深圳楼市学习新加坡模式，是理想还是未来？我们观望还是买入？

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（以下观点来自今日头条up主《厉害财经》视频内容）

最近深圳喊出要向新加坡学习房地产模式的口号，对于这个全国均价最贵，涨幅最快的深圳，要学习新加坡的房地产模式的道路什么样的？又有德远呢？

首先我们来看看：我国的房地产发展、制度与未来。以及中外房地产制度差异导致未来走势的变化。我们先来简单梳理一下：

第一先搞清楚房地产对于未来整个经济的作用和影响？以及我国为什么要大力发展房地产？

房地产是周期之母，关系到经济发展，民生改善，城市化甚至教育等和我们都息息相关的方面，当前我国的房价水平处于相对较高的位置，如何调控房价以确保实体经济发展，社会维稳安定，金融系统稳健是我们每个人追求的一个答案。毕竟像日本那样的房地产泡沫相信没人会想再经历一遍！

房地产的价格走势长期来看与人口流入有关，短期来看就由金融和政策把控，注意：房价调控的关键词一直是“遏制房价过快上涨”而不是遏制房价上涨！！！这是不同的措辞，代表着截然不同的监管态度，所以说学好语文太重要了，哈哈！

那为什么采取这样的政策呢？ 这又和我们的金融系统具有莫大的关系。2020年我国最新的房地规模已经突破28万亿元！如果计算上房地产开发商超20万亿元的公司债务和房地产相关的债务体量接近50万亿！因此房价的情况直接关系到我国金融的系统性安全。

可以微涨，可以阴跌，但不能持续，大幅度的下跌，否则将会引发德米诺骨牌效应。值得一提的是我国的商业银行并没有为了赚钱像美国一样大搞次级贷款，政策端也对首付比例等核心金融问题，做了及时的限制！

回归到我们上述的问题：中国为什么要大力发展房地产！

2000年到2019年，地方政府从农村和城郊农村集体的土地低价征用和高价倒卖土地上已经累积获得了50万亿元的土地出让金，土地出让金已是地方政府离不开的收入了，占地方财政的40%到50%，在整个机制分配中，农民获得的比例约为5%（来自东方财经，周天勇教授数据）我们可以看出中国大力发展房地产的一个重要原因：是卖土地。以此获得巨额资金！再通过银行借贷等杠杆大约能够撬动150-200万亿的资金体量。这么多钱拿去干嘛去了呢？

搞基建，搞民生，搞发展，给公务员发工资等等。我们的地铁，高铁，马路，工厂，水电煤都不是从天而降的，对于当时一穷二白的中国来说，最核心的资产就是960万平方公里的土地。这也是经济普遍发展的第一阶段，完成原始的资本积累。实际上各国的居民收入占GDP比例一般在55%-65%居民消费占GDP一般在45%-55%左右，但是目前居民收入占GDP比例43%，消费占GDP比例30%，比国际平均水平低得多，其中一个重要的原因就是在土地流转的过程中居民分配到的收入少，但目前通过减税等措施监管层在着力改善这个层面，消费如果不能担当经济增长的主要发动机那么对房地产的依赖程度就难以降低。

从六个方面，中国房地产的谜题还未解开。

1 土地

2.监管

3.实体经济

4.收入分配

5.供给结构

6.房屋占有

我国土地存在着配置失衡的状况，城市户口和农村户口的互斥状况，使得大量无法落户的农民工和相关从业人员形成了城镇+农村的双重占地，全国农村户口人数约为5.8亿人口，这实质对于土地的供给要求形成了很强的冲击，过去十年我们通常的目标是，管控大城市，放开小城市。但这样的引导显然与人群的自然流动不符。这也就造成了大城市的供给不足，房价大涨！小城市土地供应过剩，库存过剩，房价萎靡的根本原因。当然更严峻的问题是，为了发展经济尤其是工厂等劳动密集型企业我们工业用地占比通常在18%-20%，相比之下日本为7%，韩国约10%，而在住房用地上我们的占比为31%低于美国的47%，更低于日本的62%，一块土地能拿来做什么，不能做什么，都是要严格遵守规矩的，所以我们其实不是缺地，而是缺能够盖房子的土地，这个症状和我国的香港地区比较类似，因为我国在过去20年房地产黄金时代发展的经验和模式都是参考香港的模式，监管的失衡总结来说：主要是政策往往针对的是购房者，压制需求，而不创造供给。当然这也和目标的可操作性有关，毕竟老百姓忍两年不买房可以，开发商要是造多了房子造成房子供应过剩，那麻烦可就大了。

