深圳学习新加坡组屋模式，是未来还是空谈？

最近深圳提出了学习新加坡的住房模式，政府宣布要加大住房供给，每年建设10万套的公共租赁住房，未来60%的市民将会居住在政府出租或者出售的房子中，将用5到8年时间缓解目前深圳比较突出的住房矛盾。

由于深圳一直是中国特色社会主义的先行示范区，改革的桥头堡，很多动作都有着风向标的意义。此举一出就引发了很多人关注，难道整个中国的楼市格局接下来将会发生巨变？那么我就来聊一下新加坡的住房模式到底是什么样的？以及中国能否复制这种模式？

其实住房模式说到底很简单，就是房子谁来建？建房子的地和钱从哪儿来？怎么给到需要房子的人？无外乎就是这几个问题。全世界目前大概只有2种模式：

1、是政府建房，以买或者租的方式提供出去，像中国之前的公有住房分配就是这种模式。

2、是企业或者个人买地建商品房，投放到市场上租售，也就是我们常说的香港模式。

中国国内目前市场上大规模存在的商品房就是这种。那么新加坡的住房模式到底是什么情况呢？新加坡是一个城市国家，城市化率是接近100%，但是它的国土面积非常小，只有720平方公里，相当于北京面积的4.3%。就这么小的国土面积，容纳了560万人，每平方公里容纳超过了7000人，北京每平方公里只有1312个人，差了足足5倍多。

中国目前人口密度最大的城市就是深圳，每平方公里的人口密度是6522人，和新加坡是比较接近的，单从这一点上来看学习新加坡的确是比较合适的。那么问题来了，这么高的人口密度下，新加坡的房价可能低吗？

单纯的从价格来看的确不低。2019年新加坡的平均房价大约是7.8万人民币，全球第二，第一是谁呢？当然是好榜样香港了。但是先别着急下结论，一会儿你就知道在新加坡买房是有多么的容易。

2019年新加坡家庭月收入的中位数大约是在5万元人民币。这样一看房价好像就没那么高了吧？新加坡从1964年开始推行这个居者有其屋计划，建立了和多数发达国家完全不同的住房保障体系。新加坡的住房大约有3种，一种是组屋又叫HDB，这种房屋的价格很便宜，也就是国内普通二线城市的水平，只能是新加坡本国人或者持有绿卡的人才可以购买。

第二种就是私人公寓，这个就相当于国内的商品房了，大约占比是在20%左右，一般就是改善型的配置也比较高，包含了门卫、游泳池、烧烤房、桑拿房等等，是属于有钱人的房子。就好比是北京的二环或者上海内环线的大平层了，价格自然也比较高。10万、20万一平的有很多。这种房子外国人是可以购买的，不过税比较高，单单印花税就在20%。

第三种就是有机住宅，顾名思义就是这块地也是属于你的，外国人也买不了。这个占比比较少，只占5%左右。价格自然也是上不封顶。其实主要是后两者抬高了新加坡的平均房价。新加坡用我们的话说能够真正实现房住不炒，户均住房，一套人均住房面积达到30平米，主要是得益于第1种房产类型也就是组屋，新加坡的组屋占到了所有房产类型的70%以上，价格也并不高，大约是在人民币15000到40000之间。其实多数都是在20000多左右。

我们今天就主要来谈一下新加坡的组屋，组屋是由新加坡建屋发展局承担建造的。注意是政府的专职部门建房，而不是说政府包给开发商，没有中间商赚差价，这就降低了一部分的成本。而且不会出现开发商囤地、开发商和政府斗智斗勇的现象，政府的掌控度也更高。

组屋的建设用地是政府以比较低的价格来获取，土地一部分是来自于国家直接转让，另外一部分是从私人部门征收。新加坡比较擅于玩斗地主，土地收购法赋予了国家低价强制征收土地的权利。土地补偿金很低，想在这里通过囤地来发财有点难。

1975年到1990年这15年间，政府征收土地的价格基本上是依据1973年的土地价格或者市场中较低的一个价格，要想面包卖的便宜，首先得保证面粉是便宜的，自己高价卖面粉然后限制面包房必须低价卖面包这就有点扯淡了对吧？毕竟面包房又不是慈善组织，政府是新组屋的唯一出售者，也就是说新加坡政府从产到销全部一条龙服务。

因此政府掌握了组屋的定价权，不需要接二连三地出台各种政策，价格是多少政府自己说了算。要想申请购买组屋，需要满足一定的条件，除了之前提到的是新加坡人或者是持有绿卡，还需要是已婚两个人以上才能申请，或者说也是年满35岁以上单身，对收入也有一定的要求，收入太高申请不了。

新加坡的富人只能购买后两种，政府恕不接待。而且一个家庭只能购买一套组屋，如果说你想买第2套，必须把第一套先出售，这一套你就不能直接从政府这里购买新的组屋了，只能去市场上买二手房，二手房的价格是要比政府提供的新组屋的价格要高许多，也就是说你置换就要付出更高的价格。出售组屋也需要当地政府部门的审批，只能卖给具有购买组屋资质的购房者。

即便是买组屋的二手房也需要满足之前的条件，这就避免了富人通过二手房市场来囤积房产，申请组屋时所提交的材料必须真实、合法，如果是有弄虚作假，会被判处长达6个月的监禁，谎报收入那等待你的就是牢狱之灾，只有这些了吗？

NO！大招还在后面，政府会为你买房提供大量的补贴。如果你是第一次申请，在最近的一年内你的家庭每月收入低于1500新币，也就大约是7500块人民币，购房家庭最高可以享受到8万新元，也就是40万人民币的津贴。

