湖畔天城首次对外开盘，均价5100元/㎡，主打高端改善，以欧式风格为主，营销路线也是融创风格前身，各种强调自己高端，看不上其他楼盘。

同样是2004年8月7日，玲珑湾二区正式开盘，推广名领秀，开盘均价5300元/㎡，加上之前开盘的三区，跟湖东领里一众新房竞品的火热。

所以早期在万科还没有收购南都的时候，玲珑湾竞品就是东湖大郡二期、东湖春之韵、湖畔天城等小区。

2004年11月6日，老地主栖霞的枫情水岸一期对外开盘，因为临湖较近，加上邻里中心的加持，枫情水岸热度是几个新盘中最高的一个，一期开盘均价5300元/㎡，连样板间和正式售楼处都没有就直接开盘，也是奇葩的很。

2004年11月25日，湖东又一次土拍，继上半年的玲珑后，这次年底压轴土拍，更是拿出了少量环湖别墅用地。

07号地块被中海拿下，也就是半岛华府，楼面价4319元/㎡，溢价率35%，别墅用地，当年的地王，也是中海在苏州的第一个项目，尽管上半年的湖滨壹号地块是第一块地，然而中海当年定的方向，还是先用半岛华府的别墅，打开在苏州的知名度。

08号地被老地主建屋拿下，也就是伊顿小镇，楼面价2363元/㎡，目前湖东改善住宅之一，前排沿湖别墅湖东板块的顶豪之一。

09号地块被中新拿下，做的德邑别墅，湖东板块的顶豪之一，楼面价2635元/㎡。

10号地块被新人南山拿下，南山丽舍项目，楼面价2844元/㎡，当年主打欧风，加上隔壁伊顿小镇（半岛华府也式），每次从中新大道转星湖街，都有种穿越乱入的感觉。

至此，湖东邻里周边的地块出让的都差不多了，相比2003年孤零零一个新房东湖大郡，2004湖东新房开始井喷，并且随着大量土拍，无论是地价还是房价亦或是热度，都水涨船高，就在当年已经买房的业主和开发商都憧憬明年房价要涨多少的时候，第一次全国调控来袭。

2004年10月，央行上调贷款基准利率（房贷利率），9年来首次加息，吹响了那轮调控的号角。

2005 年3月26日，早春刚到，楼市就赢来当头一棒。

国务院办公厅 下发《关于切实稳定住房价格的通知》，“老国八条”出台，房地产首次面临全方位调控，当年堪称史上最严厉调控。

在连续多条政策的打压下，全国房价迎来了一次下跌潮，楼市不再火热，新房也开始滞销。

最先扛不住的就是当年的顺驰，高负债、快周转能够迅速把基本盘扩大，一旦反噬起来却也让人后怕。

2004年9月凤凰城开盘，园区“顺驰双城记”当年还是很有影响力，然而时不予人，在那轮调控周期中，顺驰最终没能熬下来，凤凰城、湖畔天城后来交付也一再延期。

2005年4月，顺驰湖畔天城D区加推，相比之前5400元均价下调到5000元/㎡，打响了降价跑量第一枪，并且从6月开始，顺驰一直接营销起了无理由退房，12月，资金链越发紧张的顺驰直接把湖畔天城价格下调到了4500，相比去年年底整整降了1000元/㎡。

然而再怎么自救，顺驰的结局从04年8月港股上市失败就已经注定，加上2005年调控突然袭来，最终只能落得一个卖身离场。

2006年9月，顺驰卖身55%股权给路劲，湖畔天城、凤凰城的开发权也易主，后来凤凰城地块，路劲一直开发到2018年澜山澜才结束，也算一笔极其成功的收购案例，当然这都是后话，等奥体篇再谈。

相比当年顺驰的窘迫，老地主建屋的日子就滋润许多。

2005年3月，东湖大郡3期对外加推，推广名自由都市，主打中小户型面积段，均价5400元/㎡，由于东湖大郡1-2期前两年积累的名气，大郡3期在当时湖东市场，不仅是最贵的，而且是最好卖的。