实体经济的失衡主要是两方面：

积极的角度来看，房地产对我国的GDP发展和稳定具有压舱石的作用，房地产相关产业占整个GDP的四分之一，国之重器。

但另一方面房地产也通过房价等措施绑架了我们的经济发展，包括和金融机构之间的“铁索连环”包括像深圳华为等优秀企业因为高房价不得不搬迁到东莞去，未来一线城市的实体制造企业面临的成本会越来越高。

收入失衡体现在地方财政，2018年土地出让金和小部分房地产税收构成了地方34%的收入来源相比2012年的27%依赖的程度越来越强，这也是迟迟无法降低地价和房价的重要原因，因为财政收入会出现风险

供给结构的失衡体现在“重销售，轻租赁”

实际上我们通常说的房屋是指商品房为主，这个品类才能满足如今大部分人成家立业的标准，但租赁房屋的缺失使得大量刚毕业，就业的人才承担的房租成本要高于同期欧美的年轻人，好在近几年来我国意识到了租赁板块的短缺，加强了供给。加快保障房的建设。

“房住不炒”的另一层意思，是引申新加坡模式的“居者有其屋”，但也不是人人都买一套房。房屋占有的失衡其实和经济有些类似：富者更富。由于缺乏对持有环节的监管，说白了就是房地产税。使得中国的富人群体以购买和持有房地产为主要的投资保值方式。当前中国的城镇家庭后20%的群体只拥有6%的住房面积，而前20%的群体则拥有40%的住房面积，可见一斑。中国房地产的迷局并不难解，它主要涉及一些问题如我们上述所列。

如住房供给的缺失这两年确实在大规模的补课，大量的青年人才公寓崛起以及廉租房，保障房的出现，包括开发商新建楼盘需要搭配建设的廉租房比例提升，都是监管层在政策端补课的措施。但中国的迷局的形成并非一朝一夕，那么缓解和治理这些失衡，自然也不是一年两年就能搞定的。伴随着城市化进程的放缓和人口数量的自然下滑，商品房的供给和价格压力也随之而减轻。武断一点来说中国20年房地产之发展不太健康的核心原因是来自对于香港模式的借鉴。当前，我国房地产发展在逐步向更科学，更健康的地区和国度取经，例如：德国和新加坡。

德国房价的长期稳定被认为是世界经济发展的一种奇迹，二战至今德国解决了住房短缺的问题户均房产从1945年的0.57提升到2016年的1.02，人均住房46平米。更关键的是德国房价是一股清流！1970年到2017年房价指数仅仅上涨2.3倍，年均增速仅有1.8%，同期的英国，法国，美国，分别上涨52.8,16.1和12.5倍，年均增速分别高达8.8%，6.1%和5.5%。从结构来看德国住房以租赁为主55%的人口租房居住。只有45%的人口有自有住房。像柏林，汉堡这种大城市更是80%人口租房居住为什么德国人能够靠租房结婚生子工作呢？他们不怕被房东赶出家门么，他们有钱不买房是傻子吗，他们的学区房咋解决呢？

总的来说德国稳健的房地产市场有三个要素搭建而成：1.稳健的金融系统，2.均衡的税收体系3.全面的法律保障。正是因为这些因素使得租房可以成为长期稳定的选择。为年轻人晚点背上房贷而努力，那句话怎么说来着，没有哪个男孩和女孩，小时候的梦想是买一套房吧！德国人贯彻的确实不错。先说稳健的金融系统比起浪得出奇的美联储和“没有下限”的日本央行。欧洲央行尤其是德国央行的节操还是高了不少。德国央行一直以来的政策目标都是物价稳定，控制通胀，其次才是经济发展，就业数据等，德国首付通常都在20%-30%之间这比美国等10%首付甚至极端的时候0首付要好很多

