SOHO中国要“关门”？被传拟80亿美元卖空“八大金刚”股价蹊跷暴涨

会退市吗？

10月30日，彭博新闻报道称，SOHO中国考虑分阶段以80亿美元出售8座写字楼权益。随后SOHO中国股价最高飙升26.20%至2.89港元/股，截至收盘报2.7港元/股，上涨17.90%。而在此之前，SOHO中国今年股价下跌了18%。

随后财新报道称，由黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

除上述三个项目外，SOHO中国还有五个意向在售项目，分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值500亿元至600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成。

值得注意的是，一直在做减法售卖资产的SOHO中国，目前只有9栋写字楼在手。若此次出售属实，那意味着SOHO中国几乎将全部资产出售。有网友评论称，“（潘石屹）在中国赚钱，去美国生活”。

某Top20房企中层管理人员对时间财经表示，SOHO中国这次估计是想“关门不干了”。他认为，按照现有消息显示的交易价，SOHO中国的出售价格非常好，相较于此前万达出售酒店而言，价格非常合算。

该人士还表示，其实SOHO中国出售给小业主的办公和商业，小业主也没解套。SOHO中国自持这些资产资金占用肯定也不少，几个建成较早的项目应该一直在寻求出售。“很多赔钱的东西现在都卖出去，能套现不是最好吗？”该人士称。

SOHO中国方面回应时间财经称无可奉告。

“八大金刚”

SOHO中国成立于1995年，由董事长潘石屹携首席执行官张欣联合创建，2007年登录港交所。如今，公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一，开发总面积超过500万平米。自2014年开始，SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式。据中国经营报统计，过去近6年时间以来，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产。

但SOHO中国也有“非卖品”。潘石屹曾公开表示，“我们说‘八大金刚’支撑SOHO中国，上海四个、北京四个，现在还没有销售计划。我可以非常肯定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂”。

潘石屹所说的“八大金刚”，指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。截至2019年6月底，上述“八大金刚”加上北京的前门大街项目，SOHO中国在手的一共是9宗物业资产。

彭博分析称，截至6月30日，SOHO中国的房产价值为86亿美元。该公司的市净率接近0.3的历史低点，这表明这些资产在私人市场上的价值会更高。

世邦魏理仕此前发布的报告显示，北京写字楼单季度新增供应创近十年新高，加之整体市场需求疲软，截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。报告还称，未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空置率继续走高，租金亦将承压下行。

第一太平戴维斯也有报告显示，“由于新项目去化较慢，上海核心商务区甲级写字楼第三季度平均空置率环比上升1.3个百分点至13.2%，创10年新高。

2019年半年报显示，SOHO中国在手的9栋中，出租率最低的为位于上海的外滩SOHO，出租率86%，相比去年略降。北京区域的3个写字楼出租率相比去年都有所下降，降幅约在4%左右，只有银河SOHO微微上涨。上海区域中，于今年2月开业的古北SOHO为新进入统计的项目，出租率为45%，为SOHO中国业绩上涨贡献了不小的力量。

丽泽SOHO还在建项目中。10月14日的SOHO中国5G实验室开放日中，SOHO中国董事长潘石屹回答时间财经关于坚持持有丽泽SOHO还是有多元化的规划时称，“我们建筑结构的费用是普通结构费用的1.7倍，就是高出了70%的费用。花了好多钱。谁要想卖的话，还舍不得卖。”

转型之路已断

时间财经此前梳理发现，相较于SOHO中国的知名度而言，其实际体量和发展处于“掉队”状态。乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示，SOHO中国排名第100位，其2018年营业额仅为排名榜首的恒大4678.14亿元营业额的5‰，尚不及后者零头。而在10年前，恒大营收还被SOHO中国“压过一头”。

潘石屹作为首批中国房地产弄潮儿，SOHO中国如今的命运与另一位“万通六君子”易小迪颇为相似，公司体量偏小，原有的地产业务逐渐萎缩。但阳光100一直在为转型做准备。

早在2014年，阳光100在香港主板上市后，便开始由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型，围绕喜马拉雅服务公寓、街区综合体、阿尔勒复合型社区三大主力产品线发力做运营商。

爱好摄影和木匠的潘石屹，在公司业务开拓上，主要值得一提的是SOHO3Q。2015年，SOHO中国首次推出新产品——共享办公品牌SOHO 3Q，随后，潘石屹多次在公开市场提到SOHO 3Q将在2018年实现大规模的扩张，2019年实现上市，并喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

但是据乐居财经10月22日报道，据业内人士透露，SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。筑梦之星内部员工表示确有此事，并表示此次收购是以市场价格收购买，用的全部是自有资金，收购的11个项目位于北京和上海。

其实早在今年5月份的股东大会上，SOHO中国首席财务官倪葵阳改口称，“什么时候市场是正确的，什么时候产品是可以盈利的，什么时候具备扩张条件，我们才上市”。并称SOHO 3Q会把扩张的步伐慢下来，2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。有意思的是，当时还有股东直接喊话，希望SOHO3Q别烧太多的经营性现金流，也别烧太多的利润。

但是潘石屹直接将其全盘出售，仍令人意外。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表曾公开示，类似WeWork和SOHO3Q的这种互联网思维，就是把一个地产企业包装成一个科技企业，但地产还是地产，地产就是要赚钱，并不是说地产企业包装成科技企业，这商业模式就走得通的，其实还是走不通的。（北京时间财经 陈世爱）