柬埔寨见闻录：依稀20年前，开始起飞之城

读万卷书，行万里路。七月如火，南飞东南亚，百忍老师有机会到柬埔寨，亲自考察一下其首都金边这个城市的方方面面。这次经过与各方交流，获取到不少知识，可谓开了眼界，简单描述如下，有兴趣的朋友不妨看看：

01.一个小国的努力崛起

中南半岛的国家，以发展程度为标准，分为三个层次：第一是发达国家新加坡，这个自不必说。第二是比较发达的泰国和马来西亚，算是不错，也包括越南。第三个层次就是缅甸、老挝和柬埔寨了，是典型的欠发达国家和穷国，或者说工业化和城市化处于起步阶段。

如果用一个印象来描绘柬埔寨的首都金边，就是一个中国九十年代的内陆大城市。市区以三四层的平房为主，楼上住人，街边就是商铺，路边停车，各种商品或者摆在内铺，或延伸到门口，形成路边摊。

但是，金边也不是完全都是旧气息，少数高楼大厦，也能体现新世纪的建设，很多楼也是高高耸立，门面也是金碧辉煌，有大都市的风貌。新旧两相交替，可以看出，这是一个变化中的城市，而且刚刚起步，但速度很快。

这里的人们很穷也很富，两天时间，就在街头见到六辆劳斯莱斯，满街跑凌志车，可谓豪气十足。建筑工地很多 ，一派热火朝天的局面。总体而言就是贫富分化比较严重，但没有明显的所谓贫民窟和乞丐。

街上都是年轻人，老年人比例很少，一个家庭都是好几个孩子，所谓人口红利非常明显。更重要的是，每个家庭对教育比较重视，有点类似中国人，拼命供孩子上学。最值得关注一个点是：这里基本上是双语言教育，上午学习本国语言，下午学习外语。以前以英语和日语为主，如今以汉语为主了。

为什么如此？因为你学会汉语，就便当个汉语的翻译，收入马上就会翻番，从四五千元到了八九千元。因为一带一路的关系，这里几年之间，大批中国商人涌入，取代日本，成为最大的投资国。

随着受到教育的年轻人快速成长，他们肯定不会再在农村，从事基础劳动了，一定会涌入金边这个城市，成为城市的主人。可以预见，这个小国会重复中国二十多年来的城市化浪潮，再在湄公河边上演一遍。

柬埔寨政府也没闲着，也在积极作为。也想学习中国的发展模式，改变柬埔寨。

目前，柬埔寨正在为下一阶段的经济腾飞努力扩建基础设施。其中包括：全长1131米的柬埔寨第八座大桥，即斯登特朗-格罗奇马湄公河大桥工程，由中国提供优惠贷款援助；金边市AGG空中列车建设项目；石油开采工程等等。

交通方面的投资尤其巨大：投资37亿美元修建6大机场（金边市新机场、暹粒省新机场、国公省七星海新机场、王家军市机场、卜迭棉芷省波贝市机场，以及东北省的机场）；缓解首都交通拥堵的金边第三条环城路；“金边—西港”高速公路；修建连接周边各国直至中国的铁路。

这其实就是当年中国的一个翻版，想想这几十年，我们就是这么起来的。因此，等到这些基础设施建设完成，对交通、物流、房地产等各方面经济发展将起到重要的促进作用，柬埔寨未来必将发生翻天覆地的大变化。

02.中国人对这个佛国的冲击

如果说中国人的影响在东南亚哪个国家最大，一定是柬埔寨了。

柬埔寨的发展也得益于中国“一带一路”政策红利，不少大桥、公路都由中国援建完成，大大提升了柬埔寨基础设施水平，带动了地物流、旅游等相关行业。

柬埔寨的华裔比较少，也就是6%，但商业大潮汹涌之下，大批中国人来到这里淘金，尤其是福建和广东人，大批而至，遍布商业各个领域，大大改变了该国的经济面貌，成为一个中国特色的商业模式布局地。