这里有一个表格，你收入越低给的补贴就越多，这就保证了大家都能买得起房子，而不是说把低收入群体给过滤掉。2017年新加坡政府给HDB的补贴总额达到了20亿新元。2017年总共上市了35210套组屋，平均出售一套组屋政府就要补贴28万元人民币。这个对于很多国家的人来说都是难以想象的。

我们以买一个60平的三房为例，新加坡的房子是没有公摊面积的，六十平就是套内实际的使用面积。六十平按照150万人民币来算，这个价格已经是很不错的位置了。假如家庭月收入是3万元人民币，这个已经是远远低于新加坡的平均收入。那么你可以拿到15万人民币的补贴，首付只要10%，也就是13.5万元的买房首付款，买房的门槛一下就降了很多。

新加坡政府除了每年从财政的预算中为HDB提供补助，政府也为HDB提供了住房的发展贷款，贷款的利率基本维持在2.6%。这个利率是要低于大多数国家的房贷利率的。假如房贷30年，那么你每个月还款不到5000块钱，仅仅占每个月家庭收入的16%。其实这16%的钱也不需要你出。

新加坡的公积金和养老保险等是放在一块儿的，叫做CPF，只是分成了几个不同的账户，分别用作买房、养老、医疗等等不同的用途，这个在新加坡是强制缴纳的。也就是说你要上班企业必须给你缴纳，每个月个人需要向CPF缴纳月薪的20%，公司再给你额外补贴月薪的17%。具体分配到每个户头的比例会随着年龄的增长不断的变化，比如35岁之前每个月到普通户头加起来大概占月薪的23%，也就是说3万的月收入需要缴纳6900块的CPF，这个钱是可以用来做首付和还房贷的，远远高于5000块钱的房贷。

如果你收入再低也没问题，最便宜的组屋只要50多万元人民币，政府最多能给你补贴40万，首付依旧是10%。这样一来首付只要10000多块钱，而且首付和月供都可以使用公积金。在新加坡买房就是这么容易，难怪新加坡的总理李显龙曾经骄傲地说：『在新加坡只要你有工作，就不需要担心买房。』

在政府的严格把控下，组屋的价格会上涨吗？当然也会。从2009年到2014年之间，4居室的组屋不含补贴的价格上涨了12%，但是含补贴的价格仅仅上涨了5%。在这段时间新加坡家庭收入的中位数大幅增长了38%，远远高于房价的涨幅。很多人羡慕之余会说，既然新加坡的模式这么好，那么我们就赶快学起来吧。中国可以大规模的复制新加坡的住房模式吗？

其实中国并非没有学过新加坡的模式，上个世纪90年代推行的经济适用房其实就是复制的组屋模式，国家通过财政补贴和土地划拨来建房降低房屋的生产成本，然后低价出售。但是中国的经济适用房最终还是走向了失败，原因很多：

1、要实现新加坡组屋的模式，政策性住房的比例需要很高，高到能够覆盖除了富豪阶层之外的几乎所有的居民。新加坡的组屋占到了所有房屋的70%以上，如果只是少量采用这种模式，那么买到就是中了大奖，这就无法避免分房所带来的这种财富剧烈的重新分配的情况，必将引发暗箱操作和腐败。经济适用房小区里遍地豪车的情况也就再正常不过了，因为真正低收入的群体在这种竞争中是很少有机会的。

2、中国处于人口快速城镇化的阶段，全面的住房补贴是个天文数字，政府是无法承受的。钱从哪儿来是最大的问题。目前全国90%的城市卖地的收入占到了政府财政收入的一半以上。

3、如果是局部采用这种模式，比如说深圳政府有钱，凭借高科技企业的支撑，深圳市是极少数的土地财政依赖程度不到20%的城市。那么深圳能够大规模的建造足以覆盖本市人口的这种政策性住房吗？

新加坡是人口比较少，小国寡民监管和控制上要容易很多。而中国人口众多，地区间城乡间的差异明显，人口流动大。如果是深圳采用了新加坡的补贴模式，第二天全国不知道有多少人会在去往深圳的飞机、火车上跑来抢房。天上掉馅饼，有谁不抢？如果是这些人买到了，后续还会有源源不断的人口流入，深圳政府也很难承受这么大规模的增量。因此即便是个别地区想学，前面一定会加上一个定语，比如中国特色的新加坡模式，有没有补贴咱先不说，即便是价格比普通的商品房要便宜一点儿，那么一定会加上户口、社保等各种条件的限制，这就与居者有其屋的定位又相违背，最终只能是少数人的福利。

最后一点说到底，新加坡之所以能够把组屋的模式运作成功，是建立在整个国家的经济良性循环的基础上，各个行业兴旺发达，政府的腰包很鼓，能够拿出这么多的财政收入反哺到居民的住房，让新加坡人做到有恒产者有恒心，更好的发展和生活。而中国目前还不具备这种经济实力，政府的其他收入不足以支撑各种开支，很多地方债台高筑，政府是需要通过卖地赚钱的，不卖地钱根本不够花，更别提拿出来钱给你买房补贴了，钱从哪来？这个问题如果不解决，一切都是白谈。

所以学习新加坡模式并非表面上那么简单，廉租房、经济适用房、限价房、公租房各种新名词不断，如果还是以卖面粉为生，搞出再多的花样和模式，挤牙膏式的保障房都注定只是一小部分人的狂欢，解决不了问题。当大多数的城市还沉浸在香港的这种土地财政模式下难以自拔，学习新加坡模式就更显得犹如纸上谈兵了。