全球炒房客逃离澳大利亚后转战新加坡，但正迎来房价的断崖下坠？

最近一年多以来，随着澳大利亚、新西兰、加拿大多国加大了对海外购房者的限制力度，从这些地区逃离的全球炒房客将目光转向了东南亚多地，新加坡楼市则在众多国家中脱颖而出，一度上演火爆的行情。炒房客投资新加坡楼市的理由也非常简单，看好了新加坡亚洲金融中心的地位，豪赌新加坡房价将迅速蹿升，以实现财富的跳增。然而，炒房客措手不及的是，新加坡楼市的前景却并不那么乐观，甚至存在房价断崖下坠的巨大风险隐患。

新加坡楼市风险主要来自于以下几个方面，一是新加坡发挥亚洲金融中心地位功效的色彩将不再那么浓烈；二是新加坡对楼市的调控力度，将使炒房客遭受意外的经济损失；三是新加坡的货币举措未来将并不宽松。有一种观点是，只要一个城市占据了某种“中心”的位置，这个城市的炒房客可以高枕无忧，前期投资的房产可以大量变现。然而，这一观点几乎将炒房客推向了毫无余地的财富一端，即繁荣城市中，楼市的一劳永逸思维。事实上，这一观点非但不可持续，反而是一种激进的冒险投资。我们仅参照美国纽约的曼哈顿和英国的伦敦这两个世界级城市的楼市现象就可以说明问题。

房地产经纪公司Douglas Elliman的最新数据显示，今年第二季度纽约曼哈顿区的购房人数较去年同期减少17%至2629套，这也创下2009年全球经济衰退以来第二季度的最低成交量。同时，二季度曼哈顿房屋库存共6985套，同比上升10.7%，为2011年以来二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期发布的一份报告称，今年二季度，曼哈顿的二手公寓正以五年以来最大的折扣售出。上东区（Upper East Side）三居室销售价格中位数较上年同期暴跌16%，至307.5万美元。分析认为，全球投资者正大举撤出曼哈顿楼市，主要的原因是担心美国经贸的各种优先举措，以及美联储持续的加息举措。

另据房产中介机构Acadata数据，早在今年1月，英国伦敦房价就创下了2009年8月以来最大的跌幅。另据英国《卫报》报道，截至今年一季度，伦敦地区房价在过去的一年中已经下跌15%。伦敦楼市骤然降温的原因是投资者前期在英国脱欧进程中，紧盯英镑持续贬值，认为伦敦房价的涨幅将带来巨大收益，然而，全球炒房客万万不曾想到的是，此时伦敦金融中心地位正随着脱欧而不断被法国巴黎和德国法兰克福挤压，而英国央行也结束了超长周期的低息举措。

美国纽约曼哈顿和英国伦敦就像全球许多超级繁荣大都市的一面镜子，新加坡楼市或也正在成为被折射的一个点。特别是在世界经贸各种不确定性加剧的当下，由于新加坡经济高度依赖经贸航运和国际金融业，因此，该国经济的预期并不乐观，房地产咨询公司国际房地产顾问公司（International Property Adviser）首席执行官Ku Swee Yong曾表示，新加坡经济前景看起来越来越暗淡，而国际贸易不稳定性很可能把新加坡也拽进去，而这个国家又如此依赖国际贸易。

图片来源Businessamlive

分析认为，这或将直接冲击到新加坡已被疯狂炒作的楼市。值得一提的是，野村证券预计，鉴于新加坡经济增长和通胀与官方预测水平保持一致，新加坡金管局将在10月份的评估中略微收紧货币政策。在第二季度GDP数据今日公布后，该投行表示，新加坡央行将“继续保持货币政策正常化的渐进过程”。这或意味着，未来全球投资者在新加坡的购房成本或将加大。

不仅如此，或引发新加坡楼市震荡的，还有来自于该国对楼市的调控力度。新加坡已于7月开始实施增加买家印花税等一系列限制房地产市场的政策。根据新规定，对于外国人购买住宅物业，印花税从15%增加到20%；对于新加坡公民来说，在购买第二套购房和第三套以上住房时，印花税分别涨至12%及15%；持永居身份的居民在购买第一套住房时，就需要缴纳5%的印花税，而第二套住房的印花税涨至15%。不仅仅是炒房行为被限制，贷款政策也愈发严格。买家第一套房的借贷上限从现在80%减少到75%，借期超过30年，或买家年龄超过65岁，借贷上限也相应减少5%，从现在的60%下降到55%。对海外买家而言，在新加坡购置价值300万新元的房屋仅税费就将达60万新元，而增长的印花锐也成为许多炒房客额外的“损失”。由于税费上调，目前持观望态度的海外买家将增多。

有分析师认为，全球炒房客在没有做好对当地楼市详细预算风险评估的前提下，盲目投资的方法或并不可取。新加坡楼市调控更为严格之处还在于，不仅是针对海外买家，连本国买家也被纳入限制范围内。经过快一个月的施行，新加坡的房产市场已经做出反应，特别是在豪宅领域。据彭博报道，新加坡豪宅市场预计在未来两季度的销售额将下降30%至40%。山雨欲来风满楼，这些迹象或正在成为本文开篇提及的新加坡存在房价断崖下坠可能的注脚。（完）

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