论房市：人生第一套房，该买二手房还是一手房

兢兢业业工作多年，不知不觉的到了成家立业的年纪，就算逢年过节回家亲朋好友不催，自己也到了着急的时候。成家立业，拥有一套属于自己的房产永远走在事业选择的前面。然而对于即将在新加坡购买人生第一套房产的你，研究透了地产信息、攒足了购买力、凑够好了首付+税费，你觉得万事俱备？且慢，有考虑过究竟是买一手房（新房）还是买二手房（转售房）了么？别急，容我给你慢慢道来，也许看了下面的信息，你会改变现有的想法。

现在的新加坡房地产市场：房产市场自2012年来，政府为遏制房地产市场过热趋势，先后出台了一系列降温措施，包括著名的“额外买房印花税” ，使外国买家购买成本增加15%，房价应声下跌，如今已创造连续14个季度下跌的最长下跌记录，迄今已下滑11%，销售额仅为2013年的一半。但是考虑到新加坡通货膨胀率常年超过储蓄利率，更多的资金等待时机流入房产去赚取资产增值的收益。所以，即使经过一系列政府降温政策，新加坡的房产市场依旧强劲。专业人士认为，现在的问题不是应不应该进入房产市场，而是到底是优先购买新房还是转售房的问题。

1) 按工程进度付款（Progressive payments）

新公寓的付款按照工程进度收取购物款项，简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项。这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担，意味着如果贷款比例达到80% 的化，购买者可以更轻松的以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。根据下图中房屋进度收款，在工程初期，举例$100万新币左右的房子月供刚开始才$300-500每月，随后才根据工程进度增加，房子月供才慢慢增加，有效减轻来购房者的负担。对于想在房产市场快进快去的投资者而言，甚至可以考虑在TOP（Temporary Occupation Permit）之前进行转售（若持有房产超过4年，政府则不会抽税SSD）。

2） 完善的质量保障

如同购买新车一样，经销商会提供购车者一个保障期，保障期内的维修全权有经销商负责。同样的道理适用于新加坡的新公寓房产，再购置新房一年内（从TOP起算），如果有质量问题或者瑕疵，开发商会负责所有的维修工作，这只是在购买新房时才有的优势，而 买转售房/二手房则以交房时的质量为准，没有额外的保修期。

3）崭新的房屋 – 满足您的“初房情结”

购买新房，意味您成为这个房屋的第一个主人，屋内的每一个细节，无论是内饰还是电器设备都处于最佳的运作状态。另外，对一些人而言，在没有前屋主的房屋里生活能够给他们带来心理上的平静。同时买二手房／转售房时，因为二手房的过去无从知晓，有时候买家看到房价明显低于市场价格的房源，就会去担心房屋是不是凶宅，屋主有没有借高利贷。而对于选择新房的您而言，这样的担心完全不存在。

4）新公寓开发商提供诱人折扣

开发商为了尽快卖掉所有楼盘，通常想尽各种办法、理由为购房者提供购房优惠，例如早期购房优惠、VVIP优惠等等。同时新加坡政府严格的房产政策规定指出，迫使开发商在当前的房产政策下让利销售：开发商需要在买地5年之内卖出所有单位。若开发商是上市企业，只要有一间没卖掉，就要付地价15%的额外买家税（ABSD）。所以开发商在合格证书条例（Qualifying Certificate）快到期前，大部分开发商会明智的决定给予购房优惠，例如之前的D’Leedon（丽敦豪邸）和The Interlace（翠城新景）直接提供高达15%折扣，促销的价格就很有吸引力。在乌节路的高档项目Admore Three在提供15%折扣后，很多买家直接入场购买。因此，当有房产经纪人提及这一方面的信息时，建议想买房的您可以重点多多了解。

