购房者应盯紧利率做决定本地三大银行上调房贷利率

美国联邦储备委员会加快加息步伐，在本月中宣布调高联邦基准利率75个基点，到1.5%至1.75%之间，这是美联储28年来最激进的升幅，美联储主席鲍威尔在记者会上承认这是“不寻常”的大升幅，他虽然不预期这会是常态，但预期7月份的联储局会议还会再加50至75个基点。这项几十年来最大的加息行动几乎宣告了多年低利率时代的终结，美联储预计今年底的基准利率会达到3.4%，明年则会高见3.8%。美联储的态度是一定要把居高不下的通货膨胀压下，而加息是对治通胀的利器。

影响所及，股市受到一轮冲击下滑，连日来多国跟进宣布加息。世界银行旗下的国际清算银行近日对那些担心加息会导致衰退而仍在观望的国家政府发出呼吁，要求“迅速而果断地”提高利率，以避免通胀演变成更大的问题。国际清算银行相信，到目前为止，加息而不引发衰退的可能性还是存在的，虽然不容易做到。鲍威尔说，美国无意引发经济衰退，但要让通胀率压低到2%的目标水平，只有持续加息，即便导致经济放缓。

在疫情、俄乌战争、全球供应链断裂、贸易脱钩等诸多因素相叠加之下，引发这波被国务资政兼社会政策统筹部长尚达曼形容为“完美长期风暴”的困境，已经让我国在内的民众深切感受到物价高涨之苦，但国际加息趋势所引发的贷款利率走高，更值得本地购房者关注。

本地分析师预计我国房贷利率到今年底可能大幅攀升到4%，明年则可能上升到4.5%，相对于现今的2%左右，购房者因此应该更加审慎盘算，量入为出，避免陷入财务困境。本地私宅销售过去两年几乎不受疫情或经济放缓的影响，持续攀升；价格也在去年全年上涨10.6％，是2010年以来的最大涨幅。

据本报报道，5月份六个新私宅销售的中位数尺价，就有四个超过2000元，最高达到2405元。就算为夹心层推出的执行共管公寓（EC）房价也是持续走高，今年第二季中位数尺价已逼近1300元大关，较去年第一季大涨约11％。

私宅买家几乎八成或更多都是本地人，其中包括不少年轻家庭，他们的收入固然不少，但多数仍以贷款为主，利率上升的影响也就不可小觑。私宅价格不断攀升，一方面固然证明国人收入跟得上经济发展，但另一方面在面对加息潮时，就存在不可忽视的隐忧。有鉴于国人买房热难挡，政府决定在去年12月介入，通过调高额外买方印花税（ABSD）、收紧总偿债率（TDSR）顶限，以及调低组屋房贷贷款与估值比率（LTV）等一系列措施，试图为楼市降温。

在一系列措施下，分析师指出，本地家庭去年的中位数总偿债率为43%，在55％总偿债率顶限的范围内，而无法偿还抵押贷款的比率不到1％。这些数据相对令人宽慰。然而问题是，这一波利率上升的趋势，是伴随国际大环境的许多不利因素而来的，会延续多久不由得新加坡决定，也就更增加了风险和不可测，这时候，必须贷款买私宅的民众，应该更关注利率和市场走势。

过去两年市场买气炽热，部分原因是一些财务较宽裕的国人感觉房地产可以对冲通胀，也对经济前景比较乐观，从长远来看，他们相信新加坡房地产无论是投资或自用都值得进场，反而担心行动慢了会付出更高的代价。然而现在的国际地缘政治和经济形势已经发生巨变，通胀乃至滞涨的情况可能创数十年未有的纪录，而一旦加息触动经济衰退的恶果，与上述各种不利因素相结合，混乱的经济局势一发不可收拾，衰退、企业倒闭、裁员的情况就会出现，事实上，这在一些国家已经发生。在本地，已经有经济师提醒，过于盲目的乐观会淡化投资者对衰退的危机感。当衰退出现，银行收紧信贷，市场信心也会受打击下滑。这些连带负面效应，都是房贷者不可不紧盯严防的。

本地三大银行上调房贷利率

本地三大银行调高房屋贷款的固定利率，其中以星展银行（DBS）的利率最高，每年为2.75％。

证券分析师预测，利率上升有助于提高银行的净利息收益率，但贷款收入可能减少。若经济衰退，个人和企业更会减少贷款，冲击银行的收入。

根据星展银行网站，两年和三年固定利率贷款的年率同样上升到2.75％。大约三个月前，两年和三年固定利率贷款年率分别为1.65％和1.85％。银行也停止提供2.05％年率的五年固定利率组屋贷款。