这套16.8亿的房子，让我看到了深圳的未来

世界最贵公寓诞生！16.8亿一套房

近期，全球豪宅市场有一条消息备受关注，全球最高、最贵的公寓诞生！

据美国CNBC报道，位于纽约中央公园旁的Central Park Tower（中央公园大厦）封顶，正式成为世界最高、价格最贵的公寓。房价从最低690万美元（约合5000万人民币），到大五居6300万美元，（约合4.5亿人民币）。

尽管接近天价，但是CNBC的观点认为：纽约这种超高、超豪华曼哈顿夜景房，从来不愁买家。拥有一套纽约中央公园附近的曼哈顿夜景房，已经成为世界各地土豪在社交场合炫耀的资本。

纽约曼哈顿中央公园附近的豪宅，已经成为世界顶级富豪的私人官邸，上述4.5亿一套的豪宅，并不算最贵的。

就在Central Park Tower 旁边，是另一个世界顶级豪宅Central Park South，今年曾创造了世界最贵公寓的记录。

据报道，在这里，一个350平米的四房要4000万美金。亿万富翁、某对冲基金的掌门，买下了220 Central Park South 的顶层公寓，价格是2.38亿美金，折合人民币大概16.8亿。面积约6000-7000英尺，也就是500多-600多平方米。

划重点，一套房16.8亿人民币。

纽约曼哈顿的超级豪宅，让淘哥对深圳豪宅的未来有了新的思考：深圳城市最中央心脏地带的豪宅，未来价格很可能远远超出我们预期。

深圳建设先行示范区，要打造成全球标杆城市。全球标杆城市，实际上全世界只有2.5个，一个是纽约，一个是伦敦，还有半个是东京。连香港、新加坡都不够格。

试想一下，如果未来的深圳，将成长为类似纽约、伦敦的级别，那么，深圳心脏地带的房子，和现在曼哈顿的超级豪宅，是不是就具备了显著的可比性呢？

问题是，哪里才是深圳最心脏地带，深圳的超级豪宅，未来会如何演变和变迁？

NO. 1｜壹

80后正成为深圳豪宅的主力军

深圳豪宅将进入新时代

梳理深圳的豪宅演变，就会发现，深圳豪宅市场经历过多次重大演变，即有区域变迁，也有产品演变：

区域演变：银湖——香蜜湖/华侨城——深圳湾

产品演变：别墅——复式——大平层住宅——顶级公寓

究竟是什么原因，导致深圳豪宅市场出现了这样的重大变化呢？

1、区域变迁更多和城市发展趋势相关

从区域变迁而言，淘哥认为，深圳豪宅区的发展已经基本定型。参考纽约曼哈顿中央公园的案例，我们可以看出，真正的城市豪宅区，必须是位居城市最核心地段+占据稀缺的自然资源，二者缺一不可。

未来大湾区+示范区双区时代，深圳大都市的核心区，也就是福田+南山+前海，深圳核心区向西不过前海湾。

那么，核心区叠加稀缺自然资源而形成的几大豪宅区，无非就是福田CBD、香蜜湖、华侨城、深圳湾、前海湾。未来深圳媲美纽约曼哈顿中央公园的超级豪宅，只会存在于这些区域。

2、产品演变，背后是豪宅主力客群的变化。

深圳豪宅未来的产品演变，最必须关注的是，财富在年轻化。

80后正成为豪宅消费主力，与此同时，一大堆90后正在进场（富二代、创一代、星二代等）。这会带来豪宅的产品设计、户型空间布局、室内设计、装修、公共空间、配套和服务要求等各个领域的变化。

还记得华润三期，双玺第一个抽到号选房的人吗？都是90后。

招商双玺首位幸运者购入205㎡户型

华润城3期首位幸运者购入191㎡户型

这批购房的“80后、90后”们，他们从小的生活环境、接受的教育、人生经历等，与他们的父辈“50后、60后、70后”完全不同！由此造就了不一样的审美情趣。

尤其值得注意的是，越来越多的年轻富豪有海外教育、生活经历、工作经历、或者世界各国的旅行经历，他们很多见证了全球一线城市的顶级城市豪宅，感受过全球财富阶层的生活方式，因此，往往也把这种“国际化”的审美情趣带回了国内。