现在各位看官觉得老破旧的东湖大郡，当年可是一直霸着园区销冠的位置。

对了，还有个老朋友，湖东第二个楼盘，东湖春之韵当时一期销售已经接近尾盘，在年底临近交付的时候，打了9折以4700元/㎡的价格成功售罄，害的一期开盘抢到房的老业主一直念叨着，一期开盘买的，就是这个小区最贵的。

另外也说一句，东湖春之韵这个楼盘跟东湖大郡没有任何关系，从开发商到建筑风格都是不一样的，贝壳和我爱我家上面把东湖春之韵称为东湖大郡五期，其实只是按照公安编号定的。（左边黄色是东湖大郡三期，右边圆筒楼是春之韵，可以明显看出外立面区别）

还有个老朋友，枫情水岸2005年3月18日售楼处才正式对外公开，同一天加推了一期的湖景住宅，均价5500元/㎡。

枫情水岸这个楼盘当年定位就偏改善，小区水景较多，以落地窗为主，加上二期香槟金的铝板，以及早年西边无敌的湖景视野，因此枫情水岸是当年湖东热度最高的小区。

小区跨度较大，一期是2004年11月开盘的，开盘均价5300元/㎡，06年6月份左右一期交付，当时一期只剩少量尾盘，均价抬到了5800元/㎡。

二期是08年8月才开盘的，开盘均价8300元/㎡，二期交付时间是12年6月，新房一直卖到13年6月还有最后一幢才拿出来，湖景精装，均价19000元/㎡，比同期的中央景城贵了5000左右/㎡。

可以说枫情水岸销售周期贯彻了整个湖东的开发时间，从03年拿地，到04年开盘，再到13年结案，跨度整整10年，也算见证了湖东崛起的过程。

建设中的枫情水岸

2005年，湖东板块除了几位老朋友们，其他几个新房也是时候入场了。

2005年8月，栖霞的另一个项目IALA国际水岸（自由水岸）首次开盘，主打刚需小户型，75/99㎡是主力户型，开盘均价4900元/㎡，定位比枫情差一下，公区有点类似，大水景、灌木绿化算是比较有特色的。

同样，这个项目也卖了很久，2009年底，国际水岸岛域最后两幢开盘，124/142㎡户型，均价8800元/㎡，相比05年开盘涨幅接近翻倍。

考虑自由水岸也是03年拿的地，同样是03年同吃湖东两块地，栖霞真的在湖东赚发了。

2005年10月1日，东湖林语开盘，均价4950元/㎡。这个项目也是个奇葩，销售周期比对面自由水岸还长，一直到2010年还有房子在卖，均价差不多10000元/㎡。更奇葩的是，小区交付时间从一期的06年12月、到二期的08年12月、再到三期的10年6月，跨度也很大，各位看这个小区二手房一定要仔细区分，房龄还是比较明显的。

2005年10月15日，金湖湾花园首次开盘，精装，均价8000元/㎡，比周边小区贵了3000元，其实仁恒在苏州的第一个项目可以说实金湖湾花园，当年推广营销就是以仁恒的名义来的，首次开盘主要购买群体以上海的仁恒粉为主，占比超过了60%。

2006年7月，仁恒跟晋合分家了，晋合继承了仁恒在苏州的所有项目，包括2005年拍的晋合水巷那块地，仁恒另起炉灶，从产品上看，两家房企都主打新加坡花园水景住宅，以改善客群为主，风格非常类似。

