尺价逼近1300元 EC次季房价较去年首季涨11％

专攻“夹心层”买家市场的执行共管公寓(EC)的房价节节上升，今年第二季的新EC中位数尺价逼近1300元大关，较去年第一季涨了约11%。

分析师认为，EC市场供不应求，加上EC地段竞标价近期不断创新高，这个领域的价格预料进一步上扬，但利率上升或影响买家负担能力，近期涨幅料会趋小。

根据橙易产业(OrangeTee& Tie)整理的数据，EC中位数尺价从2021年第一季的1167元，上涨约11%至今年第二季的1295元。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》访问时说:“位于武吉巴督西8道的EC地段今年3月推出竞标时吸引九方出手，最高标价为容积率每平方英尺662元。这个地段未来推出的项目尺价可能介于1250元至1350元。有鉴于此，新EC价格预料保持坚挺，可能会继续往上升。”

EC是私宅和组屋的混合体申请者的总家庭月人不可超过1万6000元。EC屋主须住满五年才可转售，10年后才完全私有化，可卖给外国人。这个市场主要针对想要从组屋提升至私宅，但又可能负担不起私宅的“夹心层”买家。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣认为，位于中央区以外(OCR)的私宅价格攀升，是推动ECR价上扬的其中一个原因。此外，今年预计只有两个EC项目推出，不足以满足市场需求。

他指出，1998年至2003年期间，第一手市场有多达五六个EC项目供买家选择，市场竞争增加有利于消费者，确保发展商不会把价格定得太高。

今年至今唯一推出的EC项目是位于义顺的NorthGaia，4月开盘至今卖了168个单位或27.3%，平均售价为每平方英尺1300元。开盘月份的销量最好，共卖出154个单位，交易价中位数为136万3500元。另一个位于登加新镇的登加绿苑径(Tengah Garden Walk)EC项目预计在下半年推出。

EC市场上未售出库存目前很少，除了North Gaia，其他项目估计仅剩三个单位未卖出。

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士认为，ECR价越来越高，可能导致一些买家达不到每月偿还贷款比率(Mortgage ServicingRatio，简称MSR)不得超过30%的要求。

专家:父母资助购买EC现象值得关注

他也指出，EC计划的用意是帮助“夹心层”购房，但据他观察，一些父母资助子女买房的现象日益普遍，这是值得关注的。他因此建议政府评估申请者的总月薪，确保他们确实有能力购买这类房地产。

在符合现有每月偿还贷款比率和收入顶限的情况下，如果EC买家以2.6%的利率贷款25年，贷款与估值比率(Loan-to- Valuation，简称LTV)为75%，他们可购买EC的最高价位约为141万元，若贷款期30年，可购买 EC的最高价位为160万元。

博纳产业总裁依斯迈(Ismail Gafoor)说，由于房贷利率之前处于低水平，EC价格过去几年一般上还算负担得起。不过，随着利率上升，买家的负担能力跟着受影响。

他预计，考虑到利率上调和买家负担能力，EC价格涨幅近期应该会趋小，尺价维持在1200元至1300元之间。由于发展商已锁定土地价格，以及建筑成本依旧偏高，他不认为EC售价会有所调整或给予折扣。