走在金边大街上，随处可见中式招牌，尤其是餐饮行业，几乎全是中国人的天下，点菜直接就是汉语，沟通会非常顺畅，几大菜系，都有。所以中国人来这里，没有陌生感。

和泰国缅甸一样，柬埔寨人笃信佛教，原来是个佛系国家，人们对经商、发财的欲望不强，如今随着大批中国商人的进驻，大批工厂的搬迁而来，大量启用当地劳动力，并且大幅提高薪水待遇后，对该国人民的财富观念冲击很大。

尤其是年轻人，开始有了家电梦，汽车梦，房子梦，知道了赚钱和攒钱，知道了要快速实现大宗消费，实现自己的生活更新换代和升级。人人都有发财致富之心，从而把佛系和得过且过的态度告别。百忍老师认为，这是中国人对该国最大的贡献。

只要打破了佛系的无欲无求的观念，让众多受过教育的年轻人对财富产生兴趣，经济发展的内生动力被激活，这个国家就不可能不发展。在中国商人和企业家的示范下，起步较晚的柬埔寨快速进入了这一阶段。

交流得知：当地人就便是老百姓对中国和一带一路很是认可，对外面的世界很感兴趣，对前不久去访问的马云也是交口称赞，认为是财富偶像加商业楷模，希望很多互联网的技术更赶紧引入进来，也能网上淘宝。目前已经有中国物流公司进入金边，规模不大。柬埔寨的电商目前处于网上直播叫卖阶段，根本没有形成规范和支付流程，这恰恰是个巨大的商机，因为这个国家的物价非常贵。

03.遍地的商业机会

柬埔寨的物价贵到什么程度？比中国贵多了，比如一瓶饮料，基本在七八块人民币，我们国内只有三四块钱。买瓶小啤酒，要二三十元人民币。比如很多衣服鞋子都是几百元，我们国内的话，也就一两百。

为什么一个比较穷的国家会如此贵？

观察下来，觉得有这么两个原因：第一是因为美元结算，这个币值的关系，天然就贵。第二是该国大多数商品不能自己生产，都要靠进口，这一下子成本就更高了。

这么高的物价，蕴含了巨大的商业机会，如果我们生产的多余商品输送过来，哪怕在目前基础上降价一半，利润还是比较可观的，这也是大批中国商品进入柬埔寨的根本原因吧。

在关税上，柬埔寨也在调整，其分别于1999年和2004年加入世界贸易组织（WTO）与东南亚国际联盟（ASEAN）,这两个加入计划让柬埔寨的重要关税被削减，促进了区域和国际上进一步贸易自由化。现今，柬埔寨已经成为许多贸易协定的缔约国。

作为一个发展中国家，为何柬埔寨会吸引国际众多投资目光？

其一，全球许多地区取消了对柬埔寨的贸易壁垒，允许柬埔寨出口免税产品。其二，是因为柬埔寨投资条件好，如：劳动力成本低、地价较低、税收优惠、外汇自由等便利因素。

鉴于以上因素，使得柬埔寨相较于越南、泰国等其它东南亚国家更具优势，理所当然吸引国际上投资者的青睐。贸易战之后，更多企业搬迁到东南亚，以应对美国的关税壁垒，而柬埔寨又小又不起眼，不容易被关注，正好适合企业低调出口。所以，这反而是金边的机会。

加上柬埔寨奉行100%对外开放政策，无外汇管制，美元计价、永久性产权、非CRS国等诸多优势，柬埔寨拥有和迪拜一样友好的商业投资环境。

所以，这个国家和这个城市，真是遍地都是商业机会，大批福建和广东人蜂拥而至，也就不奇怪了，毕竟从广州到金边，飞机航班频繁，只要两个半小时，而且落地就可签。

在广东人的眼里，这里比去北方还要方便，所以来往频繁，交流广泛，很多人在这里发现了国内再也没有的商机，发了大财。

很多人会说，上个世纪的中国遍地商机，只要敢干，就能发财。但时光不会倒流，哪些机会再也没有了。但放眼世界，这样的起步阶段的国家还不少，也是机会遍地，恰如当年中国，就看你有没有勇气闯出来。