金湖湾收官是在2007年7月1日，推出了楼王10#，220㎡，当年售价1.2万，比周边的普通小区贵了将近5000左右。

今年3月19日，刚刚成交的220㎡同户型1330万，同样是周边小区最贵的大平层，所以贵的东西只有一个缺点，就是贵。

2005年11月，老地主建屋的欧洲城跟伊顿小镇同时开盘。

光从小区名字就能听出来，这两个小区都是欧式风格，尤其伊顿小镇那一口小钟楼，英伦气息十足。

欧洲城地块是跟东湖大郡二期连在一起的，建屋03年拿的地，当年推广的时候，很多购房者都喜欢称为东湖大郡5期，05年11月19日首次开盘的，首开均价5000元/㎡，2006年3月，因为市场持续下滑，欧洲城又搞了旭电公司团购，价格降到了4700元/㎡，加上小区本身又有500多套供电局代建房源。所以欧洲城差不多06年年底就结案了，结案均价5500左右。

伊顿小镇当年做的英式城堡围合设计，洋房层高3.2米至今都没几个小区能做到，05年11月26日首次开盘，洋房均价6800元/㎡，比周边普通住宅贵了2000元/㎡左右，别墅均价1万，跟隔壁德邑差不多价格，只要在伊顿小镇买了房的，基本都会送两本定制绘本，男的送的是绅士，女的送的是淑女，总之，就是要把英伦风绅士淑女路线走到底。

伊顿小镇洋房因为价格比较高，卖的其实挺一般的，加上当时正处于调控周期，一直到09年6月，都还有房子在卖，当时均价8800元/㎡，当时伊顿小镇刚交付，房子是真的非常漂亮。

早年伊顿小镇

话说当年周边几个竞品别墅都是欧风，德邑是德系建筑风格、伊顿是英式风格、中海半岛华府是意式风格、南山丽舍是法式风格，所以上文麦子讲了，每次从中新大道转星湖街，都会有种穿越乱入的感觉。

如果对湖东邻里那一片熟悉些的，应该会发现，板块绝大多数小区，都已出现，接下来一起看看当年的玲珑是否还在蛰伏？

06.玲珑三杰的峥嵘岁月

2005年对玲珑板块发生了一件大事。

这年3月3日，万科并购浙江南都，曲线获得了玲珑湾的开发权，也是万科首进苏州的第一个项目。

2004年4月园区土拍，抢地失败后万科集团副总经理丁长峰对记者说

“我觉得工业园区的地价已经偏离了它的价值。万科对苏州市场研究、准备了两年，但是，我们最后决定还是不进去”

2005年3月刚刚并购南都，万科王石就迫不及待的宣布，“苏州园区玲珑湾地块是万科决定并购浙江南都一大重要因素”

果然开发商的嘴，就跟托尼老师一样，没有一句真话。

万科并购南都后，因为流程还没走完，南都又接着卖了1区跟6区，直到5区开始，才由万科接手。

2005年5月11日，玲珑湾前排湖景一区领谛开盘，全湖景大平层260㎡，均价11000，当年除了中茵皇冠（1.4w），整个园区新房就属玲珑湾一区最贵。

2005年国庆，中海湖滨一号放风即将开盘，结果10月15日，玲珑湾六区抢先一步对外开盘，均价5300元/㎡，因为直面湖滨一号的竞争，开盘效果不佳。

再联系下上文湖东板块，当年玲珑湾六区售价基本是跟枫情水岸一期持平，远低于金湖湾花园。

后来玲珑湾由万科接手，重新定位了小区，玲珑湾五区是整个项目的分水岭，五区之前，是属于南都的风格，五区之后属于万科，玲珑湾的鄙视链就是湖景＞万科区＞南都区，之前一篇文章详细讲过，《玲珑湾的故事》，本文省点笔墨，留个其他两个新人。

玲珑板块的其他新房，也该入场了。

早年玲珑湾

2005年10月22日，中海湖滨壹号对外开盘，玲珑板块第二个住宅小区终于姗姗来迟，1/5#首开均价5500元/㎡，比玲珑湾六区贵一点，面积段73-143㎡，去化率85%，在那个调控的年代，交出了完美的答卷。

