行业点评 | 中国房地产市场未来的发展路径

人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点

中国25～44岁人口数量在2015年达到顶峰后进入了下行轨道。25～44岁人口作为房地产的购买主力，其人数下降也使得房地产需求进入下行周期。

城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展

城市是生产要素的集聚地和经济发展的重要推动力。城市群（Urban Agg lomeration）是指以中心城市为核心，向周围辐射构成的多个城市的集合体。城市群的形成是经济发展和产业布局的客观反映，并已成为发达国家城市化的主体形态。通过城市和区域之间的协同分工，这些城市群正成为全球经济的增长极。

在2016年出台的“十三五”规划中，中国提出要建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群和发展16个其他城市群和两个城市圈。近年来，包括京津冀、长三角、珠三角（粤港澳大湾区）在内的城市群发展规划陆续出台，城市群的发展不断加快。

城市群发展的关键在于一体化，资源要素在更大区域范围内的快速流动和优化配置，经济活动和人口向城市群地区集聚。人口的流动使得房地产市场分化发展。人口流入的中心城市房地产需求保持稳定，而三四线城市随着人口的流出房地产市场承压。2015年，12大城市群中，珠三角的经济密度遥遥领先，长三角和山东半岛紧随其后，京津冀、辽中南和武汉城市群居于第三梯队。

房住不炒的国际经验

住房对于每个人来讲都是刚需，房子对于每个人来讲不只是住所，也是家的概念。严格地讲，房地产属于社会领域而非经济领域，如果一定要将其视为经济领域，也是社会属性极强的经济领域。因而，国际上，各个国家都根据本国国情采取了不同的政策保障居民的居住需求。比较典型的有新加坡、德国等模式。

1、新加坡模式

新加坡于1960年成立建屋发展局，1964年实行“居者有其屋”计划，让新加坡人拥有自己的住房。目前超过80%的新加坡人住在自己购买的政府公共住房中。2008年，新加坡“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。

新加坡实施组屋计划，一方面是为了塑造国家认同，一方面是为了培育中产阶级，实现社会的稳定和经济的进一步发展。

“政府组屋”由国家建屋局自行组织实施。建屋局，是新加坡公共住房建设制度的核心，直接由国家发展部负责，司职于全国公共住房的土地储备、建设及运营。组屋市场是政府调控下的市场,价格是由政府控制的。

组屋政策的实行,需要有两个辅助条件,一个是土地,一个是资金。土地方面，新加坡在1966年就通过了土地征收法案，政府可以征用私人土地用于国家建设，而且政府有权调整土地定价。资金一方面来自政府拨款，一方面来自公积金。

为保证组屋计划行之有效，建屋局在各个环节都设立了严密细致的制度规范。根据新加坡的规定，公民工资必须在一定低的限度内(高收入者没有资格申请组屋)，才有资格申请组屋，并且这个限度也在不断随着经济社会的发展而调整。每个新加坡人一辈子至少可以买两套组屋，但是不可以同时拥有两套组屋。组屋购买者享有99年的产权，1年之内不能整房出租，5年之内不能转售组屋。组屋卖掉了还是组屋，属于政府，私人之间不能买卖组屋，出卖组屋时组屋的增值部分属于居民所有。

2、德国模式

德国政府将居民住房问题纳入到社会福利与社会保障体系之中，并将“房地产业”的发展纳入法制轨道加以规范和管理，使全体居民的住房问题得到了较好的解决，在社会的稳定与和谐中起到了积极作用。

德国的多层次保障主要有以下几个部分组成：

一是公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺。为此，政府在大力推动低价住宅建设的同时，也从农民手中购买土地,建设房屋提供给居民。

二是立法保证住宅市场相对稳定，确保“居者有其屋”。如在法律上做出规定，严格禁止“二房东”行为，认为这将会“明显引起价格上升的趋势”。每2年公布一次租房市场的平均价格；在立法中将承租人视为弱势一方加以保护；国家和教会控制部分土地甚至住房，优惠提供给低收入群体；通过社会福利与救助体系，让低收入者也可以买得起房；经商用房租价可随行就市，但居住用房的租价受到严格控制。