其次是均衡的税收体系，德国早早在二套房和交易环节制定了重税制度，使得“炒房”成为了没有前途的投机德国不动产的交易税率从3.5%-6.5%不等叠加登记费，服务费和公证费等费用卖一次房的总成本大约在10%左右，并且对于获利的部分比如你1万买的房子两万卖掉赚的差价还要征收盈利所得税，这样一搞自然没人去炒房了。至于二套房的税率由各地政府自行制定柏林为5%最高的多特蒙多为12%。这个持有成本一般人还真扛不住。也由此，使得德国的房屋空置率仅为3.2%整体住房水平非常健康。

最后来看完善的法律保障。在德国，房东不能轻易赶走你，不能随便涨价，不能随意扣押金，政府对房东监管十分严格，例如“租约保障”德国法律规定租赁合同默认为无固定限期的合同。房东要解约必须符合法律规定的情形，租户还能在房东卖房的时候享有优先匹配权。如果房东不能随便赶走自己，那这房子自然可以当成家，然后对租金的上涨也有限制，首先是15个月内没有涨过价，其次三年内整体涨幅不能超过20%不然要罚款，还要关小黑屋哦！政府也会根据房租的价格变动不断调整对租户的补贴保持正常合理的租金水平。

当然大家关心的教育等公共服务，德国规定只要注册在当地并合法纳税，学校医院等公共服务都能享受，没有户籍，产权的限制。

总结德国房地产的启示，我们有四点体会：

1.责任

德国政强调对居民的住房责任持续通过法律制度和税收制度完善一个健康的房地产市场

2.均衡

德国强调经济发展的平衡性，德国的实体经济和制造业世界闻名，各个州都有特色的先进性制造业和服务业

3.远见

在发展的早期德国也经历过大规模的住房建设，这有利于经济发展，居民收入提升拉动产业链，但经济降速之后很有远见得建设了大量的租赁房屋，保护房价平稳，让人人有房住。

4恒心

历届政府持之以恒地打造一个健全的体系，在不同阶段打造不同的政策，以适应社会发展和人民的需求坚决打击和遏制炒房族。

相比德国，新加坡完成了自有住房超90%的房地产奇迹形成了廉租房-廉价公寓（组屋）-改善型公寓-私人住宅的四段阶梯式格局。是世界上自有住房率最高的国度之一。

这个建国都没满100年的岛国，又是怎么样实现这样房地产市场的健康发展，并在这几年逐渐成为我国参考学习的对象呢？在新加坡82%的人口居住在政府提供的组屋之中，只有18%的高收入家庭和外国人购买了开发商建设的私人住宅。由于组屋是政府提供的，所以设定了5.5收入房价比。5.5的设定意味着一个成年人差不多六年的时间可以购买一套基础的组屋。考虑到日常开销等单独购买可能要十年。但是如果组成家庭这个压力就小许多了。新加坡私人的房价收入比约为21低于香港的47，北京的45，上海的44。新加坡国有土地占比超9成，该土地制度与我国更加相似。之后政府会通过招标和拍卖的方式将土地转给HDB，他们叫建屋发展局中心就相当于我们的住建部。HDB通过很低很低的价格收购土地使用权后自行建设组屋然后出租和出售，使得每个新加坡家庭都拥有自己的房屋。这对于相关参与单位的廉洁性要求想必是非常高的。

在政府主导的新加坡房地产市场还有两个重要的武器，支撑新加坡居民买房子。强制性储蓄的中央公积金个严格的税收制度。分开来讲在金融层面新加坡政府在《中央公积金法》中明确所有公民和永久居民都要缴纳公积金。2017年新加坡公积金覆盖率为95%。并且缴纳比例也很夸张达到了37%（个人20%，公司17%）公积金局 收钱，政府投资公司帮你保值增值HDB负责审核发放贷款。三权分立，专款专用。从1993年以来公积金和房贷利率都稳定在2.6%，普通老百姓都能稳稳地买到房。

除了让人眼馋的公积金制度和便宜到令人发指的贷款利率。新加坡也通过税收制度狠狠地打击炒房族。买房人需要额外缴纳印花税，首套0%二套1%三套2%以此类推，而限制的政策主要集中在卖家。卖方的印花税最高为18%，这个对应1年内的新房。超过三年的房屋免征印花税。听上去好像不高是不是？但是别忘了新加坡持有的税率还有5%，如果不是免税的自有住宅。那么投资的风险很高，三年的成本大概在20%左右。