2005年12月10日，中海湖滨壹号洋房首次对外，95-165㎡，对外售价8100元/㎡，直接拉爆了区域均价。

可以说早期的中海湖滨壹号定位非常精准，当年销售一直是压着玲珑湾，直到玲珑湾四区瀚庭（万科瀚庭）入市，错层竞争（主打高改）才有所缓解。

2006年9月23日，中海湖滨壹号二期开盘，均价6600元/㎡，当天去化80%；2007年1月，23/24/39#湖景楼王加推，均价已经涨到了8800元/㎡。

2007年6月，45#177㎡大平层压轴入市，均价1.6W精装，然而07年是调控大年，尤其08年初，金融危机的叠加影响下，湖滨壹号177㎡大平层其实是整个小区最难卖的产品，一直到09年初，才完成清盘。

湖滨壹号这个盘销售周期很快，除了尾盘177㎡遭遇市场寒流，其他时间段销售一直领跑园区，或许也是因为半岛华府和湖滨壹号的成功，加深了中海布局园区的信念，05年12月又分别以10.3和3.5亿相继拿下当年园区地王（御湖熙岸）和星湖国际地块。

中海的园区时代，从湖滨壹号正式扬帆起航。

06年11月湖滨壹号加推

该聊聊玲珑三杰最后入场的雅戈尔了，又一个巨无霸项目。

雅戈尔未来城是2004年跟中海湖滨壹号同一天拍的地，因为体量极大，产品定位和规划时间较长，对外销售周期晚了中海一年。

很多人问过麦子，这个雅戈尔和卖衣服的雅戈尔有什么关系？

简单点理解，就是当年雅戈尔靠服装业务赚了钱，转身投入房地产市场，毕竟那些年万物尽头都是地产，又是浙江的企业，不搞个副业房地产都不好意思说自己是浙江的。

再讲个有趣的是，当年信息交流比较闭塞嘛，每个城市土拍都会有针对外地企业的推介会，那些年浙江炒房之风非常旺，温州炒房团更是家喻户晓，然后2006年之前园区或者苏州的土拍，第一场推介会往往都安排在杭州那边的酒店，也有去温州的，最后一场才会回到苏州，所以2000年初的时候，浙系开发商在苏州拿了非常非常多的地，比如嘉业的（阳光城系列）、玲珑湾的南都、雅戈尔未来城等等。

以前卖地就跟招商一样，往往还要官方背书才有效果，当年地产商都是地方的座上客，哪像现在牛夫人，扯远了，继续往下讲。

雅戈尔一期开盘的是YARK公馆，也就是如今的雷迪森，06年6月24日开盘的，主打5星级酒店公寓，跟当年的和乔丽晶一样，24小时管家服务，一期开盘B座精装，均价7000元/㎡；C座毛坯5400元/㎡。

话说当年那个背景，购房者都没什么钱，又向往西式生活（当年那么多欧式建筑就清楚了），然后这种低总价公寓，一营销英式管家式服务，销量都非常好。

无论当年的和乔丽晶还是YARK公馆都利用了购房者这种心理，当然英式管家服务除了在售楼处能看看，等房子交付了，都是老大爷保安，心理落差贼大。

还是那句话，不要相信开发商的嘴，跟托尼老师一样。

YARK公馆最贵的就是D座雷迪森，同样是06年对外销售的，当时营销路线跟中茵皇冠一期小户一样，搞了酒店式公寓，托管给雷迪森5星酒店，然后年回报率8%，简直火的不行，小户型非常非常好卖。

后来07年6月，D座又搞了个君邸88，营销成5星酒店之上精品住宅，又有金鸡湖湖景，简直拉风的不行。当然价格也不菲，就是雷迪森公寓那个130㎡的户型，精装均价1.1W，买房送车位，比当时同一批的雅戈尔泊爵贵了接近5000元/㎡。

06年yark公馆一期开盘

以上基本就是YARK公馆的故事了，接着讲雅戈尔二期未来城泊爵。

泊爵是2007年6月24日首次开盘的，均价6400元/㎡，后排的非湖景。

那个时候湖滨一号只剩前排湖景楼王在卖，均价8800元/㎡，玲珑湾也正式被万科接手，四区瀚庭推出来均价直接1.4W，所以泊爵当时根本就没竞品，非常好卖。

差不多从07年6月卖到07年9月，短短3个月时间，泊爵从后排卖到了前排，均价也从一期的6400卖到了前排三期的8700.