04.投资柬埔寨 只能选金边

机会都是南方人的，北方很少能抓到，柬埔寨也是如此。中国人来的虽然多，基本都是南方人，保守的北方人比较少能见到，也就是旅游度假的人比较多一些。经商办企业的就少多了。

在中国人的搅动下，柬埔寨人抓住机会，这十年来，经济飞速增长，很像我们中国的90年代。国际货币基金组织认为全球经济增速前十位的经济体中，就有5个位于亚洲，其中胜过印度而排在第一位的，就是柬埔寨。

柬埔寨国家不大，却是全球人口增长率最高的国家，平均每个家庭都有5个小孩。而柬埔寨这个国家所有的大学，都建在了首都金边。全国各地的孩子上大学都会来到金边，并会选择先在这里就业。就像我们中国的年轻人都热衷于涌向北上广深等一线城市，并在那里就业定居一样。

可以说，柬埔寨全国的人每年都陆续不断地涌向首都金边，为这座都城的发展带来源源不绝的新动力。

在柬埔寨首都金边，外国人比例也很高；金边作为面向世界开放的大窗口，每10个人里就有1个以上是外国人。晚上特地去一座26层楼高的屋顶酒吧观摩了一下金边的夜景，发现高楼顶上大部分都是外国人，尤其是西方人，其次就是中国人。

据了解，金边的外国人里有很多是来自日本、韩国、越南，也有来自中国及欧美国家的。这是因为，日韩越台去柬埔寨淘金较早，在九十年代就已经在柬埔寨淘得第一桶金；中国人的增多，是在最近几年才开始的，而真正大量进入，是在去年和今年。

在金边，城市总人口的10%是外籍人，而且国籍分布广泛。80岁的大妈会讲法语，路边的卖菜阿姨会说英文，这是金边的常态。不能说他们的外语水平有多高，但是基本的交流不成问题，而年轻一代，也至少是精通柬语和英文。美金是这里的主要流通货币，外汇不受管制，加大了外国人前来投资的热情。而在中国，能达到这样国际化程度的，也就北京上海了。

所以 ，金边的城市建设虽然刚起步没多少年，但也算个国际化城市。而且这是一个非常开放的城市，和曼谷不同，那里投资会受到很多限制，比如公寓楼外国业主不能超过一半，比如不能买别墅等。这里很是开放，外国人的限制在金边，比在曼谷和胡志明等城市少多了。缺点是官员相对需要油水，这也类似中国。

这些外国人大量租房居住，造就了金边正规房屋的租金比较高。

中国人之所以会选择投资房价远低于中国的柬埔寨，是因为柬埔寨房地产房租回报率高得让他们发现捡到了“金子”。要知道在中国，房地产平均租金回报率只有2%左右，而柬埔寨的平均租金回报率超过5%，是中国的2倍多。而金边租金回报还要高，甚至少数楼盘会超过8% 。

柬埔寨的房地产还有一个区别，就是规则是中国人制定的，因为中国开发商来之前，柬埔寨几乎没有这个行业，中国人来了之后，把广东一代的户型和产品都带过来，这样就比较先进了，这个东南亚其他国家是完全不同的。所以到柬埔寨看房，你会很熟悉。

当中国房地产在金边开发得火热的同时，也让柬埔寨的富人们看到了他们想要的希望，真正的城市化主力毕竟是他们， 房地产带动经济发展在金边目前已经起步。

据柬埔寨的年度房地产调查，柬埔寨金边房价目前在2万人民币左右一平米，柬埔寨金边房产租金回报却高达8%以上。如此高的回报率，这在其他国家是不可能实现。金边房子用美元结算，算是美元资产，在人民币破七的局面下，防止贬值，实施资产全球配置，金边是个不错的选择。

城市建设上，目前金边市内5层楼高至40层楼高的楼房有数百栋， 不过大部分房子还是以5层以下的排屋为主，而且因为柬埔寨人民拥有土地权，整个城市的规划显得比较混乱。总体来看，大部分相当于中国的90年代的地级市，少部分相当于世纪初的省会城市。