5）多样化的房型选择

有一个原因可以解释，为什么每次新公寓开售前门前总会排起一条长龙，那就是排在队伍前列的购房者在房型、位置的选择上有更多的机会。而后来的购房者，则只能在前面购房者挑选剩下的单元中尽可能的选出自己满意的户型。而且，当您看转售房(二手房)时，只能看市场上屋主放出来在卖的房子，选择相对有限，虽然面积相对较大，但新房的面积则相对紧凑些，主要是开发商从控制总体房价的角度考虑，希望买家可以承担得起。所以如果你下定决心要某一种类型的住宅单元，提前抢在新公寓开盘前去排队值得认真考虑。

6）精装修公寓

在新加坡，每一个新开公寓都是由开发商负责精装修，由于优质的社会信用体系，实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是一比一的比例做出来的，对于购买新房的购房者而言，无需在装修上进行再投资。 当新房交房时，开发商会帮您刷好墙，装饰好卫生间（包括坐便器，卫浴，柜子等），厨柜，炉灶，油烟机等，类似中国的精装修，您只需额外购买家私即可立即入住。甚至开发商会为购房者在大理石和瓷砖上提供奢华的选择。相反，如果购买二手房（转售房），一般房龄若在5年以上，花费额外的时间和金钱去翻新则不可避免。

7）更与时俱进，与时偕行的设计

新建房屋在设计时都会采用最新的建设标准，不论是在安全、防火，还是在时尚、采光、环保方面，设计师与建筑公司都会与时俱进，与时偕行的设计，让新房设计更加新潮、更加环保、更加有吸引力。而新加坡建屋局BCA时常颁发的绿色建筑标识奖则是这一领域的奥斯卡。但是对二手房（转售房）而言，几年前的房屋建设标准已经落后，几乎没有改进措施去达到新规范的要求。以建设材料为例，随着科技发展，为新建房屋提供更好的隔热性能、防火性能和隔音性能，这些是老旧房屋永远不可企及的。

1）潜在的租金收入。

对于有资金压力的购房者而言，通过购买二手房，然后立刻部分或全部出租可以缓解购房贷款的压力，甚至若够幸运遇到有租约的房屋，则房屋出租的中介费都已经省去了上千的费用。

2）单位面积售价更便宜

对同一个地区的二手房而言，通常转售房的单位价格（新元／平方尺）都会低于新房的单位售价。虽然在新加坡一般来说5到8年以上的新公寓通常拥有更大的室内面积，但是考虑到相对便宜的单位面积价格，同样的预算，可以买到更大的二手房，当然二手房售价似乎便宜一些的主要原因是房屋地契有效年限缩短打折后的结果。

3）眼见为实的安心

相比于只能幻想于新房交房前的样板间，二手房最大的优势在于可以真实用五官感受到房屋内部设计、设施及维护情况，周围居住的邻居，也不用猜测早上的太阳在哪个方向升起，夕阳的太阳在哪个方向落下。是否有西晒或者说西晒的直晒角度到底是多少？ 除了直观的感受，屋内更多的细节可以通过更为仔细的检查保障质量的完好。相反购买新房时，无法直接五官感受房屋的细节更无法去评估西晒的具体角度是多少。因此，购买二手房不失为一个消除所有不确定性的明智之举。

4）无延期交付的风险

买卖二手房不用多说，属于一手交钱一手交房的实物买卖，而购买新房，换句话就是购买了期房。因此无论风险多小，就会可能面对开放商因为种种原因不能在承诺交房日交付的尴尬处境。小则延期半年，增加租房成本；最坏则面临开发商倒闭，项目烂尾的可能性。当然你可以不相信这样的情况会在新加坡发生，因为政府在这方面的监管非常严厉，开发商都是垫资建房的。另外，房屋购买者通常分为两类，一类想通过快速出租房屋收取租金收益，另一类则希望资产不断增值。因此对于第一类购房者而言，购买二手房能快速的达到收取租金偿还贷款的目的，而对于第二类购房者而言，新公寓往往在建成后，一般来说会有一定幅度的增值。

总而言之，购买人生第一套房产对所有人而言，都不是一个容易的选择，需要长时间的计划、认真的讨论思考。新房和转售房各有利弊，不同需求的购买者可能会有不同的倾向性，正所谓萝卜白菜，各有所爱，希望以上种种利弊分享，能够给计划或正在买房的您提供参考！

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