另外补充一点，泊爵当年的营销词是LAKE KING，翻译过来就是无敌湖景，跟湖滨壹号前排差不多的，所以整体价格也相差无几。

08年建设中的泊爵

07年下半年，是第一轮全国调控周期最惨的时候，全年3、5、7、8、9、12月合计6次加息，并10次上调存款准备金，该年房贷利率高达7%+，再加上08年初的金融危机，当时房地产市场真的人人自危。

现在很多购房者一听到08年就想到4万亿，然后误以为08年房价大涨，其实07年下半年到08年下半年，房价下跌非常多，尤其08年3月，万科在全国打响降价第一枪，8折优惠，把万科推上了舆论的风口。

直到08年9月开始救市，房价才有所持稳，09年1月7折利率出台，房价逐渐上涨，那轮调控周期真正大涨的年份是09-10年。

了解了这层背景，我们接着往下看。

2008年7月，雅戈尔潇邦开盘，主打小户76-126㎡，均价7250元/㎡，然后当时市场分成两派，一派是碧桂园为首的，发表声明承诺不会降价，另一派就是万科、鑫苑为首的，不管三七二十一，降价了再说。

市场寒流下，潇邦开盘自然没好到哪里去，后来偷偷摸摸降价了两轮，最低的时候均价只有6500左右。

然后就是09年放水，楼市一路向上，潇邦差不多是09年底，基本慢慢出清，收官价在9000多，也算帮第一批买房的业主涨了回来。

09年建设中的潇邦

该讲最后一期风尚了，风尚是在10年5月入市的，当时楼市已经涨完一轮，风尚的开盘价1.2-1.4W，当然跟同期和风雅致、玲珑湾7/8区比，风尚算是非常便宜的。

风尚的户型段比潇邦要大不少，主打改善，有洋房和小高层，面积段83-170㎡，风尚收官差不多是在12年6月，173㎡的洋房均价1.3W。

风尚面积段

06.湖东邻里新房收官

回到湖东邻里板块，把时间线拨回到2006年。

继上文讲了金湖湾、伊顿小镇入市后，湖东邻里所剩的新房其实不多了，按照时间线，接着往下唠。

2006年3月11日，老地主中华企业的第五元素终于拿出来了，拿地1年多才开始卖，毕竟曾经的大地主，要照顾的盘子比较多，忙不过来很正常。

第五元素的开盘价是5200元/㎡，跟东湖林语、自由水岸这两小区一样，销售周期比较长，一直到2010年4月才加推最后一幢，熬过一轮调控周期，尾盘收官价格直接飙倒12000元/㎡，跟上文雅戈尔风尚差不多同一价位。

2006年6月17日，南山丽舍（巴黎印象）也首次入场，均价5700元/㎡，当年的法式豪宅，如今小区早已破旧不堪，没有优质物业的加持，终究没能敌得过时间。

2007年8月，建屋代建的公务员小区东城郡拿出了少量房源对外出售，135/160㎡纯大户型，均价6000元/㎡，这个小区在大户型改善为主的今天，还蛮吃香的。

2007年9月，老同志中新的澳韵花园正式开盘，主打小面积、低总价，开盘均价6800元/㎡，话说澳韵是当年的现象级楼盘，因为面积段小，总价低，又是小高层，还有边户，对刚需来讲简直再合适不过。

