视高的房子还能买吗？

今年9月，乐高乐园项目开工

截至目前，视高的最高房价（非别墅）定格在1.8万元/㎡，最高楼面地价由新城控股创造，为6264元/㎡。目前，视高区域的房价集中在1万-1.2万元/㎡，地价亦回落到了3000元/㎡左右。那么，对于购房者来说，视高的房子还值得买吗？

本文将从视高的整体规划、土地成交情况、市场供需关系、产业布局情况等方面展示视高的发展现状，以供读者能够更为有效地了解情况，并有助于更为精准地判断。

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事情得从2014年10月2日说起，“四川天府新区”正式获批成为第十一个国家级新区，其由天府新区成都片区和天府新区眉山片区组成，天府新区眉山片区包括了彭山区、仁寿县的部分地区。

视高，便是天府新区眉山片区所辖仁寿县的视高镇、兴盛镇、清水镇、高家镇、贵平镇、里仁镇、鳌陵乡等12个乡镇之一。因其与天府新区成都直管区正南端相接，而备受“开发商”和“投资者”关注。

资料显示，2019年12月，四川省人民政府关于同意眉山市调整部分乡镇行政区划的批复（川府民政〔2019〕13号），撤销视高镇、清水镇、兴盛镇、里仁镇，设立视高街道，全街道面积189.8平方千米，辖29个社区，总人口154553人（2019）。

今年1月，眉山天府新区正式运行行政权力，天府新区眉山管委会设于视高街道。

值得一提的是，2017年的时候，这个距离兴隆湖22千米左右的视高镇，常驻人口只有4.85万人。而合并周边几个乡镇，设立视高街道之后，视高街道的总人口也勉强达到了一个小县城的水平。

在2018年12月天府新区眉山管理委员会提出的《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》中，视高及周边片区规划总面积约195平方公里，至2035年的规划人口规模为43.5万人，用地规模将控制在48平方千米以内。

以此计算，未来15年时间，视高片区将在48平方千米的土地上，新增人口近30万人，每平方千米人口流入6250人。据测算，截至目前成都人口密度为不到1200人/平方千米。

我们认为，视高的天花板，取决于天府新区；而视高的下线，则取决于人口导入的成败。人口，是视高必须解决的问题。

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2017年，成都楼市迎来了本轮上涨周期标志性的一次调控加码。

是年3月，成都将限购范围扩大到了近郊，同时二手房亦纳入了限购；此后半年时间，成都中心城区土地市场大热，众龙头房企争相进驻成都市场，迅速推高了土地成交单价；同年底，成都住宅商品房公证摇号政策出台，神盘频出，购房者一房难求。

在此背景之下，名不见经传的视高，率先在土地市场蹿红。

2017年5月5日，排名前五的房地产巨头保利以楼面价2893元/㎡竞得眉山视高镇104.98亩住兼商用地。让业界哗然的是，该地块溢价率高达305%，外加返迁等费用，实际楼面地价更高。

随后，保利、万科、新城控股、北辰、碧桂园等一众品牌房企争相登陆视高，或新进，或加码，这也是仁寿首次迎来这么多房地产龙头企业来拿地投资。很快，视高地价一路飙升至6264元/㎡，拿地时间是2017年9月，拿地房企是新城控股。

直到2018年4月，碧桂园仍以5247元/㎡的高价，摘得一宗土地。

回顾2017年下半年至2018年前4月，成都周边三圈层土地市场更外得火热，包括简阳新城、新津、青白江、仁寿视高。有种你方唱罢我登场得感觉，让人应接不暇。

与此同时，土地市场火爆之际，这些地方的房价也是水涨船高，从四五千的单价，短短两三个月，纷纷过万。特别是最早进驻的房企，如较早进驻青白江的金科、万科，进驻简阳的新城控股，进驻视高的保利，新项目入市节奏非常快，而且赚得了区域得第一桶金。

据一位业内人士透露，他身边有好几个人买了保利视高的房子，单价17000元/㎡，站在了山顶上，已经看了快两年风景了。同样的剧情，在青白江的不少楼盘，亦有发生。

短短几个月，房价涨了两倍，吸引开发商和购房者蜂拥而至。当然，跑得快的吃肉，跑得慢的挨揍。不过，我们看到，随着视高房价从一万七八回落至一万一二，新盘大规模入市，也许跑得再快，也吃不了肉。