淘哥梳理总结，最具国际化视野的“80后、90后”对豪宅的追求，往往具有一系列的新特点：

享受都市繁华：重视社交，享受生活，豪宅一定要在繁华的中心区域，有大型商业综合体，享受精彩的都市生活。

拥有独一无二的景观：追求炫酷，房子要拥有独一无二的顶级景观或者配套，这样才足够酷。

越来越丰富的空间需求：喜欢大房子，房间数越多越好，因为除了传统空间需求，年轻富豪们对空间的需求越来越丰富多样，例如，收藏艺术作品已经开始越来越普遍，画作、潮鞋、潮玩、红酒等都需要自己的房间。有些还要求宠物也有自己独立的空间。

注重衣帽间、偏好全套房设计：

新一代的富豪，对家庭成员每一个人的社交空间和私密性，非常看重。因此一定要有套房设计，最好是全套房。而且，年轻富豪们对洗手间、衣帽间、书房的要求很高。一间房做衣帽间已经是最低要求，男女主人一人一间是常态，而对很多女主人而言，衣帽间是家的重中之重。

大家要深刻理解“国际化”这三个字，事实上，过去深圳的豪宅更多是本土化的，恒二就是典型，讲求实用主义，从大家庭居家需求出发，方正通透赠送大，装修风格上土豪炫耀，优质学位、地铁。

这本质上还只是一种对居住的刚需，只不过是很高层次的刚需而已，类终极的居住需求。

而对更具“国际化”视野的80后、90后而言，传统豪宅的审美以及其代表的空间组织、生活方式和审美情趣，已经满足不了这帮人内心深处的需求。

他们需要的是，类似纽约曼哈顿的ONE57、432、Central Park Tower、220 Central Park South等顶级公寓的综合体验。

纽约曼哈顿 ONE57

纽约中央公园一侧的豪宅“One57”，平均每平米售价高达7.36万美元，2015年该楼顶层的一套公寓以1.0047亿美元的天价售出，成为当时的全球最贵公寓。

这些顶级公寓全部位于纽约最繁华的曼哈顿，同时不约而同，全部位于纽约中央公园旁边，拥有俯瞰整个CBD的视野景观与繁华配套。

淘哥认为，城市核心区域的国际豪宅讲究什么？既要有独一无二的地段，要有独一无二的自然资源，还要讲究科技、前沿，时尚、艺术、设计、格调、气质、历史文脉、管理、圈层、名人效应、服务和配套等等。

鸟瞰纽约中央公园

纽约曼哈顿如此，伦敦也一样。

世界第一公寓，伦敦海德公园一号

伦敦大名鼎鼎的海德公园一号，顶层公寓的月租金已达19.5万美金，比亿万富翁约翰·考德威在伦敦富人区梅费尔的古董级别墅租金还贵；

对标国际顶级豪宅的标准，我们再回头来看深圳，未来深圳的顶级豪宅，会有哪些特征？

NO. 2｜贰

深圳中心诞生国际化豪宅标杆

引领未来豪宅发展方向

纵观以上项目，成为世界顶级公寓需要满足一系列充分必要的条件：

• 首先必须是全球标杆城市，

• 必须在核心地段，

• 必须具备稀缺自然资源（山湖林海公园等），同时具有良好的城市天际线景观，

• 而且必须是工匠精心雕琢的匠心之作，

• 再有它必须具有国际性

超级豪宅，首先要拥有超级区位。提起深圳中心，你会想到哪里？

大多数人第一个想到的，一定是福田CBD。这个区域汇聚了深圳目前最顶级文化、艺术、市政、公园等配套，拥有深圳最密集的写字楼，是大多数深圳人内心的公认的中心。

此前，很多人说，未来深圳的中心会继续向西，福田会像罗湖一样被抛弃，淘哥不以为然。

1、福田不是第二个罗湖。

有朋友认为，福田就是第二个罗湖，将被城市发展所边缘化，淘哥是不认同的。

罗湖建设时是在黑暗中摸索，确实留下不少遗憾，但福田的规划建设时，深圳的眼界已经打开了，福田的规划前瞻性是很强的，规划打的很扎实，而且留存了大量的绿地、公园，也在城市核心保留了一些极其宝贵的可建设用地，如香蜜湖，福田CBD至今也没有完全完成建设。

2、深圳在向西，但深圳中心没有。

深圳城市发展是一路向西的，但在这个过程中，城市中心并没有移动，它只是扩散了。城市主中心的范围，从最初的福田，扩散到了南山、未来还会扩散到前海、宝中。

十三五规划纲要，再次明确了罗湖、福田、南山作为深圳城市中心城区的定位，其中福田定位为首善之区，依然是各区之首的地位。

3、再过100年，福田还是深圳中心

《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》提出了福田作为未来的新行政、金融、会展、文化中心，这是福田作为深圳城市主中心的开始，一晃32年过去了，这个定位一直没有发生变化。

