深圳对标新加坡，楼市要变天？

“买房才是深圳人”或成历史。

8月28日，深圳市住建局局长张学凡公开透露，深圳要学习新加坡，未来实现“6:4”的住房比例，目标是让深圳六成的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

事实上，这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳就曾明确了2018年至2035年的住房发展目标，计划未来18年内提供170万套住房，并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。

具体细则

与此同时，去年11月，一份全国先行的文件——《深圳市地价测算规则》正式发布。文件明确规定：可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30％和40％确定，比原来的60%-70%比例大幅下降近一半。

这一系列“组合拳”异常坚决，全部指向同一个目标：深圳二次房改。

在特区建立40周年之际，深圳首次明确公开表态，要在住房供应体系方面向新加坡取经，缘由何在？新加坡的“作业”好抄吗？

被摁住的深圳楼市

众所周知，房价高企，很可能成为城市发展的“绊脚石”，会在无形中侵蚀一座城市的投资、消费、科技与竞争力。

香港就是前车之鉴，其社会问题的根源就在于经济被地产绑架，阶层固化、创新无力，市民无出头之地。

谈到香港居住问题，听到最多的就是鸽子笼、棺材房、笼屋、劏房……寸土寸金的生存环境下，住宅单位分成一个个“隔断”来居住，狭窄逼仄。如今，仍然有近20万香港市民租住在劏房之中，人均居住面积仅5平米。

香港密集的居民区城市上空。授权下载自摄图网

深圳也曾如出一辙，一直以来都是资本最佳的寄生标。从万人摇、3000万蹲到喝茶费，深圳房价上演着太多神话，一路朝着香港化的道路上狂奔。

2015年后的一波大潮更是将深圳房价推向顶端，二手房均价更是在2019年年末超越北京、位列内地房价第一城。

4月中旬，深圳曝出用房屋抵押做经营贷款、再流入楼市买房的现象，舆论一时哗然。深圳楼市的过度火热，就与这种套取贷款、再去买房的操作有关。在各种投机行为下，买房俨然变成了一场大型的杠杆游戏。

《安家》剧情截图

伴随着来的，是深圳年轻人的一片哀嚎，不乏声音指出，深圳难道要学香港，炒地兴城，沦为房价先行示范区？

直到今年7月15日，深圳楼市才被摁住，调控力度空前，限购、限贷、加税三项都齐全了。

有行业分析指出，715住房新政相当于一次“悬崖勒马”，宣示着房地产调控模式的转变：即以行政手段为主转向行政手段、经济手段（金融信贷、税收）并存，未来还将逐步过渡到以经济手段为主的新模式，扼杀高房价的决心可见一斑。

毕竟，深圳是全国楼市的样板间，形成房住不炒的长效机制，得从深圳抓起。

新加坡的作业，能抄吗？

那么，什么是新加坡模式？

简单来说，这个模式的硬核设计，就是政府计划主导住房供应，在维护房地产稳定均衡发展的同时，基本实现了“住有所居、居有其屋”的梦想。

李光耀曾公开表示，施政期间最引以为傲的一点就是让国民“居者有其屋”。他推动的新加坡“组屋”建设，解决了狮城80%人口的居住问题，使得这一体系得以良性循环，避免经济房地产化、空心化，新加坡的工业产值比重依然高达30%。

这些组屋本质上是由政府出钱，让本国居民拥有住房，其中绝大部分属于自有产权，产权年限为99年，可类比中国的经济适用房。组屋的设计讲究，颜色雅致，排列整齐。

和居民小区相比，这些屋区是敞开的，没有围墙、门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过。

新加坡牛车水街景。授权下载自摄图网

于是，狮城的房屋一步步告别投资属性、回归居住价值，逐步形成由组屋和共管公寓为主的保障房市场，以及中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的成熟住房体系。

从数据来看，新加坡商品房住宅价格从1996年到2020年这24年间累计只涨了15%，平均每年只上涨0.59%，这个幅度已经低于新加坡平均的通胀率，买房在新加坡显然无法实现保值增值的功能，名副其实做到了“房住不炒”。

并且，新加坡的房产自有率达到90.9%，这一数据在发达国家中排名第一，远远高于香港（49%）、深圳（23.7%）。

中国城市要学习新加坡，长期稳定的房价只是一个表象，深层次的因素是新加坡房地产市场的供给结构，组屋占据绝大多数。

新加坡达士岭组屋

但新加坡的作业，真有那么好抄吗？

新加坡是个城邦型国家，城市即国家，总人口近600万，这个数量是可控的。意味着狮城可以花几十年时间，每年建几万套，逐渐解决这个问题，并且只在本国公民里做流转。

而深圳不同，其落户是四个一线城市中最容易的（尤其对大学生来说）。2019年深圳新增常住人口41.22万人，实际管理人口高达2300万人。源源不断的人口涌入深圳，怎么控制总量？这是深圳与新加坡最大的结构性差异，深圳显然面临着更大的压力。