三是住房储蓄制度。德国住房储蓄制度有三大支柱:（1）固定利率、低息互助。住房储蓄制度独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。（2）政府的储蓄奖励。参加住房储蓄的低收入居民可以得到政府的奖励。（3）政府对住宅价格的有效调控，以及住宅价格的相对稳定，保证了储蓄的住宅购买力不发生大的变化，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要因素。

四是购房财政税收政策。政府一般通过财政投入、提供低息或无息贷款、进行基础设施配套建设等手段来对福利房的建设予以扶持。低收入群体、弱势群体则向政府有关部门提出申请,得到福利住房。政府还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

香港房地产调控的经验教训

香港政府自20世纪50年度开始介入房地产市场，推行公共房屋制度。70年代，推出“十年建屋计划”。80年代，推出“居者有其屋计划”、“长远房屋战略”和自置居所贷款计划等，改善了香港居民的住房条件。然而，国际顾问机构Demographia发布的《2019年全球城市楼价负担能力报告》表明，香港第9次登顶成为全球房价最难负担的城市，居民房价负担难度较2018年再创新高。

历史上，香港政府多次对房地产市场进行调控，然而，却未能解决高房价问题。香港房地产调控的经验教训有：

第一，以土地出让收入为主的财政依赖使得政府与房地产形成利益共同体，土地供应不足。当政府意图加大土地供应时，利益集团也会以环保等各种要求反对。同时，由于房产商具有较高的议价能力，土地出让金全部转嫁到购房者身上。房产税作为财产税，可以调节居民财富分配，而土地出让金则使得有房者收益，加剧了财富分配恶化，不利于经济的可持续发展。

第二，交易税抑制了二手房供应。由于没有从源头上改变香港土地投放紧张和住房供应不足的现状，未能打破房价上涨预期，交易成本的上升只是使得卖家提高售价，减少了二手房的供应。第三，租金收益率提高助推房价上涨。较高的租金收益率提升了住宅的投资价值，增加了投资需求，减少了二手房的供应量。

中国房地产市场的发展方向

1、中国房地产市场发展的目标

共同富裕才是社会主义，财富分配再平衡经济才能持续发展。中国房地产市场发展的社会目标是居民住有所居，财富分配再平衡，培育中产阶级；经济目标是恢复价格体系均衡，防止资源过度流入房地产业，促进经济转型升级。根据国际经验，中国房地产市场的发展方向大概率是将住宅的投资属性与消费属性分离，由政府提供单纯具有消费属性的高性价比住宅，同时调控房地产投资市场，防止房地产泡沫导致资源过度流入。

2、中国房地产市场的发展路径

中国房地产市场的长效机制的建立有以下几方面内容：

第一，堵疏结合降低房产投资属性。一方面，推进财税体制改革，地方财政收入来源由以土地出让为主改为房产税为主。明确房产税推出时点，二套房征收较高的房产税与空置税，增加房产投资成本。一方面大力发展股权市场，改善公司治理，减税降费提高上市公司投资回报率，分流投资资金。

第二，成立政府专门部门提供低价公共住宅。对公共住宅用地和区位进行专门规划，保障公共住宅具有和商品房一样的性价比，通过财政投入、提供低息或无息贷款、进行基础设施配套建设等手段来对福利房的建设予以扶持，同时通过公积金和住房储蓄银行满足资金需求。类似新加坡，公共住宅仅允许回售给政府，但出售者可以享受增值收益。但由于人员的流动性，允许多次购房公共住宅，但不可以同时拥有两套。

第三，立法保证住宅市场相对稳定。严格禁止“二房东”行为，公布租金指导价，抑制租金价格过快上涨。通过严格管控房价，降低房地产行业利润率，防止资源过度流入房地产业。

第四，根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，缓解房地产对消费的挤出。在打破房价上涨预期之后，降低首付比和贷款利率减轻消费者负担。

（报告来源：民生证券）

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