除此以外新加坡政府很早就意识到炒房，炒房大部分投资力量来自外国。所以针对本国人和外国人设立了不同的税率。如果你是外国人来炒房需要交纳额外的印花税20%，这个条款，是不是在某些程度上唤醒了你对温州炒房团的记忆呢，当然新加坡总共720平方公里560万的人口。和我们真实的情况差距太远。

政府完全主导房屋市场的措施在全球也比较罕见，但我们这几年也在努力加强在这一块的公共责任。下一步，尤其是一线城市和经济发达的城市群，监管部门还需要更多的措施去解决供给端的一些问题得到一个满意的调控结果。从德国和新加坡的房地产经验来看取经是容易的但是实操起来难度比较大.

为什么这么说呢，我们粗浅的来分析一下：复杂的房地产如果需要稳定，主要从供给端，法律端和税收端一起发力建设新的格局，在供给端，我们不缺地，也不缺建设的力量。但对工业和住房之间的土地分配问题以及农村用地的全局调控上可能还存在着可以继续优化的地方，在法律端房产税立法的工作一直在持续的推进，但这个东西吧就像初恋的恋人，怕他不来，内心沮丧，又怕他乱来，内心忧伤。房产作为大部分国人唯一甚至仅有的资产，如何不伤及大多数人的自有住房需求，是法律制定的时候，需要顾及的大多数人朴素的幸福观的问题。在税收端除了立法以外如何执行税收的征收，一直是个有争议的问题，全国房产联网，大数据等等，从理论到技术层面，老百姓都认为没什么难题但推进不下去的原因是什么呢？有人或许会猜测既得利益群体一直在阻挠这件事，让有不少房产的然去立法征收自的房产税，这个逻辑好像有点尬。有不少朋友关心切身实际的想知自己所在的城市房价会不会涨，自己该不该上车，这个问题的答案虽然很烂俗，具体城市具体分析。

但我们可以给几个细化指标供大家自己分析判断：

1.城市人口增长和净流入情况

2.城市房地产库存待售面积

3.一手房和二手房销售比例

4.人均GDP及存款余额

但也有一个问题比如深圳提出要学习新加坡模式，房价就不会涨了吗？这个答案或者认知

应该说是错误和武断的现实情况是新加坡的楼市也在不断地攀升中，只不过整个速度比较舒缓，居民收入跟得上，算是一个比较健康的房地产生态，对于深圳这样特殊的城市，房价真的是易涨难跌，毕竟深圳除了土地供应缺失以外也很难设立独立的房产税收政策，最重要的是房地产导致的地价下跌谁的利益损失呢？

总的来看未来10年中国房地产还具备几大特征不容忽视：

1.农村向城市流动

我国目前的城镇化率相当于1868年的英国。1910年的德国，1945年的美国以及1958年的日本未来十年仍然有每年大约1300万的人口从农村流入城市

2.小城市往大城市流动

过去15年城市到城市的流动人口占比从20%到38%这意味着更多的小城市被北上广深杭州程度武汉郑州等高速发展的核心城市吸收

3.住房改善需求

我国3分之2以上的住房来自于98年的公房以及大量的分配房，真正优质的商品房供给不足，人均面积的升级和住房品质的改善仍将会持续

4.家庭结构小型化

我国户均人口2.99比2004年少了0.25人相比德日英韩平均为2.36人还有不小的下降空间，婚姻观念的改变，生育观念的转变，离婚率的上升，生活成本的上涨都在影响家庭结构，住房这个问题不管是古今中外都是一个让人头疼的问题，历朝历代世界各国就没有特别好解决住房问题的，这其中的道理又和我们素有的产权制度和金融制度有着深切的耦合关系。

5.越来越久的通勤时间

恨不得在路上睡上两个小时，高房价已经让华为搬迁到东莞，这样的重大信号如果依然不被重视，沉迷于短期利益，那么所谓的产业升级，结构转型，高端人才聚集地，都将会是空中楼阁。