实际上，国际大都会的城市中心，一旦成形就不会变化，可以说百年不移。香港最精华最中心的区域，百年来一直就是维多利亚港两岸。纽约曼哈顿成型后，一直是纽约的城市中心。淘哥相信深圳未来也会是如此，目前的福田再过一百年，也仍将是深圳的中心城区。

4、大湾区时代，福田的城市价值和地位会继续上升

福田将继续强化其中心功能，城市更新和新区域建设会释放城市活力，比如赛格日立工业区改造、香蜜湖的整体改造，金融街建设、大金沙的城市更新，福田保税区+皇岗口岸+香港河套地区的深港科技创新特别合作区建设。

纽约曼哈顿 夜景

事实上，纽约曼哈顿成型后一直是纽约的中心，纽约中央公园周边，因为汇聚了金融中心、艺术、文化、商业等等各方面的顶级配套，也一直是曼哈顿的顶级地段。一座发展成熟的城市，中心其实是稳固的，淘哥认为，福田永远会是深圳的中心，

国庆假期，深圳灯光秀

假期期间，无数来深圳的游客，聚集到深圳市民广场，欣赏灯光秀，由于灯光秀太过亮眼，数次登上了央视《新闻联播》。灯光秀再次用实力证明，深圳的中心就在这里。

2019年深圳迎春花市中心会场

不仅如此，备受瞩目的深圳迎春花市，2019年在福田CBD的深圳会展中心成功举办，短短5天时间里，就有将近50万市民前来购花赏花。

2020年深圳花市，将移师到福田CBD刚刚落成开业的深圳中心·天元配套大型商业综合体户外步行街举办。

这也意味着，对于福田CBD的房子而言，不单是灯光秀房、烟花房、还是花市房。

“大湾区+示范区”双重规划利好下，深圳的城市定位得到空前提升。

到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，建成现代化国际化创新型城市。

到2035年，深圳城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

到本世纪中叶，深圳成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

作为深圳中心的“福田CBD”，在这种背景下地位也空前提升，将成为大湾区和示范区的心脏，枢纽，首善之区，永远是深圳的最核心地段。

因此，这里的资产也具备永续增长价值。因此，淘哥认为，深圳的超级豪宅，大概率诞生在福田CBD。在这里，如果拥有一套福田CBD“灯光秀”豪宅，这种优越感，堪比纽约曼哈顿夜景房！

NO. 3｜叁

383-393平米，总价6000万起，仅52套

深圳最纯粹的超级豪宅

时隔多年，以商务办公为主的福田CBD，终于有超级豪宅要入市了，这就是深圳中心·天元。

深圳中心·天元是深圳中心综合体的一部分，整个项目占地约22万平米（约为中心区的九分之一的面积），由金地、卓越、大百汇三大投资商打造，是一个集超甲级写字楼（金地中心、大百汇广场）、约30万㎡大型商业、约800米中央大街、城市豪宅、学校、纪念馆、设计艺术中心等于一体的超级城市综合体项目，总建面约140万㎡。

然而，尽管建面高达约140万㎡，整个项目可供出售的豪宅部分，也就是深圳中心·天元，由7栋约150米高的超高层建筑组成，总建面仅21万㎡，占整个项目的约七分之一。

深圳中心·天元，即将发售的是T7公寓, 位于整个项目核心位置，时尚中心商业mall之上，是由著名的非地标不建筑的KPF团队来精心打造。

T7楼高约136米，可售公寓仅52套，纯居大平层，4梯两户的配置，面积区间383-393平米，4套房3厅设计, 做到南北通透，享受中心区270度环幕景观，全屋采用精装修交楼（国际设计大师Aedas、HBA操刀设计），车位比达到1:2。

淘哥认为，只有52套，最小面积380多平米，这恐怕是深圳最纯粹的超级豪宅了。深圳湾1号，也曾经有过170多、190多、200出头的两房。华润深圳湾悦府，二期有105的一房一厅、160多的单位。恒裕滨城2期，有89平米的单位，招商双玺，有89的小公寓。前海的恒裕国金汇公寓相对也比较纯粹，但是其面积段也小于天元，国金汇是250和320平米的户型......