到了2007年，其实整个湖东邻里线差不多就该结束了（中粮本岸都是别墅，10年入市的，本文就不讨论），接下来讲讲板块里最后一个入市的普通住宅吧。

2007年12月22日，朗诗国际街区首次开盘，全篇读下来的读者应该明白这个时间点，楼市最凄惨的时候。

国际街区是朗诗在苏州的第一个项目，主打精装科技住宅，因为也是苏州首个科技住宅，不知道是不是因为这个缘故，朗诗蜜汁自信的给开盘价定了12000元/㎡，跟当时玲珑湾五区差不多价位，比中海湖滨壹号前排湖景都贵。

当年朗诗对外宣称首开卖了1个多亿，也就是不到100套房源，其实这个数据我是完全不信的，这么贵的价格，能卖个20套都算成功了。

结果你们猜怎么着，朗诗卖着卖着，精装科技城住宅不搞了，改成卖毛坯了。

2009年4月，国际街区7/9/11/12/15/16/17#对外销售，均价8000元/㎡，毛坯，相当于变相降价了，科技住宅第一枪，就打了个水土不服。

最后的最后，就是上文讲的，2013年6月，老同志枫情水岸二期最后一幢130㎡现房销售，均价1.8W，算是为整个板块收官。（真是贯穿整个开发周期）

从2003年3月14日，东湖大郡一期首开，到2005年的百花齐放，再到2007年的少数楼盘入市，整个湖东邻里板块开发的最高峰就定格在了04-07年期间，不知道又有谁的往事，留在当年那些售楼处中。

07.玲珑新房收官

玲珑板块最后一个新房就是和风雅致，05年土拍退地后，07年又重新拿出来，被大和5.05亿拿下。

大和07年拿下地块后，一直到10年5月才对外开盘，首次开盘均价1.8W，也算是一个天花板的价格，整个项目销售周期较长，加上后来10年9月的钓鱼岛事件，国内反日情绪高涨，售楼处都差点被砸。

一直到14年8月，项目才慢慢收官，尾盘价2.3W。

当然，玲珑板块最后一个纯住宅项目还是上文提到的玲珑湾，16年1月，玲珑湾天萃还有少量房源在售，售价4.5W同样是当天苏州天花板价。

别看现在玲珑湾前排湖景房贵，人家卖的时候从来就没便宜过。

最后讲个有趣的小故事，2008年9月，星湾学校首次招生，玲珑片区业主喜大普奔。在此之前，玲珑那边的学区一直是二实小+园区三中，也就是湖东邻里那边的学校，所以当年这两个板块新房一直是互相诋毁，只不过如今随着玲珑板块房价一路上涨，二手房区分才这么明显。

从时间线看，整个玲珑的开发周期大概是06-10年阶段，相比湖东邻里要稍微晚上一些。

08.玲珑、湖东的时代

2020年6月，苏州国金中心正式竣工，江苏第一高楼花落湖东，但对周边居民而言，国金中心的落成更像是锦上添花。

真正属于他们的年代，仍要追溯到2007年10月，文化艺术中心开馆，月光码头的文青们，在烟花晚会下弹着吉他唱着歌，享受着那个秋天属于他们的晚风。

他们是园区的开拓者，也是园区的奋斗者，相比当年成熟价贵的湖西，他们选择远郊便宜的湖东本就是一种冒险，但他们并没有更好的选择，除了湖东还能去哪？

他们的工作在园区，想要在园区生活，就必须先定居下来，正如那个年代热播的《蜗居》

“房子对他们来说是生活的必须品，而不是装饰品”

所幸他们的冒险是成功的，用了10年时间，见证湖东的从无到有，从一片水洼农田到鳞次栉比的高楼大厦，在这个伟大的时代，时间奖励了他们。

全文完。感谢您的耐心阅读。如果觉得好看，请顺手分享点个"在看"吧~

参考资料：

[1].苏州工业园区志

[2].《苏州年鉴2001》

[3].《苏州日报》资讯

[4].《中国经营报》资讯

[5].房天下网站论坛资讯

[6].顺驰2003“疯狂”年鉴