05.中国地产巨头只来了一家

当下，欲分柬埔寨发展红利，最佳做法是来投资做生意，但这个应该很难被保守的北方人接受，所以只能是简单来做，就是择一座城，投资一处优质房产。享受这个城市未来的城市化和工业化带来的增长和增值，过去20年中国几乎所有的大城市不都是这么过来的么。

金边作为柬埔寨首都，占据教育、经济、文化等各种优质资源，自然是置业柬埔寨的不二之选。

一路看下来，中国确实来了很多开发商，但大多是野路子，小开发商小建筑商，就连开了不少项目的太子集团的老板都是个福建80后，所以，到底后续的交房、产品质量、物业服务能否跟上，要打个大大的问号。

所以还要是坚持国内的过去这么多年积累的原则：选大城市的大品牌开发商的大项目。

西哈努克港虽然热闹，却只有十来万人口，大部分还是中国淘金者，有点像梁山泊，比较乱一些，基本是农村大乡镇状态，却成了中国人的炒作基地，薛蛮子号称买了一万亩地，但是他哪有能力开发呢？欧成效国内没法炒房子了，又跑到西港炒地。这些没有人口城市化的支撑，折腾两年，估计泡沫就难逃破裂之嫌。所以，梁山不要上，西港不要去。

城市还得选首都，但是来金边的国内一线开发商只有富力一家，富力作为华南五虎，起家的广州就是热带区域，所以做起来驾轻就熟。加上土地就是从洪森家族手里购买，所以很靠谱。不必担心将来找不到企业和项目负责人。而且建筑商都是大名鼎鼎的中建一局，不用担心质量问题。

富力其实是两个盘，都在金边的南部新城，相距不远。

一个是富力华府，均价18000，都是一二百平大户型，三栋50多层的超高层，主要是卖给当地富人的改善，金边有钱土豪占了八成，已经销售了大部分。

另一个是位置是在金边富力城，选址选在洪森大道主干线，是金边未来的富人聚集区，也是以自身实力 打造了这个56万m²的金边第一大盘。这个盘的客户分布就很广了，目前中国人占了六成，其他国家占了两成多，当地人也有一成多。

富力城这个位置扼金边最宽阔大道洪森大道和最繁华的莫尼旺大道关口，距金边国际新机场仅10公里，北靠国际大使馆特区，南邻首都重点建设的商业区，集萃首都繁华配套。

户型是从广东搬过来的，比起东南亚本地的设计，十分先进。涵盖约53-132㎡一至三房，私家花园、网球场、羽毛球场等运动场地一应俱全。配备万方商业配套、3200平米国际顶级会所、周边拥有ISPP国际学校教育资源。

在商业、教育配套上，也是精益求精。近万方国际商业规划，时尚繁华触手可得充分满足生活所需，国际学校ISPP距项目仅1公里，皇家经济法律大学，享国家高校文化氛围。

尽管一提到海外机会，很多人首先想到欧美发达国家，比如美国、英国、澳大利亚，但是，欧美发达国家的城市化进程已经饱和，每个发达国家的城市化率都在75%到80%，房地产在这些国家里，只是和我们国内纺织行业一样的普通行业，并没有额外报酬。在发达国家的房地产行业，能赚钱的并不是开发商，而是房产中介，这说明这些国家房地产已经饱和了。

所以，只有发展中国家，尤其是发展中初级国家，才有房地产投资价值。所以，有机会，你不妨报个看房兼旅游的团，加一下富力山东区刘总的电话(weixin)：13589350685，交流一下，或者你会有收获。

飞过去看看柬埔寨，看看金边，游一游中国人民的老朋友西哈亲王的皇宫，品尝一下东南亚风格的异国美味，顺便看看房子，起码开阔了眼界，增长了知识。然后在贸易摩擦时代，配置全球资产，说不定抓住了一次很好的投资机会呢。