起底SOHO中国接盘方：地产管理规模超千亿，曾被传接盘SOHO物业

文 | AI财经社 姜弋

编 | 华记

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私有化SOHO中国、潘石屹或将离场，上述传闻背后的主角黑石集团近日受到关注。

3月10日，黑石集团被传出正同SOHO中国就私有化问题进行谈判，交易价值40亿美元，相关交易细节将在未来几周内确定。

报道称，黑石集团提出的报价为每股6港元，此外还将承接SOHO中国的债务；据SOHO中国2019年半年报显示，截至2019年上半年公司负债达326.8亿元。以此计算，如将SOHO中国私有化，黑石集团或需花费超605亿元。

受此消息影响，10日SOHO中国股价开盘后飙至4.1港元，大涨37.58%，并在上午11时许停牌。

房地产板块为业务支柱

黑石集团成立于1985年，于2007年6月在纽约证券交易所挂牌上市，现已是美国最大的上市投资管理公司。1991年，黑石集团正式布局地产业务，包括酒店、办公室、零售店铺、工业用地和住宅等。目前，黑石集团拥有房地产、私募股权、对冲基金、信贷四大业务板块。

在刚刚结束的2019年，黑石集团完成了业绩上的飞跃。黑石集团2019年财报显示，2019年集团总收入73亿美元，同比增长7%；净收入38亿美元，同比增长18%。其中，管理资产规模、募资规模等多项数据均攀至公司历史最高点。

财报显示，黑石集团2019年募资规模为1344亿美元，较上一年增加402亿美元，首次突破1000亿美元；管理资产规模达5711亿美元，较上一年增加23%，首次突破5000亿美元。

在黑石集团各业务板块中，房地产板块堪称集团的“重头戏”，2019年房地产板块投资收益增加约10亿美元，远超另三项业务。

目前，黑石集团房地产板块的管理规模已达1282亿美元，为四大业务中规模最大的。增速方面，黑石集团房地产板块的管理规模三年内累计增长约78%，目前集团房地产板块的规模已连续三年超过私募股权板块。

根据2019年财报，黑石集团可收取管理费的资金为1122亿美元，其中房地产板块达524亿美元，约占46.70%。这其中即包括规模达201亿美元的单体基金BREP IX基金。管理费率方面，房地产和私募股权板块的管理费率相比对冲基金和信贷而言更高。

正因房地产板块是黑石集团的业绩支柱，黑石在房地产业务上的每次出手均引发关注。2019年6月3日，黑石集团斥资187亿美元收购普洛斯持有的美国工业仓库网络及债务一事尘埃落定，涉及仓库总面积达1600多万平方米，涉及债务超过80亿美元，这次收购也因此被称为最大规模的私有不动产交易。

在中国商业地产方面，黑石集团曾以15亿美元收购上海长泰广场。有观点认为，作为商业物业资产管理能力成熟的巨头，黑石集团长于在收购项目后，整合包装再出售。

曾被传接盘SOHO物业

黑石集团同SOHO中国的渊源颇久。早在2018年4月，前SOHO中国总裁阎岩加入了黑石集团亚洲房地产部，任董事总经理一职。

此次拟私有化也并非黑石集团首次同SOHO中国出售项目联系在一起。2019年10月，就有消息称包括黑石集团在内的买方团计划接盘SOHO中国的三处项目。

2019年10月30日，SOHO中国被传出正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。另据财新报道，首批交易已开展，买家为黑石集团和新加坡政府投资公司（GIC）共同自称的买方团。彼时，SOHO中国方面拟出售的资产包括光华路SOHO、望京SOHO-T3和上海SOHO复兴广场共三个项目，总价值500亿~600亿人民币。

消息传出后，当日SOHO中国股价盘中曾大涨27%，收盘时涨17.9%。不过，当日晚SOHO中国发布公告回应称，在投资物业组合的日常经营管理中，集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，公司不知悉任何“须公布的与集团资产出售相关的资料”。

对于此次私有化传闻，SOHO中国方面10日表示，后续将发布公告，一切以公告为准。

对于此次黑石中国为何选择收购股权而非物业，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受采访时表示，由于买股票要比买资产要划算得多，因此黑石作为收购方选择直接购买SOHO中国的股权而非购买SOHO中国的资产。

柏文喜认为，SOHO中国的核心资产在中国，而中国的商用物业的估值普遍处于高位，租金收益通常低于同期银行贷款利率水平，而股票价格相对而言较低，因此收购股票比收购物业更为划算。