截至目前，吃肉的，可能只有第一批入驻的开发商。正是那个以305%溢价拿地，把房子最高卖到一万七八每平米的保利，或许还有……其它房企。

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视高房地产市场，是典型的政策市。

视高楼市其实很简单，走势也很明了。每一个时间节点都交待得很清楚，清楚得交待了每一次政策的调整和影响：立竿见影。

2018年5月15日，成都再次出台房地产政策，主要内容包括：限购对象从个人调整为家庭，新落户需缴12个月社保才能购房，外地父母挂靠落户不能算作独立家庭买房；以家庭为单位一次只能参加一个项目的摇号。

上述政策出台之后，成都所谓的神盘一下子少了很多，刚需的中签率得到一定幅度提高，整个楼市至少看起来出现了降温。

在业界看来，2018年的成都“5·15”楼市政策，实质上是进一步限购，理论上对因限购而生的视高没有利空才对。然后，事实并非如此，在成都楼市新房市场热度降温的同时，投资激情也降下来了。

此次成都加码限购之后，视高楼市意外冷却，2018年下半年开始，当地房价出现了下跌，从最高价17000元/㎡左右，跌至10000元/㎡左右。哪怕是截至目前，视高的新房价格亦是10000~12000元/㎡，再没回到2018年初的辉煌时刻。

与此同时，视高土拍市场，则更加明显。

2018年8月15日，视高三宗土地拍卖，起拍价分别为2492元/㎡、2511元/㎡、2486元/㎡。保利、正荣、新力等房企参拍，分别报价4506元/㎡、4346元/㎡、4575元/㎡，但是流拍了。因为，上述土地设置了成交底价要求分别是：6710元/㎡、6763元/㎡、6766元/㎡。

后来，这宗地于4个月后拍卖，被广西某房企以4505元/㎡、4505元/㎡、4506元/㎡的底价拿下。

在这种纯粹的房地产开发土拍遇冷之后，视高调整了思路，大规模推出带“产业引入”的地块，也就是产业拿地，以期未来产业带来就业，拉动经济，导入人口，发展城市。

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2019年，可以说是视高的产业元年。

实际上，最早在2018年9月，视高就开启了带产业卖地的模式。

2018年9月21日，四川圆中北科实业发展有限公司摘得视高59.7亩商住混合用地，楼面价仅仅1507元/㎡，这较新城控股竞得的最高地价跌去了7成左右。后来，圆中通过加码拿地，在视高打造中日（天府眉山）国际康养城项目，在售楼盘就是圆中·大溪地。

相隔几天之后，9月29日，四川联创考拉科技产业有限公司以底价拍得视高81.92亩商住用地，成交楼面价仅1200元/㎡。

11月7日，在香港举行的2018川港专业商协会座谈会上，敲定川港合作“超级园区”的落地，四川天府新区眉山管理委员会与香港新华集团签署《川港合作示范园项目合作协议》，明确将总投资近千亿元在天府新区眉山片区建设川港合作示范园。

园中控股、联想、以及香港新华集团带产业拿地入驻视高，这给视高引入产业布局开了一个好头，此后，2019年，视高一鼓作气引入了十几个重大产业项目投资。

2019年，1月17日，万科以底价竞得眉山天府新区清水镇十六宗国有土地面积约1185.15亩，耗资32.35亿元。

2月21日，恒邦双林刚刚完成控股的成都特驱新农业有限公司以底价竞得视高4宗土地，合计280.88亩。

4月10日，天府新区仁寿视高城市公共资源管理有限公司竟得视高一宗地，用于建设视高在2017年9月视高与皮埃尔（亚洲）控股有限公司旗下深圳柏乐酒店（集团）有限公司签约打造的中欧智慧中心。

6月27日，中粮旗下眉山加悦置业以2.62亿总价摘得视高4宗地，用于打造眉山加州智慧城。

7月24日，四川袍商实业以2.24亿竞得位于仁寿县视高镇天府大道西侧两宗国有建设用地。

7月30日，万科以1.1亿竞得仁寿清水镇的4宗土地，地块竞得人将根据地块不同程度出资用于用于生态农业建设。

9月20日，融创环融旗下环球中军文化旅游开发有限公司，以1.82亿元竞得仁寿一宗清水镇国有建设用地。也就是，视高人所周知的乐高乐园建设用地。

上述信息为不完全统计，截至目前，公开信息显示视高签约引入的产业项目还包括：新加坡仁恒国际文化生态城、法国勒芒文化体育园区、华熙国际文体及健康养生项目、文化产业孵化基地、领地天府国际康城等。