此外，现代人买房的目的不仅是安居乐业。房子既是消费品又是投资品，是面子和身份的象征，这是不可忽视的一大国情，我国还远没有进入低欲望社会。仅凭市场或政府，还很难做到相得益彰，最终实现“居者有其屋”。

二次房改的底气与隐忧

对标新加坡二次房改，深圳有独特的优势。

要知道，深圳高房价的根本问题是土地供给结构性失衡，住宅用地严重不足，其土地财政依赖度并不高。

由于腹地面积狭小，放眼全国，它并不是一个太依赖土地财政的城市。2019年深圳市一般预算的财政收入是9424亿，卖地收入是680亿，卖地的收入只占一般性预算收入7.2%，是全国大中城市中最低的，远远低于上海、广州、杭州等城市。

深圳人的生活场景。图源新华社

深圳的住房基础也不错，目前全市有1041万套住房，按照户均2.59人测算，存量住房可容纳2800万人，这对于近2300万的实际管理人口来说，是一个相对乐观的数据。

只不过深圳楼市严重分化。当人们纷纷感叹房价过高、把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时，不可忽略的一点是，城中村和厂房才是深圳的基础。

在深圳的房价高地——南山前海那一带，写字楼空置率高，住宅夜晚亮灯率却比较低。虽然有完善的地铁商超等配套，但办公、居住的人数规模不足，已经呈现出一定的空心化迹象。龙岗的大部分城中村，却是最有夜经济的地方，熙熙攘攘，烟火气十足。

这就像两个平行世界，高收入群体的狂欢，与城中村青年的迷茫，交织成鲜明对比的画面。

这与鹏城的现实情况相吻合。据住建局局长张学凡公开透露，深圳70%的人口仍然居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。

四大一线城市建设用地分类占比，图源泽平宏观

因此，乐观来看，海量的城中村自建房、合建房，为住房改革构筑了大片缓冲地带；悲观而言，城中村的设施、配套、体验，与商品住房存在较大的差距，这被认为与深圳形象、城市转型、住房升级格格不入。

于是，深圳提出目标，到2035年新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

可预料的是，当深圳大量的土地用来提供保障房和安居型商品房，也势必会降低深圳的普通住宅、普通型商品房的供应。

深圳在建人才安居房项目

近几年这一趋势非常明显，但凡深圳关内有新房释出，多半是豪宅。地段位置佳的商品房，也正加速步入豪宅化。

一边是深圳的政府性住房越来越多，一边是商品房的豪宅化趋势日益明显。这就导致深圳的保障型商品房、安居型商品房、人才住房，和普通、可自由交易的商品房，逐步形成了两个体系。

种种这些，成了深圳推动“二次房改”的重要背景。未来，深圳能否避免对岸的悲剧、兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。

向左香港 向右新加坡

其实早在上世纪90年代，我国就有向新加坡取经的意图。1998年启动的住房制度改革，某种程度上就是新加坡模式的翻版。

彼时的住房制度改革，简要概括就是：实行住房分配货币化改革，取消福利分房，建立公积金制度与经济适用房制度。只要每月连续缴纳公积金，用不了几年，就能买得起价格低廉的经济适用房，像新加坡人买组屋一样轻松。

可实际上，即便废除了福利分房，却难以遏制住制度惯性，迫于诸多阻力，这一设想并没有实现。到了21世纪初，中国住房体系建设滑向了另外一条路径，选择向香港看齐。

2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。”

基于这一官方定调，住房供应政策完全转向，中国楼市伴随着城镇化进入黄金时代，房价开始高速攀升。

如果说往左是香港、往右是新加坡，深圳在住房模式上的探索显然是左行许久后的“右拐弯”。经过长积月累的效仿，以深圳为代表的内地楼市，基本上都能窥见香港模式的影子，比如预售、公摊等制度，已经积重难返。

只是当城市人口增长速度远超住房供应能力时，“大象转身”的那天终将到来。

深圳后海。授权下载自摄图网

纵观世界，每一个成熟的国家都找到了适合自己国情的房地产长效机制。

如果说新加坡是大力推动完整产权的廉价组屋让商品房失去投机价值，那么德国则是依靠土地＋干预性租赁模式解决住房问题，纽约同样是公共住房建设的开创者，推行商业住房和可负担住房并举的模式，让纽约保住了全美制造业中心之一的地位，没有因为发展金融和服务业，而抛弃机器制造、石油加工等第二产业。

对深圳这个年轻的城市来说，二次房改不可能一马平川。

无论是“新加坡化”还是“香港化”，能向有全球住房制度楷模之称的新加坡靠拢，当然是好事。

如若不能，摈弃香港的“高房价、高地价”模式，因地制宜探索出符合中国实际的改革举措，切实地解决居住问题，让利于民，才是大家最为关心的。

作者 | 南风窗记者 江文

编辑 | 谭保罗

排版 | 井底蛙