纵观全深圳，诸多豪宅、超级豪宅，深圳中心·天元T7公寓是纯粹度最高的。

要知道，对于购买豪宅的人来讲，他们十分在意自己的邻居是否跟自己在同一个圈层，深圳中心·天元，用顶级的素质营造了绝无仅有的纯粹圈层。

位于深圳中心区CBD，全部380㎡以上大平层公寓，没有小面积户型，预估总价约6000万以上，只有52套等等这些因素，决定了这个项目与其他深圳所谓豪宅的不同，是真正的超级豪宅。

目前，福田CBD周边，几乎没有可供居住的新品卖了！因此，深圳中心·天元T7这52席顶级公寓，极为稀缺！

另外，一个好消息是，深圳中心天元楼下的高端购物中心：“One Avenue卓悦中心”（一期），已经于9月12日正式开业。这个购物中心的面积高达28.6万平方米，占据福田CBD最好区域，由4个mall、1条大街、2个独栋组成的集中式商业和BLOCK街区。

深圳中心·天元楼下商业已经开业

世界级城市的超级豪宅，其实就是世界级顶级资源的聚集，附近往往有大型高端购物中心、高级餐厅、奢侈品名店、五星级酒店等。

我们再回头来看看曼哈顿，纽约上东区（Upper East Side）位于曼哈顿中央公园东部一带，这环境怡人、豪宅林立，散布着艺术馆、博物馆、美术馆，聚集着全纽约财富顶端的1%人群。如果说纽约是世界中心，那么上东区就是纽约的中心，在这个以富人住宅区、高级餐厅和奢侈品名店闻名的地方，空气中都满是钱的味道。

第五大道被称为“梦之街”，聚集了许多著名的品牌商店，是世界最著名的高级购物街区，就位于上东区和中央公园的之间。

（曼哈顿上东区，最左侧南北走向的路即是第五大道）

上东区在曼哈顿东侧，深圳中心·天元在福田CBD的东侧；

上东区以高级餐厅和奢侈品名店、第五大道闻名，“One Avenue卓悦中心”同样给深圳中心·天元提供了丰富而高端的配套。

而且与第五大道类似，卓悦中心有一条横贯南北的长达800米的“中央大街”，艺术中心、名家雕塑、主题广场与文天祥纪念馆等公共文化设施错落于大街的各个角落。

卓悦中心中央大街

深圳中心·天元，不仅拥有顶级的区位，更重要的是在产品的打造上，引领了深圳未来豪宅的发展方向。

T7的这52套公寓，380㎡-393㎡户型，全部4套房3厅设计, 4梯两户，享受中心区270度环幕景观，保证了私密性，同时做到了顶级CBD景观享受。室内精装修更是采用了世界顶级配置。

淘哥提醒，这种380平米做到4套房的设计，在全深圳豪宅中是极其罕见的。真如淘哥上文所述，新一代的富豪们，对家庭成员每一个人的社交空间和私密性非常看重。对洗手间、衣帽间、书房的要求很高，因此这种全套房设计，是非常贴合顶级豪宅发展趋势的。

T7入户门选用的是意大利顶级装甲门品牌“卡门”；

厨房配置有起源于17世纪有三百多年历史的世界顶级厨电品牌嘉格纳9件套；

主卫设置有120余年历史的瑞士顶级卫浴品牌劳芬洗手盆和一体式智能坐便器，花洒采用迪拜帆船酒店、Armani酒店御用品牌GESSI爵士；

项目采用体系化的五重隔音降噪系统，建筑内部通过贝克洛提升推拉门及双层钢化夹胶中空LOW-E玻璃幕墙系统，减小到35分贝以下；

诸如以上的国际顶级配置细节还有很多，比如，在园林打造上，聘请世界顶级景观设计单位SWA担纲设计，打造了业主专属的约6000㎡星空花园、无边际泳池、珍贵花木，上演纽约式屋顶生活。

可以说，在深圳中心·天元T7公寓，可以享受堪比纽约曼哈顿Central Park Tower（中央公园大厦）的豪宅体验！

从这个角度看，深圳中心·天元T7的这52席稀缺顶级公寓，已经不仅仅是居住品，更是奢侈品、永续传世的资产。

据淘哥了解，这批稀缺公寓即将于近期开售，抢占“示范区”顶级稀缺资产的机会，错过不再，感兴趣的朋友，可以私信淘哥。

最后，淘哥再给大家一个超级彩蛋：淘哥的独家消息，天元除了这52套383-393平米的顶级公寓之外，还有面积约500平米的大户型尚未推出，更关键的是，未来还会有住宅产品，肯定是深圳城市封面级的超级豪宅，届时这些产品又会达到什么高度、有多少创新和突破？非常值得期待。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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