同年10月22日，清水镇、兴盛镇、里仁镇、视高镇宣布合并，视高街道横空出世，并作为眉山天府新区管委会的办公地点。

这一年，视高，似乎真的又开始不一样了。

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在《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》中，天府新区眉山管理委员会提到了一个重要概念：重点联动北部的成都高新区、科学城，承接产业空间落地，优化产业空间布局,以高端产业为支撑,加快天府新区仁寿视高区域发展。

在规划中，视高是四川省“51025”重点产业园区、仁寿县首个百亿工业园区。

2018年9月，联想叠云创新科技园正式开工建设；2019年7月，中粮眉山加州智慧城（森林硅谷）正式开工建设；2019年10月，中日国际康养城正式开工建设；2019年11月，四川特驱农业高新技术创新中心正式开工建设；2019年11月，川港合作示范园正式开工建设；2020年9月，国内第一座乐高乐园正式开工建设……

据报道，今年6月~8月，视高片区的川港合作示范园累计去化约1200套，月均去化400套；天府理想城+天府未来城+天府中心城（万科），三城构建的天府国际住区，在过去一年里累计去化约2000套；联想天府云城8月去化约330套……

业内人士透露，2020年前9月，天府新区眉山片区（含仁寿视高、彭山）中介卖出去了货值80亿的房子。

相较成都主城区的很多项目去化困难，视高楼盘的走量是喜人的。我们认为，视高楼市销量不错的原因至少包含以下几点：1、目前，在售新房，主要以产业拿地的项目为主，因地价便宜，新房售价回归到了集中在10000~12000元/㎡；2、视高的房子，价格较天府新区，特别是兴隆湖便宜一半以上的同时，还有较大的赠送面积，这可能吸附了一小部分南边上班但买不起南门房子的上班族；3、诸如联想、中粮、万科、融创等这些巨头，特别是这些产业规划，让购房者看到了未来。

今年8月底，我们在视高作了实地走访，核心关注了两个问题：一是，视高目前在售项目的真实售价，以及走量情况；二是，视高产业项目的进度。

我们去的时候，是一个周末，8月的最后一个周末。诸如中粮智慧城、联想天府云城、川港合作示范园、中日国际康养城等项目，均在售，大部分项目产品集中在70~110㎡的刚需户型，部分有较大赠送，价格集中在11000~12000元/㎡。

让人震惊的是：各大项目周边，满街都是中介的身影，忙忙碌碌“拉人”，几乎所有项目都有不少购房者在看房，其中联想天府云城、川港合作示范园尤为突出，可以说人满为患。

据业内人士透露，视高楼市，基本上靠渠道中介在带客，其中以链家和大唐占有率最高，跟中介合作的项目，自然被优先推荐。

“渠道的点子，差不多6个点了，他们比开发商还赚的多。”有房企销售负责人调侃，开发商拿地两三年，给中介打工了。

至于产业，各大项目都有明确的公开资料，目前基本上还处在落地中，卖房子倒是每个项目必争的。

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据公开报道，乐高乐园总投资30亿元，联想叠云创新科技园总投资80亿元，川港合作示范园总投资近千亿元，法国勒芒文化体育园区总投资500亿元，中粮加州智慧城总投资260亿元，中日国际康养城总投资约300亿元，新加坡仁恒国际文化生态城总投资近千亿元，中法农业科技园总投资约300亿元……

数千亿的投资，集中涌入一个现有人口不足20万的视高，这是很少见的，至少在成都周边，在四川是独此一家的。

视高，正在上演一场资本大戏。这一场戏，起于房地产，我们希望它不止于房地产。

一份待确认的数据显示，目前，到视高买房的主力客群，45%左右来自成都5+2城区，30%左右来自成都二圈层，还有相当比例来自达州、南充、乐山、眉山等四川二线线城市。

根据上述这份数据，可以简单的评估，视高的绝对购买者都来自四川，四川之外的投资者几乎没有，或者极少，这一点表明，看好视高的是当地购买力，而视高的影响，可能还没超出四川。

另外，购买视高房子的，来自成都主城区及二三圈层的，刚需比例应该不多，毕竟1万多的单价在成都二圈层还是有选择空间的；来自其它二线城市的购房者，倒极可能是成都周边的首套房，不过亦不太可能是购房者的首套房。

综上所述，我们认为，置业视高基本上是购房者的投资行为。那么，投资的话，后期人口导入的重任，得靠产业项目的造血功能了，指望卖房子导入常驻人口怕是难堪大任的。

不过，试想一下，住在距离兴隆湖仅22公里视高的房子里，驱车25分钟左右，到兴隆湖边打卡上个班，一路上看着沿途的原森的风景，也是绝妙的体验。